Een slapende VvE: hoe schud je die wakker?

Je wilt een hypotheek afsluiten, maar dan blijkt dat je een huis hebt met een slapende VvE (Vereniging van Eigenaren). Heb jij weer! Waarom gaat de bank hierover dwarsliggen en wat doe je eraan? Tijd voor een emmer koud water.
stopwatch

3 min

calendar
27 juni 2023
eye

3509

Een slapende VvE, wat betekent dat?

Wanneer je een appartement koopt, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren als die er is. De VvE zorgt ervoor dat het complete appartementencomplex in goede staat verkeert. Als het goed is worden hiervoor vergaderingen ingepland en wordt er geld ingebracht in een reservefonds. Ook hoort de VvE een collectieve opstalverzekering te regelen en ingeschreven te staan bij de Kamer van Koophandel. Het kan zijn dat dit helemaal niet het geval is bij de VvE van jouw toekomstige droomhuis. Dan slaapt je VvE. Dit is foute boel bij je hypotheekaanvraag. De bank wil namelijk zwart op wit dat je woning (het onderpand voor de hypotheek) wel goed wordt onderhouden en niet in waarde daalt.

Nu berekenen wat je kunt lenen
Bereken direct wat jij kunt lenen

Hoe schud je een slapende VvE wakker?

Wanneer je een slapende VvE hebt dan kan het dus zijn dat de bank hierover dwars gaat liggen. Het is een hele vreemde situatie. Je bent nog geen eigenaar van het huis, maar moet al wel de andere eigenaren achter de broek aan zitten. Vaak zit er ook tijdsdruk op de ketel, aangezien je ontbindende voorwaarden na een tijdje verlopen. Een slapende VvE wakkerschudden kan zo drie weken duren. Deze vijf tips kunnen je helpen met het wakkerschudden:

1. Breng de VvE in kaart

Allereerst moet je ervoor zorgen dat je de juiste papieren bij elkaar krijgt. Het gaat om deze documenten:

Splitsingsakte (inclusief splitsingstekening)

Dit is een akte die door een notaris is opgesteld. Hierin staat hoe het pand is opgesplitst en wie er appartementsrechten hebben. Op de splitstekening is letterlijk in kaart gebracht hoe dit is gebeurd. Heb je geen flauw idee waar je de splitsingsakte kunt vinden? Dan kun je 't opvragen bij het Kadaster.

Het splitsingsreglement

Dit reglement maakt onderdeel uit van de splitsingsakte. Hier staan de rechten en plichten van alle leden van de VvE opgeschreven:

  • Welke kosten alle eigenaren moeten maken
  • Hoe het pand verzekerd is
  • Hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden gebruikt, beheerd en onderhouden
  • De oprichting en statuten van de VvE
  • Het aantal stemmen dat iedere eigenaar heeft in de vergaderingen van de VvE

Contracten die de VvE heeft afgesloten

Denk hierbij aan langlopende contracten met bijvoorbeeld een bedrijf dat de verwarmingsketels checkt. Meestal heeft de VvE al een aantal van dit soort contracten lopen. Hier geldt ook weer dat de bank graag ziet dat het pand goed onderhouden wordt.

Een overzicht van de financiën

Dit kan een Excel zijn met daarin alle uitgaven en inkomsten van de VvE. Het kasboekje moet natuurlijk wel op orde zijn.

Het huishoudelijk reglement (als dit er is)

Een huishoudelijk reglement is niet verplicht voor een VvE, maar als het er is moet je zorgen dat je het kan inzien. Hier staan afspraken en leefregels in die als aanvulling gelden voor het splitsingsreglement. Denk aan afspraken over geluidsoverlast bij een verbouwing.

2. Geef je slapende VvE een schop onder de kont

Heb je alle info verzameld? Goed zo! Dan is het nu tijd voor een schop onder de kont van je slapende VvE. Maak hiervoor een plan van aanpak. Let op: de punten uit het plan bespreek je bij de eerstvolgende vergadering. Maar dat volgt straks.

Benoem het bestuur

Zonder bestuur kun je geen besluiten nemen die nodig zijn om de VvE haar werk te laten doen. Hoe groot zo'n bestuur moet zijn? Dat hangt helemaal af van de grootte van je VvE. Het moet in ieder geval uit één of meer personen moet bestaan. Wel staat er vaak in de splitsingsakte dat het bestuur uit een oneven aantal moet bestaan. Dan voorkom je bij het stemmen dat er een gelijke stand op het scorebord komt.

Benoem een voorzitter

De voorzitter van de VvE leidt de vergaderingen.

Benoem de leden van de kascomissie

De kascommissie heeft als belangrijkste taak om de jaarrekening die door het bestuur is opgesteld te controleren. Verder bekijken ze het hele financiële beleid van het bestuur. Op basis hiervan geven ze advies aan de leden van de VvE over het goedkeuren van het door het bestuur gevoerde beleid.

Sluit de gemeenschappelijke verzekeringen af

Je kunt een verzekering afsluiten waar alles in geregeld wordt, een soort verzekeringsbundel. Je kunt ook zelf een een pakket samenstellen. Dit is een lijstje van verzekeringen die je kunt kiezen. Sommige zijn verplicht en sommige optioneel.

Opstalverzekering (verplicht)

Hiermee wordt schade aan gemeenschappelijke ruimtes zoals de gevels en vloeren gedekt.

Aansprakelijkheidsverzekering (verplicht)

Deze verzekering dekt schade aan (spullen van) derden door gebreken aan het pand. Stel dat er een dakpan door de ruit van iemands geparkeerde auto gaat. Dan ben je daar gezamenlijk gelukkig voor verzekerd.

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering (optioneel)

Het kan zijn dat er door de schuld van een bestuurder veel schade ontstaat. Dan kan diegene daarvoor persoonlijk aansprakelijk worden gehouden. Deze verzekering dekt dit voor bestuursleden.

Rechtsbijstandverzekering (optioneel)

Het kan zijn dat de VvE-leden worden aangeklaagd, bijvoorbeeld door de gemeente over bepaalde vergunningen. Juridische kosten kunnen vaak hoog uitvallen. Een rechtsbijstandverzekering kan hier uitkomst bieden.

3. Neem contact op met eigenaren van de VvE

Voordat je iedereen een bericht stuurt over het wakker schudden van de VvE kun je eerst ook een paar eigenaren los benaderen. Het kan handig zijn om alvast een paar mensen aan je kant te hebben. Doe hierna de volgende dingen: Stel de agenda op voor de eerstvolgende vergadering. Hier zet je in wat er besproken moet worden. Zorg ervoor dat je de agenda een tijdje voor de vergadering stuurt. Nodig alle bewoners uit voor de vergadering.

4. Plan en houd twee vergaderingen

Twee vergaderingen? Zeker, ze kunnen vlak na elkaar hoor. In de eerste vergadering licht je de agenda toe. In de tweede vergadering worden de besluiten genomen over de punten uit de agenda. Oh ja, zorg ervoor dat alles dat besproken wordt, wel netjes op papier komt in de notulen. Deze kun je dan sturen naar iedereen, ook naar de mensen die er niet waren.

5. Nooit meer een slapende VvE

Is het rondkrijgen van je hypotheek gelukt en heb je je droomhuis kunnen kopen? Dan moet je ervoor zorgen dat de VvE wakker blijft. Vergader minimaal een keer per jaar en bespreek in deze vergadering de begroting voor het komende jaar, laat ook het bestuur toelichting geven op het beleid van afgelopen jaar. Lekker bezig!

Image

Een huis kopen van A-Z

Je gaat een huis kopen? Spannend! Tussen je eerste bezichtiging en het moment dat je de sleutels krijgt, moet er een hoop gebeuren. In dit e-book lees je stap voor stap wat je kunt verwachten wanneer je een huis koopt, aangevuld met een paar handige tips!

popup_Image

Download het gratis E-book “Help! Ik koop een huis”.

In dit e-book lees je stap voor stap wat je kunt verwachten wanneer je een huis koopt, aangevuld met een paar handige tips!

Vond je deze informatie nuttig?

Bertrick van der Steege

Bertrick geeft al bijna twee jaar hypotheekadvies bij Frits. Of het nu gaat om het kopen van een nieuwbouwwoning, een startershypotheek of het verhogen van je hypotheek. Bertrick kijkt graag naar.. Lees verder

Meer lezen over Hypotheek afsluiten

Wat is een vastgoed hypotheek?

Hypotheek voor huis in het buitenland

19/02/2024

Wat is een seniorenhypotheek?

19/02/2024

Wat is een zakelijke hypotheek?

10/01/2024

Wanneer kom je in aanmerking voor een startershypotheek?

Op de hoogte blijven?

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief boordevol tips, hypotheeknieuws en aanbevelingen.