Hypotheek afsluiten: De Complete Gids
Bijna iedereen die een huis koopt krijgt er mee te maken: een hypotheek afsluiten. Dit proces kan ingewikkeld en overweldigend lijken. Er komt in een korte tijd heel veel op je af en er moet ineens van alles worden geregeld.
Ik heb op een rijtje gezet wat er moet gebeuren als jij een hypotheek aanvraagt. Zo weet je na het lezen van deze gids precies hoe je een hypotheek afsluit.
Weten hoeveel jij kan lenen?
Mijn slimme tool berekent jouw maximale hypotheek in een paar minuten! Wil je meer weten over hoe het afsluiten van je hypotheek werkt? Lees dan verder.
Waarom een hypotheek afsluiten?
Je bent van plan om een huis te kopen, spannend! Misschien heb je jouw droomhuis zelfs al gevonden. Het enige wat er nog moet gebeuren is je hypotheek regelen. Maar hoe zit dat precies? In dit hoofdstuk vertel ik je waarom je hypotheek moet afsluiten en hoe een hypotheek in elkaar steekt.
Een hypotheek
Een huis is voor heel veel mensen de grootste aankoop die ze in hun leven doen. Bijna niemand die een huis koopt, heeft dat geld zo even liggen. Daarom sluiten bijna alle huizenkopers een hypotheek af om hun huis te kunnen betalen. Met een hypotheek leen je het bedrag voor je huis bij de bank. Dat geld betaal je gedurende een looptijd van (meestal) dertig jaar terug met rente.
De rentevaste periode
De hypotheekrente wordt bepaald door de marktrente op het moment dat jij de hypotheek afsluit. Het is dus gunstig als de rentestand laag is als je afsluit. De rente die jij krijgt bij het afsluiten van je hypotheek is onder andere afhankelijk van de rentevaste periode die je kiest. Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger het wordt. Zet je jouw rente bijvoorbeeld voor twintig jaar vast? Dan wordt de rente over je hypotheek hoger dan als je de rente voor tien jaar vastzet.
Hoofdstuk 2
Wat kost het afsluiten van een hypotheek?
Een hypotheek is dus een lening. Zoals bij alle leningen is het de bedoeling dat je die (in dit geval aan het einde van je looptijd) hebt terugbetaald. Naast dat je over de hele looptijd rente betaalt, zoals je in hoofdstuk 1 kon lezen, komen er altijd extra kosten bij een hypotheek afsluiten kijken. In dit hoofdstuk lees je welke dat zijn.
Eigen geld
Naast de lening die je afsluit om je huis te kunnen kopen, heb je bij het afsluiten van een hypotheek altijd eigen geld nodig. Je mag sinds 2018 namelijk niet meer dan 100% van de woningwaarde lenen. De extra kosten die je maakt als je een hypotheek afsluit moet je voor een groot deel uit eigen zak betalen. Gemiddeld komt er nog zo’n 6% van de koopsom bovenop de 100% die je kan lenen. Ik heb de kostenposten voor je op een rijtje gezet.
Notariskosten
Als je een hypotheek afsluit, heb je een notaris nodig die bepaalde documenten voor je opmaakt en ervoor zorgt dat de hypotheek wettelijk gezien ook klopt en wordt geregistreerd. Ook het tekenen om je hypotheek rond te krijgen doe je bij de notaris. Hij maakt dan een hypotheekakte op, als je die tekent moet je daarvoor betalen. Meer weten over de hypotheekakte? Ik vertel je er alles over in hoofdstuk 6.
Taxatiekosten
Voordat je een hypotheek neemt wil de bank zeker weten dat jouw huis geen verborgen gebreken heeft en dat het net zoveel waard is als jij leent. Het huis is immers het onderpand voor jouw lening. Om te kijken naar de waarde en de staat van het huis moet je een taxatie laten doen. Dit wordt gedaan door een taxateur. De taxateur werkt niet voor niks, ook voor de taxatie moet je dus betalen. De prijs van een taxateur kan verschillen. Ik werk samen met de taxateurs van Fitrex en Maatwerk. Regel je een taxatie via mij? Dan betaal je 600 euro.
Advies en bemiddeling
Een hypotheek afsluiten doe je samen met een hypotheekadviseur. Advies en bemiddeling bij een hypotheekaanvraag kosten altijd geld. Hypotheekadviseurs mogen namelijk geen gratis advies geven, dat staat in de wet vastgelegd. Bij mij betaal je als starter €1.550 aan advies- en bemiddelingskosten. Dat is ongeveer de helft van wat je bij een traditionele hypotheekadviseur zoals de Hypotheker kwijt bent.
Borgtocht en bereidstellingsprovisie (optioneel)
Kost je huis minder dan 325.000 euro? Dan kan je een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een garantie van de Nederlandse Overheid. Het houdt voornamelijk in dat je uit de brand wordt geholpen als je jouw maandlasten niet meer kan betalen. Als je een hypotheek afsluit met NHG betaal je daar eenmalig een bedrag over. De kosten voor NHG bedragen 0,7% van de koopsom van je huis. Ook kan het gebeuren dat je een offerte aanvraagt, maar dat je wat langer nodig hebt om te besluiten dan de offerte geldig is. Of de overdracht van het huis duurt net iets langer dan je had gedacht. Bij sommige offertes kan je in zulke gevallen een bereidstellingsprovisie betalen. Hiermee verleng je de geldigheid van de offerte.
Hoofdstuk 3
Welke hypotheek moet je afsluiten?
In hoofdstuk 1 kon je al wat lezen over de rentevaste periode. Maar wat voor keuzes moet je nog meer maken als je een hypotheek wilt afsluiten? In dit hoofdstuk laat ik je zien welke hypotheekvormen er zijn en hoe je de beste bank vindt voor jouw hypotheek.
Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je over de hele looptijd elke maand hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dat bedrag vooral uit rente, aan het einde vooral uit aflossing. In het begin los je dus minder af dan aan het einde van je looptijd. Omdat de rente die je betaalt aftrekbaar is, en het maandelijkse bedrag dat je betaalt in het begin voornamelijk uit rente bestaat, is een annuïteitenhypotheek in het begin goedkoper. Naarmate je verder komt in je looptijd (en dus meer aflossing dan rente gaat betalen) lopen de kosten iets op.
Lineaire hypotheek
Een lineaire hypotheek is in het begin duurder dan aan het einde van je looptijd. Dit komt omdat je elke maand een gelijk bedrag aflost. Over het openstaande hypotheekbedrag betaal je rente. Omdat je maandelijks aflost, en je schuld dus steeds kleiner wordt, betaal je aan het begin meer rente dan aan het einde van je looptijd. Over de hele looptijd heen is een lineaire hypotheek iets voordeliger dan een annuïteitenhypotheek.
Aflossingsvrije hypotheek
Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen maar rente. Je maandlasten zijn bij deze hypotheekvorm dus heel laag. Wel gaat de bank er nog steeds vanuit dat je aan het einde van je looptijd deze hypotheek hebt afgelost. Dit kan je bijvoorbeeld doen door tussentijds af te lossen of te sparen, zodat je niet in de problemen komt met betalen. Tegenwoordig mag bij veel banken nog maximaal 50% van je hypotheek aflossingsvrij zijn. Bij de rest van je hypotheeksom los je dus nog wel maandelijks af. Daarnaast is de rente van je aflossingsvrije hypotheek sinds 2013 niet meer aftrekbaar. Hierdoor is het eigenlijk nooit meer aantrekkelijk om als starter een aflossingsvrije hypotheek te nemen.
Andere vormen
Vroeger kon je kiezen uit nog veel meer hypotheekvormen. Zo had je bankspaarhypotheken, levenhypotheken, beleggingshypotheken en hybride hypotheken. Deze hypotheekvormen staan tegenwoordig bekend als woekerpolissen. Ze leverden niet op wat er door de bank werd voorgespiegeld. Tegenwoordig kan je deze hypotheken dan ook niet meer afsluiten. Zit je met zo’n hypotheek? En wil je die omzetten naar een andere vorm? In dit artikel lees je welke stappen je kan nemen.
Welke bank?
Als je met mijn adviseur hebt besproken hoe jouw hypotheek eruit komt te zien, moet je gaan bepalen bij welke bank je jouw hypotheek gaat afsluiten. Ook hiervoor krijg je advies van mijn adviseurs. Elke bank heeft namelijk andere voorwaarden en regels. Daarnaast verschilt natuurlijk ook de rente per bank. Wil je meer overzicht en informatie? Kijk dan eens naar mijn rentevergelijker. Je ziet daar per bank precies de rentes voor jouw situatie. Ook kan je hier meer informatie vinden over de verschillende banken.
Hoofdstuk 4
Wat zijn de eisen?
Een hypotheek is geleend geld. De bank wil dat geld natuurlijk op een gegeven moment weer terugzien. Daarom zijn er eisen verbonden aan het krijgen van een hypotheek. In dit hoofdstuk lees je welke eisen dat precies zijn.
Inkomen
De bank kijkt naar hoeveel jij verdient om te bepalen hoeveel je mag lenen. Er wordt gekeken naar je salaris, op basis daarvan bepaalt de bank hoeveel jij mag lenen. Dit leenbedrag wordt Loan to Income (LTI) genoemd. Dit is iets anders dan de Loan to Value (LTV), wat betekent dat je niet meer dan 100% van de woningwaarde mag lenen, zoals je kon lezen in hoofdstuk 2.
Hoe verdien je dat geld
De bank kijkt niet alleen naar de hoogte van je inkomen. Ook hoe je jouw geld verdient is belangrijk. Heb je een vast contract? Dat wordt door de bank gezien als een bestendig inkomen. Ze durven het dan aan om jou meer te lenen, omdat ze een bepaalde zekerheid hebben dat je de maandlasten kan betalen. Dat betekent natuurlijk niet dat je met een tijdelijk contract geen hypotheek kan krijgen. Wel vragen banken in dit geval vaak om een intentieverklaring. In die verklaring zegt jouw werkgever dat hij of zij van plan is om je na afloop van het tijdelijke contract in vaste dienst te nemen. Verdien je je geld als zzp’er? Lees dan mijn volledige gids voor zzp’ers. Omdat je inkomen als zzp’er vaak niet stabiel is, komt daar nog wat meer bij kijken dan als je in loondienst werkt.
Financiële verplichtingen
Omdat de bank kijkt naar wat je elke maand kan besteden, kijken ze ook naar de maandlasten die je al hebt. Dit noemen we financiële verplichtingen. Onder financiële verplichtingen vallen openstaande schulden, maar ook bijvoorbeeld een creditcard die je niet maandelijks aflost, de optie om rood te staan op je bankrekening, een private-lease auto en een telefoon die je maandelijks afbetaalt in de vorm van een abonnement. Al deze financiële verplichtingen worden geregistreerd bij het BKR (Bureau Krediet Registratie) en zijn dus makkelijk in één keer op te vragen. Een studieschuld wordt niet geregistreerd bij het BKR, maar je bent vaak wel verplicht om dit aan te geven als je er een hebt.
Koop je alleen of samen?
Als je met je partner een huis koopt, worden allebei jullie inkomens meegenomen. Je kan samen dus over het algemeen een hogere hypotheek afsluiten dan als je alleen een huis koopt. Het inkomen van degene die het meeste verdient, wordt voor 100% meegenomen in de berekeningen. Het inkomen van de partner voor 70%.
Je leeftijd
Ook kijkt de bank naar hoe oud je bent. Dit komt omdat je inkomen lager wordt op het moment dat jij met pensioen gaat. Als je een hypotheek wil afsluiten en je gaat binnen tien jaar met pensioen, moet je de bank laten weten hoe hoog dat pensioen gaat worden. Zo kan er worden bepaald hoeveel je kan lenen zonder dat je in de knel komt met je maandlasten. Ook als je stopt met werken en met pensioen gaat.
Hoofdstuk 5
Deze documenten heb je nodig
Als je een hypotheek afsluit zal je een hoop documenten moeten aanleveren. Je moet bijvoorbeeld aan de bank kunnen aantonen hoeveel je verdient en wat je financiële verplichtingen zijn. In dit hoofdstuk lees je hoe dat precies in z’n werk gaat.
Wat heb je nodig?
Op de vraag hoeveel documenten je nodig hebt, is niet één antwoord te geven. Dat verschilt per situatie. Minimaal zul je in ieder geval zo’n 15 documenten moeten opvragen en verzamelen. Documenten die in principe altijd worden opgevraagd zijn een identiteitsbewijs, een salarisstrook, een bankafschrift van minstens één volledige maand, bewijs van de hoeveelheid eigen geld, een werkgeversverklaring en een taxatierapport van de woning. Welke documenten daar nog bovenop komen is afhankelijk van jouw situatie.
Hoe lever ik documenten aan?
Omdat ik alles online en telefonisch doe, kan je bij mij jouw documenten gewoon digitaal aanleveren. Dit doe je in de vorm van een scan of duidelijke foto van het document in je online Dashboard. Om het allemaal wat makkelijker te maken vind je in het dashboard precies welke documenten je (nog) moet aanleveren, wat de status is van de ingeleverde documenten en welke voorwaarden er per bank worden gesteld bij de documenten.
Hoofdstuk 6
De offerte en de hypotheekakte
De aanvraag van je hypotheek is in gang gezet! Naast alle zaken die je in deze gids kon lezen, moet er het een en ander worden getekend om jouw hypotheek rond te maken. Twee belangrijke documenten zijn in dit geval de hypotheekofferte en de hypotheekakte. Je leest er alles over in dit laatste hoofdstuk.
De hypotheekofferte
In de hypotheekofferte staat alle informatie over jouw nieuwe hypotheek. De offerte is een aanbod van de bank, een soort modelcontract. Naast de informatie over je hypotheek, staan ook de voorwaarden in dit document. Een hypotheekofferte is niet onbeperkt houdbaar, de geldigheid vervalt na een poosje. Op de offerte zie je een aantal data staan. De datum waarop je jouw offerte hebt aangevraagd, de uiterlijke datum waarop je de offerte ondertekend terugstuurt (de tekentermijn) en de geldigheidsdatum. Dit is de uiterste datum waarop je bij de notaris moet zijn geweest om jouw hypotheek te laten passeren. Stuur je de offerte niet op tijd terug of ga je niet vóór de geldigheidsdatum langs de notaris? Dan is je hypotheekofferte niet meer geldig. Het aanbod van de bank voor jouw lening ligt dan niet meer op tafel. Je kan de geldigheid van je offerte verlengen door een bereidstellingsprovisie te betalen. Je kunt daar meer over lezen in hoofdstuk 2.
De hypotheekakte
Heb je de hypotheekofferte ondertekend? Dan wordt het tijd om je hypotheek rond te krijgen! De hypotheekakte is een document dat wordt opgesteld door de notaris nadat jij jouw offerte hebt ondertekend en opgestuurd naar je bank. In de hypotheekakte staat, net als in de offerte, alle informatie over jouw nieuwe hypotheek en de afspraken die je hebt gemaakt met de bank. Zo vind je bijvoorbeeld je maandlasten, de hoogte van je lening, de vorm van je hypotheek en alle andere belangrijke zaken terug in de hypotheekakte. Heb je de akte getekend bij de notaris? Dan kan je de champagne opentrekken! Je nieuwe hypotheek is een feit!
Aan de slag!
Dit was mijn complete gids voor het afsluiten van een hypotheek! Ik hoop dat je een stuk wijzer bent geworden en helemaal klaar bent om jouw hypotheek af te sluiten. Dat doe je natuurlijk niet alleen. Mijn team van gespecialiseerde adviseurs en back-officers staan voor je klaar om jou te adviseren en het ingewikkelde werk uit handen te nemen. Op zoek naar goed hypotheekadvies? Plan dan meteen een bel-afspraak in! Met één van mijn hypotheekadviseurs neem je dan jouw situatie door en kijken jullie samen wat de beste opties voor jou zijn. Het eerste gesprek is altijd gratis, waar wacht je nog op?
Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een hypotheek?
Een taxatie: heb je dit wel of niet nodig?
De helft goedkoper dan bij veel adviseurs, zoals De Hypotheker. Jazeker!
Heeft ouderschapsverlof gevolgen voor de hypotheek?
Kan ik een hypotheek afsluiten zonder eigen geld?
BKR registratie telefoon, wat is de invloed op je hypotheek?
Kun je je loonsverhoging meenemen in de hypotheek?
Wat kies je? De hypotheekadviseur op de hoek of online?
JKP (Jaarlijks Kostenpercentage), wat is het precies?
Hypotheekadvies of zelf uitzoeken?
Hypotheekadvies
Bedrijf
