Rentemiddelen
Sigaar uit eigen doos of buitenkans?

Je hebt een hoge hypotheekrente en een rentevaste periode die nog een aantal jaar loopt? Dan is rentemiddeling een optie.

Wat is rentemiddeling?

Bij rentemiddeling spreek je een nieuwe (langere) rentevaste periode af met de bank. Omdat de rente nu heel laag is, krijg je bij rentemiddelen een lagere rente. Toch is deze rente minder laag dan je zou verwachten. Dat komt omdat de bank een opslag berekent bovenop de rente. Deze opslag compenseert al het verlies die de bank heeft, omdat je de rente aanpast. Feitelijk betaal je de hogere rente gewoon aan de bank, maar het wordt over een langere tijd uitgesmeerd.

Kan ik besparen door rentemiddeling?

Veel mensen denken dat ze kunnen besparen door rentemiddeling. Helaas is dit niet zo eenvoudig. Omdat de nieuwe rente een gemiddelde is van je oude (hoge) rente en de huidige (lage) rente ga je meteen minder betalen voor je hypotheek. Dit is op korte termijn heel aantrekkelijk. Maar deze lage rente betaal je zelf terug! Dat komt omdat de bank de misgelopen rente inkomsten over een langere periode uitsmeert. In het begin is de rente lager, maar op langere termijn is het hoger dan als je de rente niet had aangepast.

Een rekenvoorbeeld


Stel je hebt een hypotheek bij de Rabobank die er zo uit ziet:

Waarde woning €350.000
Resterende hypotheek €250.000
Huidige rente 4,8%
Resterende rentevaste periode 5 jaar

Als je een nieuwe hypotheek afsluit voor 10 jaar rentevast:

Welke rente zou de Rabobank mij aanbieden bij rentemiddelen?

Welke rente zou ik kunnen krijgen als ik oversluit naar een andere bank?

Wat zijn mijn totale (bruto) hypotheek lasten de komende 10 jaar?

Rente Uitgaven over 10 jaar
Rentemiddelen 4,20% €105.350
Oversluiten (boete zelf betalen) 1,85% €66.367
Oversluiten (boete meefinancieren) 1,99% €71.952

Hieruit blijkt dat rentemiddelen bij de Rabobank in dit geval (bruto) €38.983 duurder is dan oversluiten naar een andere bank. Dit is bijna €3.900 per jaar.

Onderstaande grafiek laat de “besparing” van rentemiddeling over tijd zien.

grafiek besparing van rentemiddeling
De grafiek geeft de besparing aan van rentemiddeling van je hypotheek over tijd.

Moet ik rentemiddelen of mijn hypotheek oversluiten?

Ieder situatie is anders, en het is daarom belangrijk om dit goed uit te zoeken. Ikbenfrits.nl heeft een tool ontwikkeld die alle scenario’s doorrekent die relevant zijn voor jouw situatie. De tool houdt rekening met:

  • Bestaande hypotheek
  • Inkomen
  • Woningwaarde
  • Belasting teruggave
  • Mogelijke nieuwe hypotheken
  • Alle banken die rentemiddeling aanbieden

Op basis van deze gegevens wordt bepaald wat de mogelijke opbrengst en kosten zijn voor oversluiten en vergelijkt dat met de besparing van rentemiddelen. Door de tool in te vullen krijg je een goed beeld of oversluiten beter is dan rentemiddelen.

Waarom pakt rentemiddeling vaak duurder uit?

Banken verdienen aan de hoge rente die je nu betaalt. Ze willen liever niet dat je dat verandert. Daarom gebruiken ze allerlei trucjes om de nieuwe rente duurder te maken. Omdat je rente op korte termijn omlaag gaat, hebben veel mensen niet door dat ze hiermee echt teveel betalen. Door de trucjes van de banken is rentemiddelen nagenoeg altijd een nadelige optie. De volgende methoden worden toegepast:

  • Het berekenen van een extra opslag
  • Het gebruik maken van een langere rekenrente om de misgelopen gelden te berekenen
  • Het niet toepassen van het boetevrije deel
  • Het berekenen van een verhuisboete

We hebben een uitgebreide blog geschreven over alle trucjes die de banken gebruiken en hoe dit uitpakt voor de verschillende banken.

Lees hier de blog over trucjes bij rentemiddelen.

Wanneer is rentemiddeling voordelig?

In de meeste situaties is rentemiddelen niet voordelig. Toch kunnen er situaties zijn waarin het wel verstandig kan zijn om te rentemiddelen. Als het voor jou belangrijker is om meteen lagere maandlasten te hebben, ook al is het niet de voordeligste optie, dan is rentemiddelen in de volgende situaties aan te raden:

  1. Je verwacht binnen enkele jaren te verhuizen
  2. Je hebt niet genoeg inkomen om bij een nieuwe bank een hypotheek af te sluiten
  3. Je woning is in waarde is gedaald, waardoor je ‘onder water’ staat
  4. Je verwacht dat de rente snel gaat stijgen, en je wil niet overluiten naar een nieuwe hypotheek

Sommige banken hanteren verhuisboetes bij rentemiddelen. Let goed op of dit voor jouw geval ook geldt. Als je de rekentool van Ikbenfrits invult zie je meteen of één van deze situaties voor jou van toepassing is.

Welke banken bieden rentemiddeling aan?

In de afgelopen tijd is er door de politiek veel druk uitgeoefend op de banken om de optie van rentemiddelen aan te bieden. Inmiddels hebben veel partijen daar gehoor aan gegeven. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de banken die rentemiddeling aanbieden of dat binnenkort zullen doen.

Banken die rentemiddeling aanbieden Banken die vanaf tweede helft van 2016 rentemiddeling aanbieden
ING Bank Rabobank
Woonfonds ABN Amro bank
Centraal Beheer Achmea AEGON
Obvion
Regiobank
SNS bank
Westland Utrecht
Florius

Vanaf de tweede helft van 2016 bieden ABN Amro en Rabobank rentemiddeling aan. Omdat dit twee van de banken zijn met de grootste marktaandeel in hypotheken in Nederland is daar veel aandacht voor. ikbenfrits heeft alle feiten, voorwaarden en rekenmethoden voor deze banken op een rij gezet. Klik op onderstaande links voor meer informatie hierover.

Informatie over rentemiddeling Rabobank

Informatie over rentemiddeling ABN Amro bank

Rentemiddeling en belasting

In de afgelopen jaren is er veel te doen geweest over de invloed van rentemiddeling op de aftrekbaarheid van de hypotheek rente. Sinds 8 december 2015 is de boeterente bij rentemiddelen fiscaal aftrekbaar. Ook alle andere kosten van rentemiddeling zoals advies en/of administratiekosten, zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Vul de rekentool in en bereken je voordeel

  • In 5 minuten voeren we samen je hypotheek in
  • Frits checkt gratis hoeveel je kunt besparen door oversluiten en wat het kost
  • Bereken welke rente je bank zou moeten aanbieden bij rentemiddeling
  • Eenvoudige grafieken geven je inzicht in de mogelijkheden

Alle artikelen (3)