Met rentemiddeling € 27.451 duurder uit dan overstappen naar andere bank

Oversluiten is vaak voordeliger dan rentemiddeling.

In 2015 deed Vereniging Eigen Huis (VEH) een oproep aan geldverstrekkers om rentemiddeling aan te bieden. Hypotheekbezitters met een lopend rentecontract kunnen zo profiteren van de lage hypotheekrente. Politieke bijval aan deze oproep kwam van minister Dijsselbloem die banken aanspoorde middelen aan te bieden.

Inmiddels hebben ING, Woonfonds, Centraal Beheer Achmea, Obvion, Regiobank, SNS Bank, Westland Utrecht en Rabobank rentemiddeling, en zullen Florius, ABN AMRO en AEGON het later in 2016 aan gaan bieden.

Maar is rentemiddelen in de praktijk wel zo’n goede regeling? Zijn er ook betere manieren om de maandlasten te verlagen? Ook binnen de politiek zijn er twijfels, zo blijkt uit kamervragen van Henk Nijboer.

Hoe werkt rentemiddeling?

Bij (zuivere) rentemiddeling krijg je een nieuwe rentevaste periode, waarbij de rente het gewogen gemiddelde is van de rente die je in het verleden met de bank hebt afgesproken en de actuele marktrente. Die staat momenteel erg laag, dus je maandlasten gaan gelijk omlaag. Heel voordelig, zou je denken! Op korte termijn levert dit inderdaad een besparing op. Maar op het moment dat je huidige rentevaste periode zou verlopen, ben je weer duurder uit. Op lange termijn schiet je met rentemiddeling dus niets op.

Dit voorbeeld is rentemiddeling “onder laboratorium omstandigheden”. Helaas is dit niet de vorm van middelen die banken, behalve Obvion*, in de praktijk aanbieden. In de voorwaarden zitten vaak trucjes verwerkt waardoor je er als klant bekaaid van af komt. Dit maakt rentemiddelen vaak duurder dan niet rentemiddelen. Een uitleg van de trucjes die de banken gebruiken, kun je vinden in deel 2 van de blog.
*Obvion biedt als enige wel zuivere rentemiddeling aan, maar alleen in hun Obvion label, wat standaard al 0.4% duurder is dan hun compact label

Bij rentemiddeling gaan de maandlasten direct omlaag, maar op de lange termijn ben je duurder uit. Hoe het werkt, wordt in onderstaande figuur uitgelegd.

rentemiddeling-graphics-13

Klik hier voor de praktische pagina over rentemiddeling

Oversluiten is vaak een betere manier om direct je maandlasten te verlagen

Als je gaat oversluiten, betaal je een boete aan je huidige bank. Daarnaast zijn er andere kosten, zoals hypotheekadvies, notariskosten en een taxatie. Deze kosten schrikken veel mensen af, maar dat is onterecht. De boete bij oversluiten, is namelijk veel lager dan de verborgen kosten bij rentemiddelen. Dat komt onder andere omdat er altijd een boetevrij deel geldt. Het grootste voordeel bij oversluiten, zit hem in de overstap naar een goedkopere bank. Dit voordeel is al snel duizenden euros per jaar. Hoe dit precies werkt, kun je hier teruglezen.

rentemiddeling-graphics-14

Niet iedereen kan de kosten van oversluiten zomaar betalen. Het is ook mogelijk om dit bedrag mee te financieren in je hypotheek. Hoewel dit duurder is dan de kosten zelf betalen, is dit meestal ook goedkoper dan rentemiddelen. Door de boete in de nieuwe rentevaste periode af te betalen, heb je uiteindelijk geen hogere hypotheekschuld.

middeling-graphics-15

Oversluiten ten opzichte van rentemiddelen scheelt tienduizenden euro’s

Er zijn maar een aantal banken die rentemiddeling aanbieden en ze hanteren allemaal verschillende regels en trucjes. Ikbenfrits heeft voor alle banken uitgezocht welke regels er worden toegepast en een vergelijking gemaakt tussen de kosten bij rentemiddeling in vergelijking met de kosten bij oversluiten.

Om een eerlijke vergelijking te maken, heeft ikbenfrits op basis van ruim 1.900 dossiers een “gemiddelde klant” bepaald, met een gemiddelde rente, woningwaarde, en hypotheeksom. Deze klant noemen we voor het gemak “Frits modaal”. Meer informatie over wie Frits modaal is en zijn cijfers kun je lezen in deel 2 van de blog.

In onderstaande tabel staan de totale kosten die Frits modaal de komende 10 jaar heeft. We vergelijken dan de kosten bij rentemiddelen en oversluiten. Alle kosten, zoals hypotheekrente, aflossing, de boete en advieskosten, zijn hierin meegenomen. Hieruit blijkt dat oversluiten gemiddeld 21% goedkoper is dan rentemiddelen! Een overzicht van de methode die is toegepast met details over aannames en uitgangspunten is te lezen in deel twee van de blog.

Totale hypotheekkosten rentemiddelen* Totale hypotheekkosten bij oversluiten naar goedkoopste verstrekker* Verschil
ING € 103.298  € 89.997 € 13.301
Woonfonds € 105.918 €  80.552 € 25.366
Centraal beheer € 107.522 €  78.162 € 29.360
Obvion € 101.357 €  85.654 € 15.703
Westland Utrecht    € 112.232 €  90.890 € 21.343
Rabobank € 109.690 €  82.240 € 27.451
ABN AMRO € 110.974 €  89.997 € 20.977

* Totale hypotheekkosten in 10 jaar uitgaande van de situatie van Frits Modaal.

Is rentemiddelen dan nooit gunstig?

Ondanks dat oversluiten bijna altijd gunstiger is dan rentemiddelen, zijn er situaties waarbij rentemiddeling toch een goede optie kan zijn. Dit kan zijn als:

  • Je verwacht binnen enkele jaren te verhuizen;
  • Je niet genoeg inkomen hebt om bij een nieuwe bank een hypotheek af te sluiten;
  • Je woning in waarde is gedaald, waardoor je ‘onder water’ staat.

Als je oversluit, sluit je een nieuwe hypotheek af en zal de bank toetsen of je voldoende inkomen hebt en of je huis genoeg waard is. Dit kan in de loop der tijd veranderen. Soms neemt een nieuwe bank je niet als klant aan. Je voldoet dan in jouw situatie niet aan de eisen.

Er ontstaat dan een rare situatie: mensen die al jarenlang netjes een dure hypotheek betalen, kunnen niet oversluiten naar een goedkopere hypotheek, omdat je volgens de nieuwe regels niet kredietwaardig bent. Je moet je huidige (dure) hypotheek houden.
Dus je verdient te
weinig om goedkoop te lenen!

Volgens de gedragscodes die banken met elkaar hebben afgesproken, is het mogelijk om dan toch over te sluiten. Als iemand aantoonbaar lagere lasten krijgt, mag de bank die persoon accepteren, ondanks dat ze niet aan de inkomens- of onderpand-eisen voldoen. Helaas blijkt in de praktijk dat banken je toch niet accepteren. In deze gevallen is rentemiddelen de enige optie om op korte termijn lagere maandlasten krijgen.

Conclusie

Rentemiddeling is een directe besparing van je maandlasten op de korte termijn. Op de lange termijn is het echter vaak veel duurder dan andere manieren om je maandlasten te verlagen, zoals oversluiten. Oversluiten is bijna altijd voordeliger dan rentemiddeling, ook als je de boete meefinanciert. In sommige gevallen kan rentemiddeling de enige optie zijn, omdat een nieuwe bank je niet als klant accepteert. 

Wat de aantrekkelijkste manier van besparen is, hangt af van veel factoren. Ikbenfrits heet alle vragen over rentemiddeling op een rij gezet. Het is slim om de mogelijkheden binnen jouw persoonlijke situatie te bekijken om zo de juiste keus te kunnen maken. Gelukkig kan dit bij ikbenfrits snel én gratis! Bereken via onderstaande knop direct jouw voordeel met oversluiten!

Klik hier voor de praktische pagina over rentemiddeling

Dit was deel 1 van de blog. Hier hebben we geprobeerd de boodschap zo simpel en bondig mogelijk neer te zetten. Ben je een echte hypotheeknerd en wil je meer achtergrond? Lees dan hier het tweede deel van de blog.

Awisa Shamshiri

Awisa Shamshiri

Awisa Shamshiri, part-time cabaretier, houdt zich bezig met online marketing van Ikbenfrits.