Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarden zijn bepaalde voorwaarden die opgenomen zijn in de koopakte (het voorlopige koopcontract). Als aan deze voorwaarden door één van beide partijen niet wordt voldaan, wordt de voorgenomen koop ontbonden. Het zijn zekerheden die heel verstandig zijn in een koopakte op te nemen, want een koopakte is in principe bindend. De ontbindende voorwaarden zorgen ervoor dat het contract wordt ontbonden als niet aan één of meer van deze voorwaarden wordt voldaan.

 

Onder voorbehoud van financiering

Een van de bekendste ontbindende voorwaarden is ‘onder voorbehoud van financiering’. Dat betekent dat de koop niet doorgaat als je voor een bepaalde datum de financiering niet rond hebt. Je hebt als koper sowieso drie dagen bedenktijd nadat je het ondertekende koopcontract ontvangt, maar dat is voor het rond krijgen van de financiering niet voldoende. Dat duurt meestal ongeveer zes weken, dus het is verstandig om die periode ook aan te houden in het voorbehoud.

Deze voorwaarde wordt bijna altijd in een koopakte opgenomen, omdat je meestal nou eenmaal vooraf je financiering niet rond kunt hebben. De hypotheekverstrekker wil namelijk ook de precieze waarde van het huis dat je wil kopen weten voor ze je een offerte doen. Het is een beetje een kip-en-ei-kwestie: je hebt een potentieel huis nodig om een hypotheekofferte te krijgen, en je hebt een hypotheekofferte nodig om de koop door te laten gaan (en dus de definitieve koopakte en leveringsakte te kunnen ondertekenen). Om de koop daadwerkelijk te ontbinden als het niet lukt met de financiering, moet je de afwijzing van de hypotheekverstrekker wel aan kunnen tonen.

 

Onder voorbehoud van bouwkundige keuring

Leuk, dat oude schoolgebouw dat je gaat verbouwen tot riante woonvilla, dat oude kantoortje waarin je de perfecte studio ziet of dat dijkhuisje waar generaties lang dezelfde familie in woonde. Maar hoe zit het met de bouwtechnische staat van het pand dat je gaat kopen? Als je je bod onder voorbehoud van het uitvoeren van een bouwtechnische keuring uitbrengt, wordt de koop ontbonden als gebreken of achterstallig onderhoud worden geconstateerd. Meestal wordt in deze ontbindende voorwaarde een bedrag opgenomen. Bijvoorbeeld: als de kosten van direct noodzakelijk herstel €5000 overschrijden, wordt de koop ontbonden. Je kunt natuurlijk ook een bouwtechnische keuring laten uitvoeren binnen de wettelijke drie dagen bedenktijd na ondertekenen van het koopcontract. In dat geval hoef je geen bedrag te bepalen, maar laat je het afhangen van de uitkomst van de keuring.

 

Onder voorbehoud van verkoop eigen woning

Deze ontbindende voorwaarde houdt in dat de koop alleen doorgaat als je je eigen huis binnen een bepaalde termijn verkocht krijgt. Zo vermijd je het risico op dubbele woonlasten. Bij deze voorwaarde (ook wel bekend als ‘NVM No-Risk clausule’) wordt vaak een termijn opgenomen. Als het je niet lukt je eigen huis verkocht te krijgen binnen deze gestelde periode, wordt de koop ontbonden. De verkoper mag gedurende deze termijn zijn woning wel te koop blijven aanbieden.

 

Onder voorbehoud van woonvergunning

Soms heb je een woonvergunning nodig om ergens te mogen wonen. Bijvoorbeeld in een gewilde gemeente als Amsterdam. Je moet dan ‘binding met de regio’ hebben om er te mogen gaan wonen. Bijvoorbeeld een baan in de buurt, of omdat je er al woont. Wanneer je deze ontbindende voorwaarde in de koopakte opneemt, wordt de koop ontbonden als je niet binnen de gestelde termijn een woonvergunning toegekend krijgt.

 

Onder voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als je alleen tot de daadwerkelijke koop wilt overgaan als je je hypotheek met NHG kunt afsluiten, kun je deze ontbindende voorwaarde in de koopakte opnemen. NHG betekent meer zekerheid, omdat je verzekerd bent van een laag rentetarief en verzekerd bent tegen een grote restschuld. Wanneer je deze ontbindende voorwaarde hebt opgenomen in de koopakte en je heen NHG krijgt, bijvoorbeeld omdat je niet aan de voorwaarden voldoet, wordt de koop ontbonden.

 

Het is erg belangrijk om na te denken over ontbindende voorwaarden voordat je je handtekening onder de koopakte zet. Dankzij deze voorwaarden kun je namelijk de koop tenietdoen als er niet aan één of meer van deze voorwaarden kan worden voldaan. Denk er echter wel aan hierover al in een vroeg stadium met de verkoper te overleggen: ontbindende voorwaarden kunnen alleen in samenspraak in de koopakte worden opgenomen. Een ontbindende voorwaarde als ‘onder voorbehoud van financiering’ wordt vrijwel altijd in de koopakte opgenomen, maar andere voorwaarden, zoals ‘onder voorbehoud van woonvergunning, kunnen voor de verkoper wat lastiger liggen, omdat de verkoop daarmee pas zeker is als aan de voorwaarden wordt voldaan.

Sarah Famke Oortgijsen