Hoe kan ik mijn overwaarde verzilveren?

In het kort:

• Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je huis en je hypotheekschuld.
• Je hypotheek verhogen is meestal de goedkoopste manier, maar daarvoor heb je genoeg inkomen nodig.
• De rente is alleen aftrekbaar als je het geld in je woning steekt.
• Opnemen verhoogt je schuld en je maandlasten.

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen wat je huis nu waard is en wat je nog aan hypotheek open hebt staan. Is je huis bijvoorbeeld 400.000 euro waard en staat er nog 250.000 euro hypotheek op, dan heb je 150.000 euro overwaarde.

Dat geld zit vast in je woning. Je komt er pas bij als je verkoopt of als je je hypotheek aanpast. Dat heet je overwaarde opnemen of je overwaarde verzilveren.

Vier manieren om je overwaarde te verzilveren

Er zijn verschillende manieren om je overwaarde te verzilveren:

Een tweede hypotheek

Met een tweede hypotheek sluit je een apart leningdeel af naast je bestaande hypotheek. Dat is fijn als je een lage rente op je bestaande lening hebt en die wilt houden.

Bij een hypotheekverhoging moet je je aan andere voorwaarden houden. Een tweede hypotheek heeft meestal een hogere rente. Dat komt door de volgorde als je huis gedwongen verkocht moet worden: eerst wordt je eerste hypotheek afgelost, en pas daarna de tweede. Blijft er te weinig over? Dan is de tweede hypotheek degene die het verlies neemt. Ook de looptijd en de aflosvorm kunnen afwijken.

Een opeethypotheek

Bij een opeethypotheek, die ook wel verzilverhypotheek heet, krijg je van de bank een bedrag dat ze berekenen met je woningwaarde en je leeftijd, in één keer of maandelijks. Je betaalt de rente niet, de bank telt die op bij je schuld.

Dat rente-op-rente-effect is iets waar je op moet letten. Je schuld groeit hier elk jaar sneller, en aan het eind van de looptijd wil de bank het hele bedrag terug, inclusief rente.

Een rekenvoorbeeld:

Stel, je neemt 50.000 euro op en de rente is 5,5 procent. Je betaalt niks per maand; de bank telt de rente elk jaar bij je schuld op. Na tien jaar is je schuld zo'n 85.000 euro. Na twintig jaar ruim 145.000 euro. Bijna het drievoudige van wat je opnam, zonder dat je één euro extra hebt uitgegeven.

Vaak komt het erop neer dat je je huis moet verkopen. Wat er voor je erfgenamen overblijft, is dus flink minder dan de overwaarde van nu.

Je kunt bij Frits niet terecht voor een opeethypotheek. We denken natuurlijk wel met je mee of het in jouw situatie de beste keuze is, doen we natuurlijk wel.

Hoeveel overwaarde kun je opnemen?

Je kunt bijna nooit je hele overwaarde opnemen. Wat er wel kan? Dat hangt af van drie dingen: de waarde van je woning, je inkomen en je leeftijd. Bij een opeethypotheek weegt je leeftijd het zwaarst, bij een verhoging van je huidige hypotheek kijkt men vooral naar je inkomen.

De bank wil de huidige waarde van je woning weten en vraagt daarvoor meestal een taxatie. Uit eigen onderzoek van Frits bleek dat aanbieders van opeethypotheken vaak niet meer dan ongeveer 35 procent van de overwaarde vrijgeven.

Bij een opeethypotheek geven aanbieders maar een deel van je overwaarde vrij. Hoeveel dat is, hangt vooral af van je leeftijd: hoe jonger je bent, hoe langer de rente kan oplopen en hoe voorzichtiger de aanbieder rekent.

Waarvoor gebruik je de overwaarde?

Je kunt je overwaarde voor vier dingen gebruiken:

• Verbouwen of het duurzamer maken van je huis. De meest voorkomende reden, en fiscaal de gunstigste: investeer je in je woning, dan blijft de rente aftrekbaar.
• Je inkomen aanvullen. Vooral gepensioneerden gebruiken hun overwaarde om maandelijks meer ruimte te hebben.
• Je kind helpen die zijn of haar droomhuis wil kopen. Met een schenking of een lening. Wat belastingvrij kan, staat bij belastingvrij schenken.
• Grote uitgaven. Een auto, een reis. Hier vervalt de renteaftrek, dus dit is de duurste besteding.

Fiscale gevolgen van het opnemen van overwaarde

De rente over het opgenomen bedrag kun je alleen van de belasting aftrekken als je het geld gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen woning.¹ Gebruik je het geld voor iets anders? Dan is de rente over je overwaarde niet fiscaal aftrekbaar.

Neem je je overwaarde op en laat je het op je rekening staan of beleg je het? Dan ziet de Belastingdienst dat als vermogen in box 3. Boven het heffingsvrije vermogen van 59.357 euro per persoon (cijfer 2026) betaal je daar belasting over. Je hebt dan een schuld waarover je geen renteaftrek krijgt. In box 3 mag je die schuld wel van je vermogen aftrekken, voor zover hij boven de schuldendrempel van 3.800 euro per persoon uitkomt. (Ook een cijfer uit 2026)

Verkoop je je woning later met overwaarde? Let dan ook op de bijleenregeling: je moet je overwaarde in je nieuwe woning steken om de renteaftrek te houden.²

Waar moet je op letten?

Let op deze punten voordat je je overwaarde opneemt:

• Je maandlasten stijgen. Bij een verhoging of tweede hypotheek worden je maandlasten hoger. Reken door of je ook genoeg geld overhoudt als je situatie verandert, bijvoorbeeld als je met pensioen gaat.
• Je schuld wordt groter. Zakt de woningmarkt in? Dan is je buffer kleiner dan je dacht.
• Je krijgt misschien minder toeslagen. Geld dat op je rekening staat, telt mee als vermogen. Dat kan gevolgen hebben voor huurtoeslag, zorgtoeslag of een uitkering.

Je hebt ook nog sale-and-leaseback. Dit is een ander verhaal. Daarbij verkoop je je huis aan een partij en huur je het terug. Je krijgt vaak minder dan de marktwaarde. Dit soort constructies vallen niet onder toezicht van de AFM. De bescherming is dus kleiner dan bij een hypotheek.

Vraag hulp met je hypotheek

Laat je door Frits goed adviseren over jouw situatie. In ons dashboard krijg je handige inzichten, die je met ons kunt bespreken. We staan klaar voor al je vragen, ook al kunnen we geen verzilverhypotheek of ‘sale-and-lease-back-constructie’ voor je regelen. Het eerste gesprek is gratis, en je zit nergens aan vast.