Als expat een huis kopen in Nederland

In het kort:

• Met een EU-nationaliteit of een niet-tijdelijke verblijfsvergunning gelden voor jou dezelfde regels als voor iemand die al langer in Nederland woont.
• Met een tijdelijke verblijfsvergunning zijn er minder banken die je helpen. Sommige banken willen dat je eigen geld hebt.
• Een tijdelijk contract of salaris in een andere valuta maakt de aanvraag lastiger.

Click here to read our English blog on getting an a mortgage as an expat

Kun je als expat een hypotheek krijgen?

Als expat kun je een hypotheek krijgen. Je nationaliteit, je verblijfsstatus en je inkomen bepalen welke banken je kunnen helpen. Ga je als expat een huis kopen en weet je nog niet waar je moet beginnen? Frits helpt je graag.

Buiten de EU met een tijdelijke verblijfsvergunning

Kom je van buiten de EU en is je verblijfsvergunning tijdelijk? Dan kun je als expat nog steeds een huis kopen, maar minder banken helpen je dan. Bij sommige banken krijg je niet de hele waarde van je huis, waardoor je eigen geld moet inleggen. Soms moet je een paar jaar in Nederland wonen en werken. Kom je uit het Verenigd Koninkrijk? Dan volstaat je paspoort sinds 1 januari 2021 niet meer en heb je een geldig verblijfsdocument nodig.

Uitzonderingen per bank

Er zijn banken die helemaal geen hypotheek aan expats verstrekken. De eisen veranderen vaak. Frits zoekt voor je uit welke banken op dit moment bij jouw verblijfsstatus meedoen.

Welk inkomen telt mee als expat?

Je inkomen bepaalt altijd hoe hoog je hypotheek kan worden. Vier soorten inkomens komen vaak voor:

• Inkomen uit een tijdelijk contract. De bank wil hier weten of je inkomen doorloopt. Een intentieverklaring van je werkgever helpt daarbij. Hoe lang je ergens werkt, toon je aan met een werkgeversverklaring.
• Salaris in een andere valuta. Krijg je je loon in een andere munteenheid? Een wisselkoers kan je inkomen in euro's laten dalen, terwijl je maandlasten in euro's gelijk blijven. Banken die een salaris in een andere valuta accepteren, houden een marge aan voor een lagere koers. Niet alle banken accepteren trouwens salarissen in andere valuta.
• Een buitenlandse werkgever. Werk je vanuit Nederland voor een werkgever zonder vestiging in Nederland? Dan kan de bank je inkomen niet controleren via Nederlandse instanties. De bank vraagt dan soms om extra stukken: je arbeidsovereenkomst, loonstroken en bankafschriften van de rekening waarop je salaris binnenkomt.
• Detachering. Ben je door je werkgever in het buitenland naar Nederland gestuurd? Dan let de bank op de einddatum van je opdracht. Staat die vast en houdt je project binnenkort op? Dan is dat voor sommige banken een reden om af te haken.

De fiscale regeling voor ingekomen werknemers en je maximale hypotheek

Val je onder de expatregeling? Dan betaal je over een deel van je salaris geen belasting. In 2026 gaat het om maximaal dertig procent. Vanaf 1 januari 2027 daalt dat naar 27 procent voor de rest van je looptijd.

Paste je werkgever de regeling in de laatste maand van 2023 al toe? Dan houd je die dertig procent. Het onbelaste deel is geen loon, en het telt daarom niet altijd mee in de berekening van je maximale hypotheek. Vraag je adviseur hoe de bank van jouw keuze ermee omgaat, want dat scheelt in wat je kunt lenen.

De expatregeling loopt maximaal vijf jaar, maar korter als je eerder in Nederland woonde of werkte,³ maar je hypotheek loopt dertig jaar. Ergens onderweg valt het belastingvoordeel dus weg, terwijl je maandlasten doorlopen. Reken dus goed uit wat je overhoudt zonder de regeling.

Lenen zonder Nederlandse kredietgeschiedenis

Woon je pas net in Nederland, dan sta je niet bij het Bureau Krediet Registratie geregistreerd, dat leningen en schulden in Nederland bijhoudt. Dat is geen probleem: geen registratie betekent geen negatieve registratie. De bank kijkt in plaats daarvan naar je bankafschriften en je inkomen.

Wat wel meetelt, zijn leningen die je hebt lopen in het buitenland. Een studieschuld, een autolening of een creditcard met een kredietlimiet verlaagt je maximale hypotheek, ook als die schuld niet in Nederland geregistreerd staat. Meld die leningen en schulden dus zelf, want een verzwegen schuld komt altijd boven tafel.

Via Europese samenwerkingsverbanden kunnen kredietbeoordelaars en buitenlandse toetsen inzicht krijgen in je financiële achtergrond. Dat doen ze bijvoorbeeld bij Schufa, de Duitse BKR.

Wat heb je nodig voor de aanvraag van een expat-hypotheek?

Naast de stukken die iedere koper aanlevert, vraagt de bank van jou:

• je geldige verblijfsdocument, waarmee de bank controleert waarom je in Nederland bent
• je arbeidsovereenkomst en werkgeversverklaring, waarmee de bank kijkt hoe lang je al een stabiel inkomen hebt en de hoogte van je inkomen
• bankafschriften van de rekening waarop je salaris binnenkomt, zeker bij een buitenlandse werkgever, als bewijs van je salaris

De volledige lijst staat op de pagina over het aanleveren van documenten.

Frits regelt je hypotheek als expat

Ben je benieuwd wat er kan als je expat bent? Onze adviseurs zoeken het voor je uit.