Hypotheek afsluiten: De Complete Gids

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je over de hele looptijd elke maand hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dat bedrag vooral uit rente, aan het einde vooral uit aflossing. In het begin los je dus minder af dan aan het einde van je looptijd. Omdat de rente die je betaalt aftrekbaar is, en het maandelijkse bedrag dat je betaalt in het begin voornamelijk uit rente bestaat, is een annuïteitenhypotheek in het begin goedkoper. Naarmate je verder komt in je looptijd (en dus meer aflossing dan rente gaat betalen) lopen de kosten iets op.

Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek is in het begin duurder dan aan het einde van je looptijd. Dit komt omdat je elke maand een gelijk bedrag aflost. Over het openstaande hypotheekbedrag betaal je rente. Omdat je maandelijks aflost, en je schuld dus steeds kleiner wordt, betaal je aan het begin meer rente dan aan het einde van je looptijd. Over de hele looptijd heen is een lineaire hypotheek iets voordeliger dan een annuïteitenhypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen maar rente. Je maandlasten zijn bij deze hypotheekvorm dus heel laag. Wel gaat de bank er nog steeds vanuit dat je aan het einde van je looptijd deze hypotheek hebt afgelost. Dit kan je bijvoorbeeld doen door tussentijds af te lossen of te sparen, zodat je niet in de problemen komt met betalen. Tegenwoordig mag bij veel banken nog maximaal 50% van je hypotheek aflossingsvrij zijn. Bij de rest van je hypotheeksom los je dus nog wel maandelijks af. Daarnaast is de rente van je aflossingsvrije hypotheek sinds 2013 niet meer aftrekbaar. Hierdoor is het eigenlijk nooit meer aantrekkelijk om als starter een aflossingsvrije hypotheek te nemen.

Andere vormen

Vroeger kon je kiezen uit nog meer hypotheekvormen. Zo had je bankspaarhypotheken, levenhypotheken, beleggingshypotheken en hybride hypotheken. Deze hypotheekvormen staan tegenwoordig bekend als woekerpolissen. Ze leverden niet op wat er door de bank werd voorgespiegeld. Tegenwoordig kun je deze hypotheken dan ook niet meer afsluiten. Zit je met zo’n hypotheek? En wil je die omzetten naar een andere vorm? In dit artikel lees je welke stappen je kunt nemen.

Welke bank?

Als je met onze adviseur hebt besproken hoe jouw hypotheek eruit komt te zien, moet je gaan bepalen bij welke bank je de hypotheek gaat afsluiten. Wij nemen je tijdens het hypotheekgesprek mee door alle opties, op zo'n manier dat je het zelf ook snapt. Zo kunnen we samen goed de knoop doorhakken over welke bank de beste voorwaarden heeft. Je kunt de voorwaarden alvast bekijken in onze rentevergelijker.

Inkomen

De bank kijkt naar jouw inkomen om te bepalen hoeveel je mag lenen. Dit leenbedrag wordt Loan to Income (LTI) genoemd. Dit is iets anders dan de Loan to Value (LTV), wat betekent dat je niet meer dan 100% van de woningwaarde mag lenen, zoals je kon lezen in hoofdstuk 2.

Hoe verdien je dat geld

De bank kijkt niet alleen naar de hoogte van je inkomen. Ook hoe je jouw geld verdient is belangrijk. Heb je een vast contract? Dat wordt door de bank gezien als een bestendig inkomen. Ze durven het dan aan om jou meer te lenen, omdat ze een bepaalde zekerheid hebben dat je de maandlasten kunt betalen. Dat betekent natuurlijk niet dat je met een tijdelijk contract geen hypotheek kan krijgen. Wel vragen banken in dit geval vaak om een intentieverklaring. In die verklaring geeft jouw werkgever aan dat hij of zij van plan is om je na afloop van het tijdelijke contract in vaste dienst te nemen. Verdien je je geld als zzp’er? Lees dan de volledige gids voor zzp’ers. Omdat je inkomen als zzp’er vaak niet stabiel is, komt daar nog wat meer bij kijken dan als je in loondienst werkt.

Financiële verplichtingen

De bank kijkt ook naar de maandlasten die je al hebt. Dit noemen we financiële verplichtingen. Onder financiële verplichtingen vallen openstaande schulden, maar ook bijvoorbeeld een creditcard die je niet maandelijks aflost, de optie om rood te staan op je bankrekening, een private-lease auto en een telefoon die je maandelijks afbetaalt in de vorm van een abonnement. Al deze financiële verplichtingen worden geregistreerd bij het BKR (Bureau Krediet Registratie) en zijn dus makkelijk in één keer op te vragen. Een studieschuld wordt niet geregistreerd bij het BKR, maar je bent vaak wel verplicht om dit aan te geven als je er een hebt.

Koop je alleen of samen?

Als je met je partner een huis koopt, worden allebei jullie inkomens meegenomen. Je kan samen dus over het algemeen een hogere hypotheek afsluiten dan als je alleen een huis koopt. Het inkomen van degene die het meeste verdient, wordt voor 100% meegenomen in de berekeningen. Het inkomen van de partner voor 90%.

Je leeftijd

Ook kijkt de bank naar hoe oud je bent. Dit komt omdat je inkomen lager wordt op het moment dat jij met pensioen gaat. Als je een hypotheek wilt afsluiten en je gaat binnen tien jaar met pensioen, wilt de bank weten hoe hoog dat pensioen wordt. Zo wordt er bepaald hoeveel je kunt lenen zonder dat je in de knel komt met je maandlasten. Ook als je dus stopt met werken en met pensioen gaat.

Wat heb je nodig?

Op de vraag hoeveel documenten je nodig hebt, is niet één antwoord te geven. Dat verschilt per situatie. Minimaal zul je in ieder geval zo’n 15 documenten moeten opvragen en verzamelen. Documenten die in principe altijd worden opgevraagd zijn een identiteitsbewijs, een salarisstrook, een bankafschrift van minstens één volledige maand, bewijs van de hoeveelheid eigen geld, een werkgeversverklaring en een taxatierapport van het huis. Welke documenten daar nog bovenop komen is afhankelijk van jouw situatie.

Hoe lever je documenten aan?

Bij ons kun je de documenten digitaal aanleveren. Dit doe je in de vorm van een scan of duidelijke foto. Om het allemaal wat makkelijker te maken vind je in jouw dashboard precies welke documenten je (nog) moet aanleveren, wat de status is en welke voorwaarden er per bank worden gesteld bij de documenten.

De hypotheekofferte

In de hypotheekofferte staat alle informatie over jouw nieuwe hypotheek. De offerte is een aanbod van de bank, een soort modelcontract. Naast de informatie over je hypotheek, staan ook de voorwaarden in dit document. Een hypotheekofferte is niet onbeperkt houdbaar. Op de offerte zie je een aantal data staan. De datum waarop je jouw offerte hebt aangevraagd, de uiterlijke datum waarop je de offerte ondertekend terugstuurt (de tekentermijn) en de geldigheidsdatum. Dit is de uiterste datum waarop je bij de notaris moet zijn geweest om jouw hypotheek te laten passeren. Stuur je de offerte niet op tijd terug of ga je niet vóór de geldigheidsdatum langs de notaris? Dan is je hypotheekofferte niet meer geldig. Het aanbod van de bank voor jouw lening ligt dan niet meer op tafel. Je kunt de geldigheid van je offerte verlengen door een bereidstellingsprovisie te betalen. Je las erover in hoofdstuk 2.

De hypotheekakte

Heb je de hypotheekofferte ondertekend? Dan wordt het tijd om je hypotheek rond te krijgen! De hypotheekakte is een document dat wordt opgesteld door de notaris nadat jij jouw offerte hebt ondertekend en opgestuurd naar je bank. In de hypotheekakte staat, net als in de offerte, alle informatie over jouw nieuwe hypotheek en de afspraken die je hebt gemaakt met de bank. Zo vind je bijvoorbeeld je maandlasten, de hoogte van je lening, de vorm van je hypotheek en alle andere belangrijke zaken terug in de hypotheekakte. Heb je de akte getekend bij de notaris? Dan is het tijd voor champagne: je nieuwe hypotheek is een feit!