Hypotheek zzp: De Complete Gids.

Je hebt een onderneming en zoekt een hypotheek. In deze gids lees je alles over het aanvragen van een hypotheek als zzp’er. Frits geeft je inzicht, jij maakt de keuzes. Zullen we?

Direct berekenen hoeveel je kunt lenen

Je kunt hier berekenen hoeveel je kunt lenen als zzp'er. Eerst meer weten? Lees dan verder op deze pagina.

Inhoud

Hoofdstuk-1-Stappenplan-Hypotheek-ZZP
HOOFDSTUK 1

Stappenplan: een hypotheek voor ondernemers

Hoofdstuk-2-Hulp-met-je-cijfers
HOOFDSTUK 2

Hulp met je cijfers

Hoofdstuk-3-Kiezen-van-een-bank-1
HOOFDSTUK 3

Kiezen van een bank

Hoofdstuk-4-Startende-zzpers
HOOFDSTUK 4

Een hypotheek als startende ondernemer

Hoofdstuk-5-Documenten
HOOFDSTUK 5

Hypotheek zzp documenten

Hoofdstuk-6-Valkuilen-Hypotheek-ZZP
BONUS-HOOFDSTUK

4 valkuilen bij een hypotheek voor zzp'ers

Stappenplan: een hypotheek voor ondernemers

Veel zzp'ers denken dat een hypotheek regelen lastig is wanneer je voor jezelf werkt. Het klopt inderdaad dat het hele proces iets anders werkt, maar het is niet zo lastig als je misschien denkt.

In deze Complete Gids lees je welke stappen je kunt zeteen. En hoe wij je kunnen helpen. Volg dit stappenplan en je bent al een heel eind onderweg!

Stap 1: zoek je cijfers bij elkaar

De belangrijkste maatstaf voor de hoogte van je Hypotheek zzp is je inkomen. De bank kijkt ook naar je solvabiliteit en liquiditeit, maar daar vertellen wij je in hoofdstuk 2 meer over! Aangezien jij zelfstandig ondernemer bent, is je inkomen de winst met je eigen bedrijf. Deze winsten heb je als het goed is netjes op papier (namelijk in de winst- en verliesrekening van je onderneming). De bank neemt als inkomen de fiscale winst, ook wel de winst vóór belastingen genoemd. Bedrijfsresultaat is weer een ander woord voor hetzelfde. Raak dus niet in paniek als je een van de drie termen langs ziet komen. Hier vind je een voorbeeld van een winst- en verliesrekening:

Voorbeeld: Winst- & verliesrekening 2018
Opbrengsten - Totaal25.000,-
Kosten
Autokosten2.000,-
Kantoorkosten1.000,-
Verkoopkosten2.000,-
Kosten - totaal5.000,-
Bedrijfsresultaat20.000,-

Bekijk van de afgelopen drie jaar het bedrijfsresultaat. Met deze cijfers gaan we straks je zzp Hypotheek berekenen. Heb je nog geen cijfers van de afgelopen drie jaar? Dat hoeft niet altijd een probleem te zijn. Hier komen we op terug in hoofdstuk 4 van deze gids.

Stap 2: bekijk welke bank je zzp hypotheek accepteert

Heb je de bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren van je onderneming gevonden? Mooi werk! Dan gaan we nu kijken bij welke bank je geaccepteerd wordt met jouw cijfers. Hiervoor hebben wij een tool, die alle voorwaarden van de banken doorneemt om een inschatting te maken van wat je kunt lenen. Het enige dat jij hoeft te doen is je cijfers invullen.

Als je de tool invult krijg je een uitslag zoals deze hieronder. Wil je een compleet overzicht? Dan kun je ook nog een PDF aanvragen! Kun je het allemaal nog eens rustig nalezen.

Voorbeeld uitslag rekentool

Stap 3: op zoek naar een huis

En? Wat kwam eruit? Als het goed is gegaan, heb je een indicatie van wat je kunt lenen. Zo kunt je beter op huizenjacht. Weet je niet waar je moet beginnen? Een blik op Funda is ook een begin! Wij hebben daarbij allerlei handige artikelen voor je, zodat je niet onvoorbereid op pad hoeft. Het kopen van een huis bestaat grofweg uit drie fases:

Stap 4: tijd voor een zzp hypotheek!

Is je bod geaccepteerd? Super! Dan is het nu tijd voor een hypotheek. Daar helpen we je bij. Wij nemen je tijdens het gratis hypotheekgesprek mee door alle opties. Op zo’n manier dat jij het kunt navertellen. Met het dashboard als handige spiekbrief.

Wil je je graag goed voorbereiden op het hypotheekgesprek? Lees dan dit artikel over de 12 vragen die je moet stellen aan je hypotheekadviseur. Dat helpt je op weg.

Hoofdstuk 2

Hulp met je cijfers

In het vorige hoofdstuk hebben we al even doorgenomen hoe het zit met de winst uit je onderneming: je inkomen.

Er zijn twee andere factoren waar de bank naar kijkt als je als zzp'er een hypotheek aanvraagt: solvabiliteit en liquiditeit.

De balansrekening

Wanneer je een hypotheek wilt dan kijkt de bank naar je inkomen, maar dat is niet alles. Ze willen ook weten of je inkomen wel bestendig is. Bestendig betekent dat de kans groot is dat je het inkomen de komende jaren ook hebt. Om dit te checken kijkt de bank bij zzp'ers naar twee dingen: solvabiliteit en liquiditeit. Dit leggen we verder hieronder uit. Je kunt de solvabiliteit en liquiditeit uit je balansrekening halen.

Zie hier een voorbeeld:

Voorbeeld: Balansrekening 2018
ActivaPassiva
Auto1.000,-Eigen vermogen2.500,-
Computer1.000,-
Totaal vaste activa2.000,-
Debiteuren (te ontvangen)1.000,-
Bankrekening500,-Omzetbelasting1.000,-
Spaarrekening1.500,-Crediteuren (te betalen)1.500,-
Totaal - vlottende activa3.000,-Totaal - kortlopende schulden2.500,-
Totaal - activa5.000,-Totaal - passiva5.000,-

Solvabiliteit

De solvabiliteit is de verhouding tussen je eigen vermogen en het balanstotaal. De bank wilt dat je relatief genoeg eigen vermogen hebt. Dat betekent dat je een buffertje hebt als er onverhoopt wat minder klussen binnenkomen bij je eenmanszaak.

Ook betekent genoeg eigen vermogen dat je een financieel gezond bedrijf hebt. Het is namelijk het verschil tussen al je uitgaven en inkomsten. Negatief eigen vermogen betekent dat je verlies maakt. Het kan ook betekenen dat je balansrekening niet klopt. Beiden zijn foute boel bij het aanvragen van een zzp Hypotheek.

De solvabiliteit van je bedrijf wordt uitgedrukt met een getal: de solvabiliteitsratio. Je deelt hiervoor het eigen vermogen door het balanstotaal. Je solvabiliteitsratio moet minimaal 0,20 of 0,25 zijn, dit verschilt per aanbieder. Nog een goede reden om kritisch te kijken waar je voor de hypotheek gaat.

Liquiditeit

De liquiditeit is de verhouding tussen je vlottende activa (geld dat je op korte termijn binnenkrijgt) en de kortlopende schulden (geld dat je op korte termijn moet betalen). Ook liquiditeit wordt uitgedrukt met een getal. Je deelt hiervoor vlottende activa door de kortlopende schulden.

Je liquiditeitsratio moet minimaal 1.0 zijn. Dit betekent dus dat er op korte termijn niet meer geld uitgaat dan er binnenkomt.

Hoofdstuk 3

Kiezen van een bank

Waar ga je straks de hypotheek aanvragen?

Als ondernemer wil je altijd de beste deal, bij de keuze voor je hypotheek zou dit niet anders moeten zijn.

Waarom je eigen bank niet altijd de beste keuze is

Vaak denken zzp'ers dat ze bij hun eigen bank meer kans maken om de hypotheek geaccepteerd te krijgen. Je hebt daar al je betaalrekeningen, dus ze kennen je goed. Helaas is dit niet zo. Wanneer je een hypotheek zzp wilt, pakken ze gewoon dezelfde acceptatievoorwaarden erbij als bij iedereen. Het is dus beter om een bank te vinden die gunstigste voorwaarden heeft voor jou. Sommige banken zijn bijvoorbeeld gunstiger als je pas kort onderneemt.

De voorwaarden

Wij hebben de voorwaarden per bank samen met de Consumentenbond voor je uitgezocht. Je kunt kijken waar je het beste aanbod krijgt door de zzp-tool in te vullen. Bedenk wel dat de tool alleen naar je inkomen kijkt. De solvabiliteit en liquiditeit zijn aparte factoren waar de banken zwaar aan tillen. Zijn die niet in orde? Dan is de kans groot dat je niet geaccepteerd wordt.

Hoofdstuk 4

Een hypotheek als startende ondernemer

Bij sommige banken kun je al na één jaar ondernemer terecht. In dit hoofdstuk lees je hoe het werkt als je pas kort bezig bent als zzp'er.

Een hypotheek na 1 jaar zzp-werk

Wanneer je als zzp'er pas een jaar aan het werk bent, is het wat lastiger. Daarom hebben wij de acceptatievoorwaarden van alle banken uitgeplozen. Op het moment accepteren deze banken zzp'ers die pas begonnen zijn:

  • ABN Amro
  • a.s.r.
  • BLG Wonen
  • NIBC Bank
  • Rabobank
  • SNS Bank
  • Woonfonds

Let op: er kunnen wel grote verschillen zijn in hoeveel je kunt lenen per bank. Vul onze tool in om te zien wie voor jou de gunstigste voorwaarden heeft. Voor alle banken hierboven sluiten we hypotheken af. Dus mocht een van die banken uit de tool komen als meest geschikt, zit je bij ons goed.

Extra zekerheid door NHG

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Dit is een garantie van de Nederlandse overheid. Als jij niet in staat bent om je hypotheek terug te betalen en je huis wordt verkocht, dan betaalt NHG de eventuele restschuld aan de bank.

Er zit wel een kostengrens aan van 355.000 euro, jouw lening bij de bank mag niet hoger zijn dan dit bedrag. Er is wel een uitzondering: als je investeert in energiebesparende voorzieningen (EBV) is de kostengrens 376.300 euro. Tegenwoordig kunnen zzp'ers ook bij NHG terecht. Een groot voordeel van NHG is dat je ook het eventuele eerdere inkomen uit loondienst mee kunt laten tellen.

Heb ik recht op NHG?

Er zijn een aantal voorwaarden verbonden aan NHG voor zzp'ers. NHG is namelijk bedoeld voor starters.

Dit zijn de voorwaarden:

  • Je hebt geen personeel in dienst
  • Je hebt meerdere opdrachtgevers die je uitbetalen per klus
  • Het werk dat je doet, wordt normaal gesproken vaak in loondienst uitgevoerd
  • Je brengt kennis en vaardigheden op eigen vakgebied in
  • De verantwoording voor de eigen werkzaamheden draag je zelf
  • Je staat meer dan twaalf maanden ingeschreven bij de KvK, maar hebt minder dan drie IB-aangiftes (korter dan drie jaar zzp'er)

Hoofdstuk 5

Hypotheek zzp documenten

Bij een hypotheekaanvraag komen een hele hoop documenten kijken. Het is zeker niet het leukste onderdeel van het hele proces, al dat papierwerk. Toch ontkom je er natuurlijk niet aan.

Er zijn documenten in drie categorieën

Je levert documenten aan in drie categorieën:

  1. Inkomen
  2. Identiteit
  3. (Nieuw) huis
Ik regel de rest

Let op: het kan zijn dat er naast de documenten uit dit hoofdstuk nog meer documenten worden opgevraagd. Dan krijg je dit natuurlijk op tijd van ons te horen.

1. Inkomen

Zoals gezegd is inkomen de belangrijkste maatstaf voor het bepalen van de hoogte van je hypotheek. Om te laten zien hoeveel je verdient, lever je documenten aan. Welke? Dat lees je hier.

Jaarstukken onderneming

We hebben het hier al even over gehad in hoofdstuk 2. Het gaat hier om je winst-en verliesrekeningen en balansrekeningen van de afgelopen drie jaar. Als je dat niet hebt, dan van minimaal één jaar.

Prognose lopende jaar

Eigenlijk de jaarstukken van het huidige jaar, maar dan een voorspelling omdat het jaar nog niet afgelopen is. Sommige banken willen een prognose die is opgesteld door een boekhouder of accountant. Vaak mag je het ook zelf doen.

Aangiftes inkomstenbelasting

Ieder jaar geef je bij de Belastingdienst op hoeveel je hebt gewerkt en hoeveel belasting je hebt betaald. Deze aangiftes wil de bank precies inzien zoals je ze hebt verstuurd naar de Belastingdienst.

Aanslagen inkomstenbelasting

Nadat je aangifte hebt gedaan, krijg je een aanslag van de Belastingdienst. Ook deze lever je aan, wederom van de afgelopen drie jaar als je ze hebt.

Uittreksel KvK

Als het goed is, ben je met je eigen bedrijf ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Je gegevens staan in het uittreksel van de KvK. Je kan dit bestellen via deze link. Zorg ervoor dat je 't in kleur krijgt en dat het niet ouder is dan zes maanden.

2. Identiteit

Het is belangrijk om aan te tonen wie je bent. Hiervoor lever je een kopie van een geldig paspoort of ID-kaart aan. Een rijbewijs wordt niet geaccepteerd. Zorg ervoor dat de kopie in kleur is.

Heb je een ID-kaart? Dan graag een kopie van beide kanten. Heb je een paspoort? Dan een kopie van beide pagina's. Belangrijkste is dat je BSN (Burgerservicenummer) op de kopie staat.

3. Nieuw huis

Heb je al een huis gevonden? Gefeliciteerd! Ook hierover lever je documenten aan. Hieronder zie je welke:

Getekend voorlopig koopcontract

Hierin is bevestigd dat je het huis hebt gekocht. Zo'n contract wordt opgesteld door een notaris of makelaar en moet door jou en de verkoper getekend zijn.

Taxatierapport nieuwe woning

Je hebt een taxatie van het huis nodig. De taxateur geeft aan hoeveel het huis waard is, dit geeft de bank vertrouwen om je een lening te geven.

Aan deze drie dingen moet een taxatierapport voldoen:

  • Gevalideerd door een validatie-instituut (zoals NWWI bijvoorbeeld)
  • Niet ouder dan zes maanden
  • Opgemaakt door een taxateur

Checklist

Wil je de informatie nog even overzichtelijk op een rij? Hieronder kun je een checklist downloaden zodat je precies weet wat je nog te doen staat.

Alle documenten voor zzp'ers op een rijtje

We hebben alle documenten die je moet hebben voor een hypotheek als zzp'er verzameld. Handig, dan kom je niet voor verrassingen te staan.

Bonus-Hoofdstuk

4 valkuilen bij een zzp hypotheek

Je weet nu bijna alles over hypotheken voor zzp'ers, maar er zijn nog wat bonus-tips. Misschien denk je hier niet zo snel aan bij een hypotheek, maar het gaat je enorm helpen!

1. Je administratie

Je administratie is belangrijk. Voor de Belastingdienst maar ook de bank. De bank wilt namelijk zeker weten dat je eenmanszaak geen zooitje is. Dit kan alleen maar als je administratie netjes is. Gelukkig doe je dit tegenwoordig makkelijk met verschillende apps.

2. Gemiddelde winst

Voor de hypotheekaanvraag geef je je bedrijfsresultaten van de laatste jaren door. Zitten hier grote uitschieters in? Bereid je dan voor om dit toe te lichten. Voor een bank is het prettiger om duurzame groei in een onderneming te zien. Heb je verliezen gemaakt? Dan kan dat je aanvraag lastiger maken. Daarnaast kunnen solvabiliteit en liquiditeit spelbrekers zijn, mochten de ratio's niet op orde zijn.

3. Arbeidsongeschikt

De meeste zzp'ers hebben geen arbeidsongeschiktheidsverzekering. Ze zijn eigen baas en nooit ziek, dus waarom zouden ze? Zo'n verzekering is ook niet verplicht bij een hypotheekaanvraag.

Wanneer je onverhoopt ziek wordt, is er voor zzp'ers geen ziektewet. De hypotheeklasten drukken dan flink op je zonder inkomsten. Op AOVergelijken.nl kun je verschillende aanbieders van arbeidsongeschiktheidsverzekeringen naast elkaar zetten.

4. Geen pensioen

Ruim een kwart van de zzp'ers heeft geen pensioen opgebouwd. Je kunt natuurlijk doorwerken na de pensioengerechtigde leeftijd, je bent immers zzp'er en hebt alle vrijheid om dit te doen.

Banken kijken bij een hypotheekaanvraag van iemand die ouder dan 57 wel naar het opgebouwde pensioen. Dit nemen ze namelijk als maatstaf voor hoeveel je kunt lenen. Meer weten? Lees het artikel over het pensioen en de hypotheekaanvraag.

Wij helpen je

Tijd voor actie? Snappen we. Wij helpen je graag met je hypotheek. Tijdens je gratis hypotheekgesprek, wordt 80% al besproken: dit maakt het lekker concreet voor je.