Rekentools
Afspraak
Kennisbank
In dit artikel:
- De hypotheek op het huis waar je zelf woont valt in box 1, met renteaftrek.
- Voldoet je lening niet aan de eigenwoningregeling? Dan valt hij in box 3 en vervalt de renteaftrek.
- In box 3 verlaagt je hypotheekschuld wel je vermogen, boven een drempel van 3.800 euro per persoon.
- Leningdelen kunnen los van elkaar in verschillende boxen vallen.
Box 1 of box 3: waar valt je hypotheek in?
Je vraagt jezelf vast af waar jouw hypotheek in valt. Een overzicht:
| Box | Wanneer valt je hypotheek daarin? | Renteafrek | In je aangifte |
| Box 1 | De lening hoort bij het huis waar je zelf woont en voldoet aan de eigenwoningregeling | Ja |
Bij inkomen uit werk en woning |
| Box 3 | De lening voldoet niet aan die regeling, bijvoorbeeld bij een tweede woning | Nee | Bij sparen en beleggen, als schuld naast je bezittingen |
Andere eisen voor een hypotheek in box 3
- Je hebt een tweede woning of een verhuurpand. Je woont er niet zelf, dus de lening hoort niet bij een eigen woning.
- Je hebt een lening die niet naar je woning is gegaan. Gebruik je een deel voor een auto of om schulden af te lossen, dan valt dat deel in box 3.
- Er is een aflossingsvrij deel dat buiten de regeling valt. Hierover straks meer.
- Je woont niet meer zelf in de woning. Bij verhuur of na een scheiding verhuist de hypotheek na verloop van tijd naar box 3.
De aflossingsvrije hypotheek in box 3
Sluit je een aflossingsvrije hypotheek af voor je eigen woning? Dan valt die sowieso in box 3. Sinds 1 januari 2013 moet je een nieuwe lening namelijk in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflossen om recht op hypotheekrenteaftrek te houden.¹ Had je vóór 2013 al een aflossingsvrije hypotheek? Dan valt je lening nog steeds in box 1.
Let wel op tijdens twee momenten waarop dat verandert: bij verhuizen of oversluiten kan je huis in box 3 gaan vallen. Na dertig jaar stopt de renteaftrek dan alsnog. Je betaalt geen aflossing, dus de kosten zijn laag.
Wat betekent box 3 voor je renteaftrek?
Je mist in box 3 de renteaftrek, dus het scheelt minder dan je denkt. Bij een hoge rente is een annuïtaire of lineaire hypotheek vaak goedkoper.
Daar staat wel iets tegenover: je hypotheekschuld verlaagt je vermogen in box 3, maar niet vanaf de eerste euro: eerst gaat er een bedrag af van 3.800 euro per persoon, of 7.600 euro voor jezelf en je fiscale partner.² Wat daarboven overblijft, mag je fiscaal van je bezittingen aftrekken.
Hoe geef je een box 3-hypotheek op in je aangifte?
De Belastingdienst kijkt wat je bezit en wat je schulden zijn. Dat doen ze ieder jaar op 1 januari.² Wat daarna gebeurt, telt pas mee in het jaar erna.
Vul bij je belastingaangifte twee dingen in: de WOZ-waarde van je woning (bij je bezittingen), en de hypotheekschuld bij je schulden. De Belastingdienst rekent daarna met vaste percentages per soort vermogen:²
| Soort | Percentage |
| Banktegoeden | 1,28% |
| Overige bezittingen, waaronder een woning in box 3 | 6% |
| Schulden | 2,7% |
Over wat je overhoudt betaal je in 2026 36 procent belasting, maar alleen over het vermogen boven 59.357 euro per persoon.² De percentages voor banktegoeden en schulden zijn voorlopig en worden begin 2027 definitief.² Meer over de aangifte staat bij hypotheek en belastingaangifte.
Wanneer is een hypotheek in box 3 juist gunstig?
Een tweede woning staat als bezitting in box 3 als je je belastingaangifte doet. De hypotheek daarop is een schuld, en je betaalt alleen belasting over je hypotheek min je schuld. De schuld verlaagt dus je vermogen in box 3, en daarmee de belasting die je betaalt. Financier je een vakantiewoning met eigen geld? Dan is die aftrekpost er niet.
Een rekenvoorbeeld:
Jeroen heeft een vakantiewoning met een WOZ-waarde van 250.000 euro en daarop een aflossingsvrije hypotheek van 150.000 euro. Verder heeft hij weinig geld. De Belastingdienst rekent 6 procent rendement over de woning: 15.000 euro.
Van de hypotheek telt alles boven de drempel van 3.800 euro als schuld; daarover geldt een aftrek van 2,7 procent, bijna 4.000 euro. Na het heffingsvrije vermogen betaalt Jeroen zo'n 1.700 euro belasting per jaar.
Zonder die hypotheek was het ruim 4.100 euro geweest. De schuld in box 3 scheelt hem dus zo'n 2.400 euro per jaar.
Heb je weinig ander vermogen in box 3? Dan blijf je onder het heffingsvrije bedrag en levert de schuld je fiscaal niets op, omdat er geen aftrekposten zijn. Een verhuurhypotheek kan dus gunstig zijn, maar dat hoeft niet.
Vraag je hypotheekaanpassing voor box 3 aan
We helpen je graag bij het oversluiten van je huidige hypotheek of het opnemen van overwaarde op je eerste huis. Overweeg je deze mogelijkheden? Maak een gratis afspraak om je mogelijkheden door te nemen. In dat gesprek rekenen we uit wat je betaalt. Je ziet in je dashboard welke leningdelen in box 1 en welke in box 3 vallen.
Bronnen:
- Belastingdienst, "Eigen woning – welke kosten mag ik aftrekken en welke kosten niet?", https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/eigen-woning-aftrekbare-kosten — geraadpleegd 17 augustus 2026
- Belastingdienst, "Hoe is het box 3-inkomen op mijn voorlopige aanslag 2026 berekend?", https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/box-3/content/berekening-box-3-inkomen-2026 — geraadpleegd 17 augustus 2026
- Rijksoverheid, "Soorten inkomstenbelasting", https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/inkomstenbelasting/soorten-inkomstenbelasting — geraadpleegd 17 augustus 2026
.png)
