Je wilt een hypotheek afsluiten en dan blijkt dat je een woning hebt met een slapende VvE (Vereniging van Eigenaars). Heb jij weer. Waarom gaat de bank hierover dwarsliggen en wat doe je eraan? Tijd voor een emmer koud water (en 5 tips van Frits)!

Charlie Vielvoye

Een slapende VvE, wat betekent dat?

Als je een appartement koopt dan word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars als die er is. De VvE zorgt ervoor dat het complete appartementencomplex in goede staat verkeerd. Als het goed is worden hiervoor vergaderingen ingepland en geld ingezameld in een reservefonds. Ook hoort de VvE een collectieve opstalverzekering te regelen en ingeschreven te staan bij de Kamer van Koophandel. Het kan zijn dat dit helemaal niet het geval is bij de VvE van jouw toekomstige droomhuis. Dan slaapt je VvE. Dit is foute boel bij je hypotheekaanvraag. De bank wilt namelijk zwart op wit dat je woning (het onderpand voor de lening) wel goed wordt onderhouden en niet in waarde daalt.

Hoe schud je een slapende VvE wakker?

Wanneer je een slapende VvE hebt dan kan het dus zijn dat de bank hierover dwars gaat liggen. Het is een hele vreemde situatie. Je bent nog geen eens eigenaar van het huis maar moet wel de andere eigenaars achter de broek aan zitten. Vaak zit er ook tijdsdruk op de ketel, aangezien je ontbindende voorwaarden na een tijdje verlopen. Een slapende VvE wakkerschudden kan zo 3 weken duren. Ik geef je 5 tips:

1. Breng de VvE in kaart

Allereerst moet je ervoor zorgen dat je de juiste papieren bij elkaar krijgt. Het gaat om deze documenten:

Dit is een akte die door een notaris is opgesteld. Hierin staat hoe het pand is opgesplitst en wie er appartementsrechten hebben. Op de splitstekening is letterlijk in kaart gebracht hoe dit is gebeurd. Heb je geen flauw idee waar je de splitsingsakte kan vinden? Dan kan je hem opvragen bij het Kadaster.

Dit reglement maakt onderdeel uit van de splitsingsakte. Wat staat er precies in? Hier staan de rechten en plichten van alle leden van de VvE. Let er op dat in ieder geval deze dingen erin staan:

  • Welke kosten alle eigenaren moeten maken
  • Hoe het pand verzekerd is
  • Hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden gebruikt, beheerd en onderhouden
  • De oprichting en statuten van de VvE
  • Het aantal stemmen dat iedere eigenaar heeft in de vergaderingen van de VvE

Denk hierbij aan langlopende contracten met bijvoorbeeld een bedrijf dat de verwarmingsketels checkt. Meestal heeft de VvE al een aantal van dit soort contracten lopen. Hier geldt ook weer dat de bank graag ziet dat het pand goed onderhouden wordt.

Dit kan een Excel zijn met daarin alle uitgaven en inkomsten van de VvE. Het kasboekje moet natuurlijk wel op orde zijn.

Een huishoudelijk reglement is niet verplicht voor een VvE, maar als het er is moet je zorgen dat je het kan inzien. Hier staan afspraken en leefregels in die als aanvulling gelden voor het splitsingsreglement. Denk aan afspraken over geluidsoverlast bij een verbouwing.

2. Tijd voor actie

Heb je alle info verzameld? Goed zo! Dan is het nu tijd voor een schop onder de kont van je slapende VvE. Maak hiervoor een plan van aanpak. Let op: de punten uit het plan bespreek je bij de eerstvolgende vergadering. Daarover vertel ik je straks.

Zonder bestuur kun je geen besluiten nemen die nodig zijn om de VvE haar werk te laten doen. Hoe groot zo’n bestuur moet zijn? Dat hangt helemaal af van de grootte van je VvE. Het enige dat ik erover kan zeggen is dat het bestuur uit 1 of meer personen moet bestaan. Wel staat er vaak in de splitsingsakte dat het bestuur uit een oneven aantal moet bestaan. Dan voorkom je bij het nemen van besluiten waarover gestemd moet worden dat er een gelijke stand op het scorebord komt.

De voorzitter van de VvE leidt de vergaderingen.

De kascommissie heeft als belangrijkste taak om de jaarrekening die door het bestuur is opgesteld te controleren. Verder bekijken ze het hele financiële beleid van het bestuur. Op basis hiervan geven ze advies aan de leden van de VvE over het goedkeuren van het door het bestuur gevoerde beleid.

Je kan 1 verzekering afsluiten waar alles in geregeld wordt, een soort verzekeringsbundel. Je kan ook zelf een een pakket samenstellen. Ik geef je een lijstje van de verzekeringen die je kan kiezen en welke verplicht zijn en welke optioneel.

Opstalverzekering (verplicht)

Hiermee wordt schade aan gemeenschappelijke ruimtes zoals de gevels en vloeren gedekt.

Aansprakelijkheidsverzekering (verplicht)

Deze verzekering dekt schade aan (spullen van) derden door gebreken aan het pand. Stel dat er een dakpan door de ruit van iemands geparkeerde auto gaat. Dan ben je daar gezamenlijk gelukkig voor verzekerd.

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering (optioneel)

Het kan zijn dat er door de schuld van een bestuurder veel schade ontstaat. Dan kan diegene daarvoor persoonlijk aansprakelijk worden gehouden. Deze verzekering dekt dit voor bestuursleden.

Rechtsbijstandsverzekering (optioneel)

Het kan zijn dat de VvE-leden worden aangeklaagd, bijvoorbeeld door de gemeente over bepaalde vergunningen. Juridische kosten kunnen vaak hoog uitvallen. Een rechtsbijstandsverzekering kan hier uitkomst bieden.

3. Neem contact op met eigenaren van de VvE

Voordat je iedereen een bericht stuurt over het wakkerschudden van de VvE kun je eerst ook een paar eigenaren los benaderen. Het kan handig zijn om alvast een paar mensen aan je kant te hebben. Doe hierna de volgende dingen:

  • Stel de agenda op voor de eerstvolgende vergadering. Hier zet je in wat er besproken moet worden. Lees: je actieplan dat je netjes hebt gemaakt met mijn hulp! Zorg ervoor dat je de agenda een tijdje voor de vergadering stuurt. Minimaal 2 weken zou ik aanhouden.
  • Nodig alle bewoners uit voor de vergadering.

4. Plan en houd twee vergaderingen

Twee vergaderingen? Zeker, ze kunnen vlak na elkaar hoor. In de eerste vergadering licht je de agenda toe. In de tweede vergadering worden de besluiten genomen over de punten uit de agenda. Oh ja, zorg ervoor dat alles dat besproken wordt wel netjes op papier komt in de notulen. Deze kun je dan sturen naar iedereen, ook naar de mensen die er niet waren.

5. Nooit meer slapen

Dit is nog niet aan de orde als je bezig met het wakkerschudden van je VvE omdat je je hypotheek wilt rondkrijgen. Is het straks allemaal gelukt en heb je je droomhuis kunnen kopen? Dan moet je ervoor zorgen dat de VvE wakker blijft. Vergader minimaal 1 keer per jaar en bespreek in deze vergadering op zijn minst de begroting voor het komende jaar en laat het bestuur toelichting geven op het gevoerde beleid van afgelopen jaar. Lekker bezig!

Spannend hè, een huis kopen!

Download gratis het e-book “Help, ik koop een huis”. Vol met tips over bieden en financiering. Kan je goed voorbereid op huizenjacht.

Waar gaat het allemaal over?

  • Een stappenplan voor het kopen van een woning
  • Uitleg over alle (bijkomende) kosten
  • De 5 gouden tips van Frits voor starters
  • Handige tips, artikelen en info voor huiseigenaren