Hogere hypotheekrente voor bestaande klanten: met deze truc omzeilen labelstapelaars de wet

Werkwijze Labelstapelaars

Labelstapelaars zijn hypotheekverstrekkers die met enige regelmaat een nieuwe variant van hun hypotheekproduct introduceren. De nieuwe variant krijgt een andere naam (‘label’) en heeft ten opzichte van de voorganger betere voorwaarden én een lagere rente. 

Kort na de introductie van het nieuwe hypotheeklabel, wordt de voorganger uit de markt gehaald. Het oude label is dan niet meer beschikbaar voor nieuwe klanten. Bestaande klanten houden echter de voorwaarden en rentes van het oude label en mogen niet zomaar overstappen naar het nieuwe product van dezelfde aanbieder. 

Uit het onderzoek van Frits blijkt dat Centraal Beheer Achmea en Obvion Hypotheken een ander rentebeleid hanteren voor de inactieve en actieve hypotheeklabels. Ondanks somberder voorwaarden, wordt op de oudere labels doorgaans een hogere rente gerekend. Rentedalingen worden in het inactieve label minder frequent en minder fors verwerkt, terwijl een rentestijging juist wel spoedig verwerkt wordt in de rentetarieven. 

Truc levert miljoenen euro’s op

Centraal Beheer Achmea en Obvion Hypotheken verdienen op deze manier ongemerkt miljoenen euro’s. Die verdiensten komen op gang wanneer voor klanten met oudere labels een nieuwe rente wordt vastgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het aflopen van een rentevaste periode, wanneer de klant zijn hypotheek wil verhogen of wanneer de klant verhuist en zijn huidige hypotheek (en hypotheekrente) wil meenemen en ook een aanvullend deel wil financieren. Omdat klanten alleen een voorstel krijgen binnen de voorwaarden van het oude label, valt bovendien niet op dat er bij dezelfde aanbieder een voordeliger alternatief beschikbaar is. 

De schade die consumenten door deze handelswijze lijden loopt al snel op tot duizenden euro’s over de looptijd van de hypotheek. In het onderzoek van Frits zijn renteverschillen tot wel 0,6% gevonden tussen inactieve en actieve labels van dezelfde aanbieders. Dit verschil werd gevonden tussen de “Thuis Hypotheek” en de “Leef Hypotheek” van Centraal Beheer Achmea, in de risicoklasse vanaf 95% en met een rentevaste periode van 3 jaar. Voor een verhoging van 60.000 euro op een bestaande hypotheek, gaat dit om ruim 5.500 euro extra rentelasten. Bij aflopende rentevastperiodes, zeker bij aflossingsvrije hypotheken, gaat dit al snel om tienduizenden euro’s.

De cijfers

Centraal Beheer Achmea

Hét schoolvoorbeeld van een labelstapelaar. Afgelopen jaren hebben ze de truc twee keer uitgehaald. In 2016 en weer in 2020. In 2016 hebben zij het "Thuis" label geïntroduceerd met een veel lagere rente en betere voorwaarden dan het "Plus" en "Basis" label die ze tegelijkertijd uit de markt hebben gehaald.

In 2020 komt Centraal Beheer Achmea met wéér een nieuw label: "Leef". Deze krijgt wéér een betere rente en voorwaarden. Het geïntroduceerde label uit 2016, "Thuis" wordt op inactief gezet. Sinds de introductie van het nieuwe "Leef" label in November 2020 betaalde je als bestaande klant gemiddeld 0,146% meer als je een Thuis hypotheek hebt, 0,20% meer als je een Basis hypotheek hebt en maar liefst 0,40% meer als je een Plus hypotheek hebt.

Obvion hypotheken

In 2019 is Obvion gestopt met drie hypotheeklabels en hebben ze één nieuwe geïntroduceerd, de "Woon" hypotheek. Binnen de drie oude labels waren er verschillende rentes en voorwaarden. Label "Basis" en "Obvion" hadden betere voorwaarden en dus een hogere rente dan de "Compact" hypotheek. Het nieuwe label "Woon" heeft over het algemeen de beste voorwaarden, ook vergeleken met de duurdere oude labels. Maar de rente ligt gelijk aan de rente van het oude "Compact" label, met slechte voorwaarden. Ook hier zijn bestaande klanten dus de dupe. Zij betalen of een te hoge rente of hebben wel dezelfde rente, maar veel slechtere voorwaarden.

Eensporig rentebeleid

Sinds 1 januari 2013 geldt het éénsporig rentebeleid. Dit betekent dat banken voor nieuwe en bestaande klanten - bij een gelijk risicoprofiel - dezelfde tarieven moeten hanteren. In het verleden werden generieke kortingen verstrekt aan nieuwe klanten, waar bestaande klanten met hetzelfde risicoprofiel niet voor in aanmerking konden komen. Klanten werden dan gelokt met een mooie rente, maar bleken op de lange termijn duurder uit. Dat mag niet meer. 

Het aanbieden van verschillende hypotheken door één bedrijf is op zichzelf wel toegestaan. Er dient dan wel een duidelijk verschil te zijn tussen de verschillende hypotheeklabels, zoals een langere offertegeldigheid of een hogere toegestane boetevrije aflossing. Doorgaans vertalen die aantrekkelijke voorwaarden zich in een (iets) hogere rente in vergelijking tot de andere hypotheek van dezelfde aanbieder. 

Dat is in het geval van Centraal Beheer Achmea en Obvion Hypotheken niet aan de orde. Niet alleen zijn de voorwaarden van de nieuwe hypotheeklabels beter, ook de hypotheekrente is lager dan die van oudere labels. Bestaande klanten bij wie de rentevastperiode afloopt, of die hun hypotheek willen verhogen, krijgen dan een hogere rente aangeboden dan nieuwe klanten die een hypotheek afsluiten. Zelfs als de risicoklasse gelijk is. 

Ook de AFM is kritisch op de werkwijze van labelstapelaars, blijkt na vragen van Frits en consumentenprogramma Radar. "Als het gevolg van een nieuw product is dat bestaande klanten vast komen te zitten in een oud product met ongunstigere voorwaarden en hogere rentetarieven, acht de AFM dat onwenselijk en mogelijk in strijd met geldende regelgeving." 

Wij blijven dit natuurlijk in de gaten houden en zullen blijven strijden voor een eerlijkere hypotheekmarkt.