Huizenmarkt verwachting

Wat gaat er de komende kwartalen gebeuren met de huizenprijzen? De verkoopprijs van een huis wordt bepaald door hoeveel een koper daarvoor kan en wil betalen. In beide gevallen belooft dat de komende kwartalen duidelijk minder te worden.

Aan de hand van financieringsruimte, rentevooruitzichten, koopvertrouwen, nieuw aanbod, koopvertrouwen, financieringsruimte en het economisch vooruitzicht werpen we een blik in de toekomst. Bij een dergelijke voorspelling is een flinke slag om de arm op zijn plaats. Allerlei onverwachte ontwikkelingen zoals een oorlog aan de rand van Europa of een grote virusuitbraak kunnen ervoor zorgen dat de wereld er opeens heel anders uitziet.

Huizenmarkt verwachting juni 2023 - Lucht loopt eruit

Na jaren van flinke prijsstijgingen heeft zich een duidelijke omslag afgetekend op de Nederlandse huizenmarkt. Economische indicatoren zoals de inflatieverwachtingen en het consumenten- en producentvertrouwen, wijzen erop dat er de komende tijd nog wat lucht uit de huizenprijzen gaat lopen.

Hypotheekrente: rente komt tot rust

Impact huizenprijzen komende kwartalen: neutraal

In Nederland is de hypotheekrente gekoppeld aan de kapitaalmarktrente. In andere woorden: als je een hypotheek afsluit met een rentevaste periode van 10 jaar, betaal je via je bank of hypotheekaanbieder een opslag op de rente die de Nederlandse overheid betaalt over staatsobligaties met een looptijd van 10 jaar. Die kapitaalmarktrente heeft een wilde rit achter de rug en is opgelopen van minder dan 0% eind 2021 tot meer dan 3% eerder dit jaar. De afgelopen maanden is de rentemarkt echter tot rust gekomen. Omdat huizenkopers weer wat beter weten waar ze aan toe zijn, zal onzekerheid over de rente minder snel een beletsel vormen om een huis te kopen. De rente staat echter wel een stuk hoger dan anderhalf jaar geleden, zodat huizenzoekers ook niet heel veel haast zullen maken bij hun zoektocht. Voor de huizenprijsverwachting is dat een neutrale ontwikkeling.

Bron: Euronext

Inflatieverwachtingen: over de top

Impact huizenprijzen komende kwartalen: neutraal

Maar wat gaat de hypotheekrente de komende kwartalen doen? Dat hangt voor een groot deel af van de inflatieverwachtingen. Als het ernaar uitziet dat de inflatie hoog blijft of wordt, zal de Europese Centrale Bank in actie komen om deze weer terug te sturen richting de doelstelling van 2%. Dat gebeurt gebruikelijk via het verhogen van de rente. Bovendien zullen obligatiekopers ook een hogere rentevergoeding vragen als de inflatie hoog is, als vergoeding voor het koopkrachtverlies tijdens de looptijd van de lening. In onderstaande grafiek is te zien dat de inflatieverwachting van de ECB de daling duidelijk heeft ingezet. Als die beweging zich doorzet, hoeven huizenkopers zich weinig zorgen te maken dat de rente weer snel gaat oplopen. Het vooruitzicht dat de lange rente zich ook de komende kwartalen waarschijnlijk zijwaarts beweegt, is voor de huizenmarkt een neutrale ontwikkeling.

Bron: ECB

Vertrouwen: consument kijkt de kat uit de boom

Impact huizenmarkt komende kwartalen: negatief

Het consumentenvertrouwen van Nederlanders is na de inflatieschok van 2022 wat opgekrabbeld. Richting de zomer kwam er aan die opleving in ieder geval tijdelijk een einde, zoals aan de lichte knik van de blauwe lijn te zien is in onderstaande grafiek. Daar staat tegenover dat Nederlanders wel iets minder pessimistisch waren voor wat betreft het doen van grote aankopen (oranje lijn). Per saldo nemen Nederlanders nog altijd een wat afwachtende houding aan, wat negatief is voor de activiteit op de huizenmarkt.

Bron: CBS

Spanning op de arbeidsmarkt blijft hoog

Impact huizenmarkt komende kwartalen: positief

De mate van zekerheid over je toekomstig inkomen, is ook een belangrijke factor voor het vermogen en de bereidheid om een woning te kopen. Als er net een paar collega’s ontslagen zijn en de kranten volstaan met negatief economisch nieuws, bedenk je je wel drie keer voordat je een grote aankoop doet. Dat is momenteel overduidelijk niet het geval. Het CBS brengt de spanning op de arbeidsmarkt in kaart door te kijken hoeveel vacatures er zijn per 100 werklozen. Tien jaar geleden waren dat er minder dan 20. Tegenwoordig kunnen elke 100 werklozen in theorie kiezen uit 122 vacatures. Zolang de spanning op de arbeidsmarkt hoog blijft, kunnen Nederlanders er vertrouwen in hebben dat ze snel weer aan de slag zijn als ze hun baan kwijtraken. Dat is positief voor de huizenmarkt.

Bron: CBS

Producentenvertrouwen: net boven het nulpunt

Impact huizenprijzen komende kwartalen: neutraal

Maar hoe gaat de economie zich de komende kwartalen ontwikkelen? Dat laat zich beter uittekenen aan de hand van bedrijven die voor hun inkoop wat verder in de toekomst moeten kijken, dan met consumenten die vooral naar de huidige situatie kijken. Daarom omschrijven economen het producentenvertrouwen dan ook als ‘leidende indicator’, met een redelijk hoge voorspellende waarde voor de economie. In dit opzicht lijkt het beeld wat te betrekken. Na een kleine stijging in 2022, is het producentenvertrouwen de afgelopen maanden weer iets gedaald. De indicator staat overigens nog wel boven nul, wat een aanwijzing is voor een (heel bescheiden) economische groei.

Bron: CBS

Wat betekent dit voor potentiële huizenkopers?

Door de combinatie van een stijgende hypotheekrente en economische onrust over onder meer de hoge inflatie, is de koopbereidheid van huizenzoekers in de loop van 2022 en begin dit jaar behoorlijk afgenomen. Die beweging lijkt zich de komende kwartalen in een wat zwakkere vorm door te zetten. Voor huizenzoeker is het positief dat de lucht zo uit de huizenmarkt loopt. Als je weet waarnaar je op zoek bent, is dit een goed moment om in actie te komen en daarbij heel scherp de onderhandelingen in te gaan.

Michiel Pekelharing is financieel journalist met ruim twintig jaar ervaring in de beleggingswereld. Deze column geeft zijn persoonlijke mening weer en is niet bedoeld al professioneel advies.

Kopie van Kopie van AdobeStock_311180024

Is het slim om nu een huis te kopen?

Een huis kopen is altijd een investering en kan, afhankelijk van jouw situatie, nog steeds een hele goede aankoop zijn in deze tijden. We hebben de rente al een beetje aangestipt, maar ook hiervoor schrijven wij uitgebreide verwachtingen, waardoor jij beter kunt bepalen wat voor jou de beste optie is.

Bekijk de hypotheekrente verwachting