Hypotheek ZZP: De Complete Gids

Jij hebt een onderneming en zoekt een hypotheek.

Ik heb alle kleine lettertjes gelezen.

Dus weet ik precies waar jij een ZZP Hypotheek kan krijgen.

In deze gids lees je alles over het aanvragen van een hypotheek als zzp’er.

NIET een standaard verkooppraatje. WeŐĀl gedetailleerd en helder uitgelegd. Zullen we?

Direct berekenen hoeveel je kan lenen

Maak hier direct een gratis berekening van hoeveel je kan lenen als zzp’er. Eerst meer weten? Lees dan verder op deze pagina.

Inhoud

HOOFDSTUK 1

Stappenplan: een hypotheek voor ondernemers

HOOFDSTUK 2

Hulp met je cijfers

Hoofdstuk-3---Kiezen-van-een-bank
HOOFDSTUK 3

Kiezen van een bank

HOOFDSTUK 4

Een hypotheek als startende ondernemer

HOOFDSTUK 5

Hypotheek ZZP Documenten

BONUS-HOOFDSTUK

4 valkuilen bij een hypotheek voor zzp’ers

Hoofdstuk 1

Stappenplan: een hypotheek voor ondernemers

Veel zzp’ers lopen met het idee rond dat een hypotheek regelen voor hun erg ingewikkeld is.

Het klopt inderdaad dat het hele proces voor jou als zzp’ers iets anders in zijn werk gaat.

Toch is het niet zo lastig als je misschien denkt. In deze Complete Gids lees je wat je allemaal moet doen. En wat ik voor je doe natuurlijk.

Volg dit stappenplan en je bent al een heel eind onderweg!

Stap 1: zoek je cijfers bij elkaar

De belangrijkste maatstaf voor de hoogte van je Hypotheek ZZP is je inkomen.

De bank kijkt ook naar je solvabiliteit en liquiditeit, maar daar vertel ik je in hoofdstuk 2 meer over!

Aangezien jij zelfstandig ondernemer bent is je inkomen de winst met je eigen bedrijf.

Deze winsten heb je als het goed is netjes op papier, in de winst- en verliesrekening van je onderneming. De bank neemt als inkomen de bruto winst, ook wel de winst vóór belastingen genoemd. Bedrijfsresultaat is weer een ander woord voor hetzelfde. Raak dus niet in paniek als je een van de drie termen langs ziet komen. Ik heb hier een voorbeeld van een winst- en verliesrekening voor je:

Voorbeeld: Winst- & verliesrekening 2018
Opbrengsten – Totaal 25.000,-
Kosten
Autokosten 2.000,-
Kantoorkosten 1.000,-
Verkoopkosten 2.000,-
Kosten – totaal 5.000,-
Bedrijfsresultaat 20.000,-

 

Bekijk van de afgelopen 3 jaar het bedrijfsresultaat. Met deze cijfers gaan we straks je ZZP Hypotheek berekenen.

Heb je nog geen cijfers van de afgelopen 3 jaar? Dat hoeft niet altijd een probleem te zijn. Hier kom op ik terug in hoofdstuk 4 van deze gids.

Stap 2: bekijk welke bank je ZZP Hypotheek accepteert

Heb je de bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren van je onderneming gevonden? Mooi werk! Dan gaan we nu kijken bij welke bank je geaccepteerd wordt met jouw cijfers.

Hiervoor heb ik een handige tool gebouwd, die gaat alle voorwaarden na van de banken om een inschatting te maken van wat je kan lenen. Het enige dat jij hoeft te doen is je cijfers in te vullen, de tool doet de rest.

Als je de tool invult krijg je een uitslag zoals deze hieronder.

Wil je een compleet overzicht?

Dan kun je ook nog een PDF aanvragen! Kun je het allemaal nog eens rustig nalezen.

Voorbeeld Uitkomst ZZP tool

Stap 3: ga op zoek naar je droomhuis

Een persoonlijk verhaal over de huizenjacht

Een van onze oprichters is op het moment ook bezig met zijn huizenjacht. Wil je lezen over zijn ervaringen? Bekijk dan zijn persoonlijke blog: Thomas op huizenjacht.

En? Wat kwam eruit?

Als het goed is gegaan heb je een indicatie van wat je kan lenen. Hiermee kun je op huizenjacht.

Weet je niet waar je moet beginnen?

Een blik op Funda is ook een begin! Ik heb ook allerlei handige artikelen voor je, dan hoef je niet onvoorbereid op pad.

Het kopen van een huis bestaat grofweg uit 3 fases:

Stap 4: tijd voor een ZZP Hypotheek!

Is je bod geaccepteerd? Super! Dan is het nu tijd voor een hypotheek. Hierbij help ik je graag, stap voor stap.

Tijdens bel-afspraken met een van mijn adviseurs word je persoonlijk begeleid. Mijn klanten geven me gemiddeld een 9.0.

Pas als er een hypotheekofferte wordt aangevraagd dan betaal je iets. Alle afspraken tot dat moment zijn gratis en vrijblijvend.

Wil je meer weten over hoe afspraken bij mij in zijn werk gaan?

Ben je ook zo iemand die zich graag goed voorbereid?

Lees dan mijn artikel over de 12 vragen die je moet stellen aan je hypotheekadviseur.

Dan weet je zeker dat je goed voor de dag komt :)

Hoofdstuk 2

Hulp met je cijfers

In het vorige hoofdstuk hebben we al even doorgenomen hoe het zit met de winst uit je onderneming, je inkomen.

Er zijn twee andere factoren waar de bank naar kijkt als je als zzp’er een hypotheek aanvraagt: solvabiliteit en liquiditeit.

Dit zijn dure woorden voor dingen die gemakkelijk zelf uit te rekenen zijn.

In dit hoofdstuk vertel ik je hoe!

De balansrekening

Wanneer je een hypotheek wilt dan kijkt de bank naar je inkomen, maar dat is niet alles. Ze willen ook weten of je inkomen wel bestendig is.

Bestendig betekent dat de kans groot is dat je het inkomen de komende jaren ook hebt.

Om dit te checken kijkt de bank bij zzp’ers naar 2 dingen: solvabiliteit en liquiditeit.

Deze 2 dingen halen ze uit je balansrekening.

Ik heb een voorbeeld voor je:

Voorbeeld: Balansrekening 2018
Activa Passiva
Auto 1.000,- Eigen vermogen 2.500,-
Computer 1.000,-
Totaal vaste activa 2.000,-
Debiteuren (te ontvangen) 1.000,-
Bankrekening 500,- Omzetbelasting 1.000,-
Spaarrekening 1.500,- Crediteuren (te betalen) 1.500,-
Totaal – vlottende activa 3.000,- Totaal – kortlopende schulden 2.500,-
Totaal – activa 5.000,- Totaal – passiva 5.000,-

Solvabiliteit

We beginnen met de solvabiliteit. Dit is de verhouding tussen je eigen vermogen en het balanstotaal.

De bank wil dat je relatief genoeg eigen vermogen hebt. Dat betekent dat je een buffertje hebt mochten er onverhoopt wat minder klussen binnenkomen bij je eenmanszaak.

Ook betekent genoeg eigen vermogen dat je een financieel gezond bedrijf hebt. Het is namelijk het verschil tussen al je uitgaven en inkomsten. Negatief eigen vermogen betekent dat je verlies maakt. Het kan ook betekenen dat je balansrekening niet klopt. Beide zijn foute boel bij het aanvragen van een ZZP Hypotheek.

De solvabiliteit van je bedrijf wordt uitgedrukt in een getalletje: de solvabiliteitsratio. Het is bepaald geen hogere wiskunde.

Je moet het eigen vermogen delen door het balanstotaal. Als je een hypotheek wilt dan moet dit getalletje minimaal 0,20 of 0,25 zijn.

Dit verschilt per aanbieder. Nog een goede reden om kritisch te kijken waar je voor de hypotheek gaat.

Geen zin om zelf je rekenmachine erbij te pakken? Vul dan je cijfers in bij die van mij!

Liquiditeit

Dan is er nog de liquiditeit. Dit is de verhouding tussen je vlottende activa (geld dat je op korte termijn binnenkrijgt) en de kortlopende schulden (geld dat je op korte termijn moet betalen).

Ook liquiditeit wordt uitgedrukt in een getalletje. De berekening is hetzelfde laken een pak. Je deelt de vlottende activa door de kortlopende schulden.

Je liquiditeitsratio moet minimaal 1.0 zijn. Dit betekent dus dat er op korte termijn niet meer geld uit moet gaan dan er binnenkomt.

Typisch bankengedrag om er weer zulke moeilijk woorden aan te koppelen. Maar goed, jij weet nu hoe het zit.

Hoef je het alleen nog even uit te rekenen met deze rekenmachine:

Hoofdstuk 3

Kiezen van een bank

Oké, je weet nu het naadje van de kous wat betreft de cijfers van je onderneming.

Maar waar ga je straks de hypotheek aanvragen?

Bij de keuze voor een bank denken veel mensen dat ze hiervoor aangewezen zijn op hun eigen bank.

Dit is een hardnekkige mythe. Misschien is jouw bank wel helemaal niet gunstig voor zzp’ers.

Als ondernemer wil je altijd de beste deal.

Bij de keuze voor je hypotheek zou dit niet anders moeten zijn.

Waarom je eigen bank niet altijd de beste keuze is

Vaak denken zzp’ers dat ze bij hun eigen bank meer kans maken om de hypotheek geaccepteerd te krijgen.

Je hebt immers daar al een tijdje je betaalrekeningen, dus ze kennen je goed.

Helaas is dit niet zo. Wanneer je een Hypotheek ZZP wilt dan pakken ze gewoon dezelfde acceptatievoorwaarden erbij als bij iedereen.

Het is dus zaak om de bank te vinden met voor jou de gunstigste voorwaarden.

Sommige banken zijn bijvoorbeeld gunstiger als je kort voor jezelf bezig bent.

Wij hebben hier een onderzoek naar gedaan, je leest erover in mijn blog:

Maximale hypotheek voor zzp’ers scheelt vaak tonnen per bank. Het onderzoek werd opgepakt door am:web en BNR. Niet slecht hè?

In de grafiek zie je de grote verschillen bij een fictief stel waarbij een van de twee korter dan 3 jaar zzp’er is.

Maximale hypotheek voor zzp'ers

Zoek het lekker uit

Overtuigd dat je niet zomaar naar je eigen bank moet gaan? Goed zo!

Gelukkig hoef je niet zelf al die voorwaarden uit te pluizen. Ik heb dat al voor je gedaan.

Je kunt kijken waar je het beste aanbod krijgt door de zzp-tool in te vullen.

Bedenk je wel dat de tool alleen naar je inkomen kijkt.

De solvabiliteit en liquiditeit zijn aparte factoren die je moet berekenen.

Banken tillen er zwaar aan. Zijn deze twee factoren van je bedrijf niet in orde? Dan is de kans groot dat je niet geaccepteerd wordt.

Hoofdstuk 4

Een hypotheek als startende ondernemer

Nog een hardnekkige mythe over hypotheken voor zzp’ers:

Je moet meer dan 3 jaar zzp’er zijn om een hypotheek af te kunnen sluiten.

Dit is niet waar.

Bij sommige banken kun je al na een 1 jaar terecht.

In dit hoofdstuk lees je hoe het in zijn werk gaat als je pas kort bezig bent als zzp’er.

Een hypotheek na 1 jaar zzp-werk

Ik zal niet liegen: het is makkelijker om een hypotheek als zzp’er te krijgen wanneer je van 3 jaar cijfers hebt.

De meeste banken accepteren je dan.

Toch zijn er een aantal banken soepeler waar het gaat om zzp’ers die pas kort bezig zijn.

Ik heb even de acceptatievoorwaarden van alle banken uitgeplozen.

Op het moment accepteren deze banken zzp’ers die net begonnen zijn:

  • ABN Amro
  • a.s.r.
  • BLG Wonen
  • NIBC Bank
  • Rabobank
  • SNS Bank
  • Woonfonds

Let op: er kunnen wel grote verschillen zijn in hoeveel je kan lenen per bank. Vul onze tool in om te zien wie voor jou de gunstigste voorwaarden heeft.

Wij sluiten voor alle banken uit het lijstje hypotheken af, dus mocht een van die banken uit de tool komen als meest geschikt dan zit je bij ons goed.

Extra zekerheid door NHG

Als je pas net begonnen bent als zzp’er doorloop je dezelfde stappen als iemand die al langer dan 3 jaar bezig is.

Wel is het voor jou nog belangrijker om uit te zoeken welke banken gunstig zijn voor zzp’ers die pas kort bezig zijn. Wij helpen je hier natuurlijk bij.

Er is nog een manier om extra zekerheid te krijgen over of je wordt geaccepteerd door de bank: een hypotheek met NHG.

NHG

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Het is een initiatief van de overheid om het voor starters makkelijker te maken om een huis te kopen.

Bij een hypotheek met NHG krijgt de bank de garantie van de overheid dat het eventuele verlies wordt gedekt bij de verkoop van het huis als jij de hypotheek op een gegeven moment niet meer kan betalen.

Hierdoor is het risico voor de bank veel kleiner.

NHG is bedoeld voor starters, dus er is een grens aan wat het huis mag kosten.

De kostengrens is 265.000 euro. Dit betekent dat de lening bij de bank niet hoger mag zijn dan dit bedrag.

Er is wel een uitzondering: als je investeert in energiebesparende voorzieningen (EBV).

Voor een verbouwing mag je namelijk ook geld lenen bij de hypotheek, omdat de waarde van het huis stijgt.

Wanneer de verbouwing ervoor zorgt dat het huis energiezuiniger is dan natuurlijk helemaal. Dit wordt daarom ook aangemoedigd door NHG.

Als je hierin investeert dan is de kostengrens 280.900 euro.

Tegenwoordig kunnen zzp’ers ook bij NHG terecht.

Een groot voordeel van NHG is dat je als je pas net bezig bent als zzp’er je ook het eventuele eerdere inkomen uit loondienst kan mee laten tellen.

Het eerdere werk in loondienst moet dan wel vergelijkbaar zijn met wat je nu als zelfstandige doet.

Heb ik recht op NHG?

Er zijn een aantal voorwaarden verbonden aan NHG voor zzp’ers. NHG is namelijk bedoeld voor starters.

Dit zijn de voorwaarden:

  • Je hebt geen personeel in dienst
  • Je hebt meerdere opdrachtgevers die je uitbetalen per klus
  • Het werk dat je doet wordt normaalgesproken vaak in loondienst uitgevoerd
  • Je brengt¬†kennis en vaardigheden op eigen vakgebied in
  • De verantwoording voor de eigen werkzaamheden draag je zelf
  • Je staat meer dan 12 maanden ingeschreven bij de KvK, maar hebt minder dan 3 IB-aangiftes (korter dan 3 jaar zzp’er)

Hoofdstuk 5

Hypotheek ZZP documenten

Bij een hypotheekaanvraag komen een hele hoop documenten kijken.

Het is zeker niet het leukste onderdeel van het hele proces, al dat papierwerk.

Toch ontkom je er natuurlijk niet aan.

Ik kan het niet leuker voor je maken.

(Hoewel ik het wel makkelijker maak doordat het digitaal kan bij mij.)

Ik help je met een handig overzicht.

Documenten in 3 categorie√ęn

Grofweg lever je documenten aan in 3 categorie√ęn:

  1. Inkomen
  2. Identiteit
  3. (Nieuw) huis
Ik regel de rest

Let op: het kan zijn dat er naast de documenten uit dit hoofdstuk nog meer documenten worden opgevraagd.

Dan krijg je dit natuurlijk tijdig van ons te horen.

Je krijgt namelijk persoonlijke begeleiding van een van onze documenten-experts.

Gelukkig sta je er dus niet alleen voor.

Inkomen

Zoals gezegd is het inkomen de belangrijkste maatstaf voor het bepalen van de hoogte van de hypotheek voor zzp’ers.

Om te laten zien hoeveel je verdient met je eenmanszaak lever je documenten aan.

Welke? Dat zal ik je vertellen.

Jaarstukken onderneming

We hebben het hier al even over gehad in hoofdstuk 2. Het gaat hier om je winst-en verliesrekeningen en balansrekeningen. Als je het hebt van de afgelopen 3 jaar. Anders van minimaal 1 jaar.

Prognose lopende jaar

Eigenlijk de jaarstukken van het huidige jaar, maar dan een voorspelling omdat het jaar nog niet afgelopen is. Sommige banken verlangen een prognose die is opgesteld door een boekhouder of accountant. Vaak mag je het ook zelf doen.

Aangiftes inkomstenbelasting

Ieder jaar geef je bij de Belastingdienst aan hoeveel je hebt gewerkt en hoeveel belasting je hebt betaald. Deze aangiftes wil de bank precies inzien zoals je ze hebt verstuurd naar de Belastingdienst.

Aanslagen inkomstenbelasting

Nadat je aangifte hebt gedaan krijg je een aanslag van de Belastingdienst. Ook deze lever je aan, wederom van de afgelopen 3 jaar als je ze hebt.

Uittreksel KvK

Als het goed is ben je met je eigen bedrijf ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Je gegevens staan in het uittreksel van de KvK. Je kan hem bestellen via deze link. Zorg ervoor dat je hem in kleur krijgt en dat hij niet ouder is dan 6 maanden.

Identiteit

Naast het inkomen moet je er natuurlijk ook voor zorgen dat je bewijst wie je bent.

Hiervoor lever je een kopie van een geldig paspoort of ID-kaart aan. Een rijbewijs wordt niet geaccepteerd.

Zorg ervoor dat de kopie in kleur is.

Heb je een ID-kaart? Dan graag een kopie van beide kanten.

Heb je een paspoort? Dan een kopie van beide pagina’s. Belangrijkste is dat je BSN (Burgerservicenummer) op de kopie staat.

Nieuwe huis

Heb je een nieuw huisje gevonden? Te gek!

Ook hierover lever je documenten aan. Hieronder zie je welke en waar ze aan moeten voldoen.

Getekend voorlopig koopcontract

Dit is het contract waarmee is bevestigd dat je het huis hebt gekocht.

Zo’n contract moet altijd opgesteld zijn door een notaris of makelaar.

Natuurlijk moet het contract ook door jou en de verkoper getekend zijn.

Taxatierapport nieuwe woning

Wanneer je een huis koopt dan moet het getaxeerd worden. Er wordt dan bepaald hoeveel geld het huis waard is.

Dit moet wel gebeuren door iemand die er kaas van gegeten heeft, de bank wilt wel zeker weten dat ze je niet teveel geld lenen.

Aan deze 3 dingen moet een taxatierapport voldoen:

  • Gevalideerd door een validatie-instituut (zoals NWWI bijvoorbeeld)
  • Niet ouder dan 6 maanden
  • Opgemaakt door een taxateur

Ingewikkeld? Nee hoor!

Denk je nou: ‘jeetje, wat een werk allemaal!’ Dat snap ik best, er komt een hoop op je af.

Toch valt het mee. Ik doe elke dag mijn stinkende best om het hele proces makkelijker te maken.

Wanneer je een afspraak hebt gemaakt dan krijg je een handig dashboard waar je gewoon de documenten kan uploaden.

Kijk maar:

Of wil je een handige checklist voor alle bovenstaande documenten?

Die kan je hier downloaden:

Download de Checklist documenten voor zzp'ers

We hebben alle documenten die je moet hebben voor een hypotheek als zzp'er verzameld. Handig, dan kom je niet voor verrassingen te staan.

Bonus-Hoofdstuk

4 valkuilen bij een ZZP Hypotheek

Je weet nu bijna alles over hypotheken voor zzp’ers.

Ik heb als kers op de taart nog wat bonus-tips voor je.

Dingen waar je misschien niet zo snel aan denkt bij een hypotheek.

Ik heb ze opgeschreven in de vorm van 4 valkuilen.

Waarom?

Omdat het dingen zijn waar je overheen kan kijken maar je wel lelijk aan kan bezeren.

Hier komen ze:

1. Je administratie: niet leuk, maar heel belangrijk

Al dat papierwerk, daar zit je helemaal niet op te wachten als ondernemer.

Je wilt gewoon doen waar je goed in bent: je werk!

Toch is je administratie ontzettend belangrijk.

Bijvoorbeeld ook voor de Belastingdienst. En al helemaal voor een hypotheek.

De bank wilt namelijk zeker weten dat je eenmanszaak geen zooitje is. Dit kan alleen maar als je administratie netjes is.

Heb je al een boekhouder? Dit kost wat centen, maar kan je veel gezeur schelen.

Het kan tegenwoordig zelfs met een app. Als fan van automatisering gebruik ikzelf Moneybird.

Misschien iets om te overwegen als je nu alles zelf doet zonder (elektronische) hulp.

2. Gemiddelde winst is ook niet alles

Voor de hypotheekaanvraag geef je je bedrijfsresultaten van de laatste jaren door.

Zitten hier grote uitschieters in?

Bereid je dan voor om dit toe te lichten.

Voor een bank die kijkt of ze je accepteren is het prettiger om duurzame groei in een onderneming te zien.

Heeft allemaal te maken met de bestendigheid van je inkomen waar ik het eerder over had.

Ziet de grafiek van je winsten de afgelopen jaren eruit als de Alpe d’Huez?

Vinden ze niet leuk bij de bank, ook al zijn het wielerfans.

Tenzij je een goede verklaring hebt natuurlijk.

Heb je verliezen gemaakt? Dat werkt niet bevorderlijk voor je aanvraag.

Daarnaast kunnen solvabiliteit en liquiditeit spelbrekers zijn, mochten de ratio’s niet op orde zijn.

3. Ook jij kan arbeidsongeschikt worden

Sorry voor deze dramatische tussenkop.

Toch is het zo. De meeste zzp’ers hebben geen arbeidsongeschiktheidsverzekering.

Ze zijn eigen baas en nooit ziek, dus waarom zouden ze?

Zo’n verzekering is trouwens ook niet verplicht bij een hypotheekaanvraag.

Wanneer je onverhoopt ziek word dan is er voor zzp’ers geen ziektewet die je werkgever verplicht je door te betalen.

De hypotheeklasten drukken dan flink op je als je geen inkomsten meer hebt uit je eigen onderneming.

Het is misschien toch eens het kijken waard.

Op AOVergelijken.nl kun je verschillende aanbieders naast elkaar zetten. Deed me een beetje denken aan mijn eigen zzp-tool!

4. Geen pensioen opgebouwd

Ruim een kwart van de zzp’ers heeft geen pensioen opgebouwd.

Je kan natuurlijk doorwerken na de pensioengerechtigde leeftijd (67). Je bent immers zzp’er en hebt alle vrijheid om dit te doen.

Banken kijken bij een hypotheekaanvraag van iemand die ouder dan 57 is wel naar het opgebouwde pensioen.

Dit nemen ze namelijk als maatstaf voor hoeveel je kan lenen.

Kijk eens naar mijn artikel over het pensioen en de hypotheekaanvraag.

You made it! Wat vond je ervan?

Mag ik je feliciteren? Je hebt deze hele Complete Gids gelezen.

Ik hoop dat je er wat aan gehad hebt. Mis je dingen in deze gids?

Aarzel dan niet om me een mailtje te sturen: op charlie@ikbenfrits.nl

Ook als je nog een vraag hebt!

Je mag ook gelijk een review schrijven als je wilt :-)

Of wil je graag met een adviseur bellen? Dan kan dat natuurlijk ook.

Maar hiervoor een vrijblijvende, gratis bel-afspraak.