Hypotheek oversluiten

Lagere maandlasten

Is de rente die je kunt krijgen lager dan de rente die je nu betaalt? Dan kan oversluiten voordelig zijn. Je sluit een nieuwe hypotheek af tegen een lagere rente. Daardoor dalen je maandlasten.

Met onze rekentool zie je snel of dit ook voor jouw hypotheek geldt.

Meer zekerheid over je rente en maandlasten

Wil je meer rust over je woonlasten? Dan kun je bij oversluiten je rente opnieuw vastzetten. Bijvoorbeeld voor tien, twintig of dertig jaar.

Zo weet je waar je aan toe bent. Dat is fijn als je lang in je huis wilt blijven wonen of als je niet wilt dat je maandlasten snel veranderen.

Betere hypotheekvoorwaarden

Soms past je oude hypotheek niet meer bij je situatie. Je wilt meer aflosruimte, een andere rentevaste periode of betere voorwaarden.

Door over te sluiten stap je over naar een hypotheek die beter past bij hoe je nu woont en leeft.

Je hypotheek verhogen

Bij oversluiten kun je soms ook je hypotheek verhogen. Bijvoorbeeld voor een verbouwing of om je huis duurzamer te maken.

De bank kijkt dan opnieuw naar je inkomen, woningwaarde en financiële situatie. Een adviseur rekent uit wat er kan.

Een oude hypotheekvorm aanpassen

Heb je nog een oude beleggingshypotheek, levenhypotheek of bankspaarhypotheek? Dan is goed doorrekenen extra belangrijk.

Soms geeft oversluiten meer overzicht of zekerheid. Maar bij sommige hypotheekvormen kun je fiscale voordelen verliezen. Daarom kijkt een adviseur altijd naar het hele plaatje.

Of hypotheek oversluiten echt voordelig is, hangt af van je huidige rente, de resterende rentevaste periode, eventuele boeterente en de kosten van oversluiten. Maak daarom eerst een berekening voordat je een knoop doorhakt.

Situaties waarin hypotheek oversluiten interessant is:

• De actuele hypotheekrente ligt lager dan jouw huidige rente.

   

• Je rentevaste periode loopt binnenkort af.

   

• Je wilt meer zekerheid over toekomstige maandlasten.

   

• Je wilt een verbouwing of je huis duurzamer maken.

   

• Je wilt overstappen naar een andere hypotheekvorm.

   

• Je wilt je hypotheek verhogen.

Of oversluiten voordelig is, hangt af van de besparing die je overhoudt na de kosten van oversluiten.

Bij Frits ga je pas verder als duidelijk is wat oversluiten jou oplevert. Blijkt dat je beter bij je huidige bank kunt blijven? Dan zeggen we dat ook.

Voordelen

• Mogelijk lagere maandlasten

   

• Profiteren van een lagere hypotheekrente

   

• Betere hypotheekvoorwaarden

   

• Meer financiële zekerheid

   

• Mogelijkheid om je hypotheek te verhogen

Nadelen

• Mogelijke oversluitboete

   

• Kosten voor taxatie, notaris en advies

   

• Niet iedere situatie komt in aanmerking voor oversluiten

   

• Niet alle hypotheekvormen zijn geschikt om zomaar over te sluiten

Lagere maandlasten

Daalt de hypotheekrente? Dan kun je oversluiten naar een lagere rente. Daardoor betaal je maandelijks minder.

Betere voorwaarden

Je stapt over naar een hypotheek die beter past bij je wensen. Bijvoorbeeld met meer aflosruimte, een andere looptijd of een andere rentevaste periode.

Meer flexibiliteit

Bij oversluiten bekijk je de opbouw van je hypotheek opnieuw. Je houdt bijvoorbeeld een deel aflossingsvrij, gaat juist meer aflossen of verhoogt je hypotheek voor een verbouwing.

Oversluitkosten

Oversluiten kost geld. Denk aan advieskosten, taxatiekosten, notariskosten en soms een oversluitboete. Die kosten neem je mee in je berekening.

Niet altijd mogelijk

Oversluiten lukt niet altijd. Bijvoorbeeld als je inkomen is gedaald, je woning minder waard is geworden of je hypotheekvorm niet goed past bij een nieuwe aanvraag.

Een adviseur rekent uit wat in jouw situatie haalbaar en verstandig is.

Kostenpost indicatie

Taxatiekosten

Bij het oversluiten van je hypotheek wil de bank weten wat je huis waard is. Die waarde heeft invloed op hoeveel je kunt lenen en soms ook op de rente die je betaalt.

Een taxatie is niet altijd nodig. Soms werkt de bank met de WOZ-waarde of een modelmatige waardebepaling. Dat hangt af van je bank, woningwaarde en hypotheekhoogte.

Via Frits kost een taxatie op dit moment 625 euro. We werken hiervoor samen met Maatwerk en Fitrex.

Kosten voor de notaris

Je nieuwe hypotheek moet worden vastgelegd bij de notaris. De notaris zorgt ervoor dat je oude hypotheek wordt doorgehaald en je nieuwe hypotheekakte wordt ingeschreven.

Via Frits kost de notaris op dit moment 864 euro, behalve bij bijzondere situaties.

Advies- en bemiddelingskosten

Hypotheek oversluiten is een financieel en administratief proces. Een hypotheekadviseur rekent uit of oversluiten verstandig is, vergelijkt banken en helpt je met de aanvraag.

Bij Frits is het eerste gesprek gratis. Daarna ga je pas verder als duidelijk is wat oversluiten jou oplevert.

Oversluitboete

Wil je oversluiten vóór het einde van je rentevaste periode? Dan kan je huidige bank een oversluitboete rekenen. Dit heet ook boeterente.

Je betaalt deze vergoeding omdat je eerder stopt met de renteafspraken die je hebt gemaakt. De vergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de bank. De AFM geeft hiervoor regels en uitgangspunten.

Kun je oversluitkosten meefinancieren?

Vaak kun je oversluitkosten meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Je hoeft het bedrag dan niet in één keer zelf te betalen.

Let wel op: meer lenen betekent meestal ook hogere maandlasten. En de rente over meegefinancierde kosten is alleen onder voorwaarden aftrekbaar als de kosten horen bij je eigenwoningschuld. De Belastingdienst noemt onder meer advieskosten, taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte en boeterente als kosten die onder voorwaarden aftrekbaar kunnen zijn.

Voorbeeldberekening

Stel, je hebt een hypotheek van 350.000 euro. Je betaalt nu 4,8% rente en kunt oversluiten naar 3,6%. Dat scheelt 1,2 procentpunt rente. Daar staan wel kosten tegenover, zoals 5.500 euro oversluitboete en kosten voor advies, taxatie en notaris. Daarom kijken we niet alleen naar je nieuwe maandlasten, maar ook naar de totale kosten en de terugverdientijd. Pas als de besparing opweegt tegen de kosten, is oversluiten financieel interessant.

De vergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de bank. Je bank moet ook duidelijk laten zien hoe de berekening is gemaakt.

Hoe wordt de oversluitboete berekend?

De hoogte van de oversluitboete hangt meestal af van:

• het verschil tussen jouw huidige rente en de actuele vergelijkingsrente;

   

• de resterende looptijd van je rentevaste periode;

   

• het bedrag dat je boetevrij mag aflossen;

   

• de hoogte van je openstaande hypotheek;

   

• de voorwaarden van je bank.

Bij een interne of externe oversluiting gebruikt de bank meestal dezelfde uitgangspunten voor de boeteberekening. De uitkomst hangt af van je hypotheekvoorwaarden en de manier waarop je bank de vergoeding berekent.

Wanneer betaal je geen oversluitboete?

Je betaalt meestal geen oversluitboete wanneer:

• je rentevaste periode is afgelopen;

   

• je woning wordt verkocht;

   

• je binnen de boetevrije aflosruimte blijft;

   

• je hypotheekvoorwaarden een boetevrije overstap toestaan.

Let op: ook zonder oversluitboete betaal je vaak nog andere kosten, zoals advies-, taxatie- en notariskosten.

Kun je de oversluitboete terugverdienen?

Ja, dat kan. Een oversluitboete schrikt vaak af, maar maakt oversluiten niet meteen onaantrekkelijk.

Als je nieuwe rente lager is, bespaar je maandelijks. Die besparing zet je af tegen de totale oversluitkosten. Zo zie je na hoeveel maanden of jaren je de kosten hebt terugverdiend.

Onze rekentool laat zien of oversluiten ondanks de boete voordeel oplevert.