Rekentools
Afspraak
Kennisbank
Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die je in de koopovereenkomst opneemt voor een woning. Een voorlopig koopcontract is namelijk helemaal niet zo voorlopig als het klinkt. De boete voor het ontbinden van een voorlopig koopcontract is meestal 10% van de koopsom. Om te voorkomen dat je dit moet betalen, kun je ontbindende voorwaarden opnemen in je voorlopig koopcontract. Als één van de partijen niet aan deze ontbindende voorwaarden voldoet, wordt de voorgenomen koop gratis ontbonden.
Het belang van ontbindende voorwaarden
Het belang van het opnemen van ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract is dat het je beschermt tegen onvoorziene omstandigheden. Bijvoorbeeld op het moment dat je gaat bieden op een huis en er nog onzekerheden zijn of je de hypotheek rond gaat krijgen. Via de ontbindende voorwaarden kan je nog onder de koop uitkomen en hebben de ontbindende voorwaarden een beschermende functie voor de kopende partij.
Het nadeel van de ontbindende voorwaarden is dat het voor de verkopende partij minder zekerheid met zich meebrengt of de koop van hun huis doorgaat. Mocht de kopende partij de hypotheek niet rondkrijgen dan kan de kopende partij onder het koopcontract uitkomen en heeft de verkopende partij hun huis nog niet verkocht. Dit is waarom een bod met ontbindende voorwaarden minder aantrekkelijk is voor de verkopende partij dan een bod zonder ontbindende voorwaarden.
Voorbeelden van ontbindende voorwaarden
Er zijn verschillende vormen van ontbindende voorwaarden. Hieronder noemen we de meest voorkomende.
1. Kopen onder voorbehoud van financiering
Onder voorbehoud van financiering wordt bijna altijd in het voorlopig koopcontract opgenomen. Ook als je zo goed als zeker weet dat je de hypotheek kunt krijgen. Het betekent dat de koop niet doorgaat als je voor een bepaalde datum de financiering niet rond hebt. Je hebt als koper altijd drie dagen bedenktijd na het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar dat is voor het rond krijgen van de financiering niet genoeg.
Bereken direct wat jij kunt lenen
Een hypotheek afsluiten duurt gemiddeld vier tot zes weken. Voor de onder voorbehoud van financiering termijn raden wij daarom zes weken aan.
Tip: bereken je hypotheek en plan in het begin van je zoektocht een oriëntatiegesprek met een hypotheekadviseur.
Bieden zonder risico op een boete met onze Biedverzekering
Met onze Biedverzekering kan je als kopende partij een bod doen zonder financieel voorbehoud. Mocht je de hypotheek niet rondkrijgen, dan betaalt de verzekering de boete. Meestal is deze boete 10% van de koopsom. Met het bieden zonder voorbehoud vergroot je jouw concurrentievoordeel tijdens het biedingsproces. Vraag de Biedverzekering gelijk aan of vraag één van onze adviseurs om meer informatie.
2. Kopen onder voorbehoud bouwkundige keuring
Als je een huis hebt gekocht wil je niet dat je achteraf onvoorziene kosten hebt, omdat er dingen kapot zijn of omdat er ergens een verstopte lekkage zit. Breng je bod uit onder voorbehoud bouwkundige keuring. Dan wordt de koop ontbonden als verborgen gebreken of achterstallig onderhoud worden geconstateerd.
Meestal wordt in deze ontbindende voorwaarde een bedrag opgenomen. Bijvoorbeeld: als de kosten van direct noodzakelijk herstel € 5.000 overschrijden, wordt de koop ontbonden. Je kunt natuurlijk ook een bouwtechnische keuring laten uitvoeren binnen de drie dagen bedenktijd die na het ondertekenen van het koopcontract komen. In dat geval hoef je geen bedrag te bepalen, maar laat je het afhangen van de uitkomst van de keuring.
3. Kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning
Deze ontbindende voorwaarde houdt in dat de koop alleen doorgaat als je je eigen huis binnen een bepaalde termijn verkocht krijgt. Zo vermijd je het risico op dubbele woonlasten. Bij deze voorwaarde (ook wel bekend als 'NVM No-Risk clausule') wordt vaak een termijn opgenomen. Als het je niet lukt om je eigen huis binnen deze gestelde periode te verkopen, wordt de koop ontbonden zonder daar de boete voor te betalen. De verkoper mag tijdens deze termijn zijn huis wel te koop blijven aanbieden.
4. Kopen onder voorbehoud van woonvergunning
Soms heb je een woonvergunning nodig om ergens te mogen wonen. Bijvoorbeeld in een gewilde gemeente als Amsterdam. Je moet dan 'binding met de regio' hebben om er te mogen gaan wonen. Bijvoorbeeld een baan in de buurt, of omdat je er al woont. Wanneer je deze ontbindende voorwaarde in de koopakte opneemt, wordt de koop ontbonden als je niet binnen de gestelde termijn een woonvergunning toegekend krijgt.
5. Kopen onder voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Misschien wil je alleen tot de daadwerkelijke koop overgaan als je je hypotheek met NHG kunt afsluiten. Dan kan je deze ontbindende voorwaarde in het voorlopig koopcontract opnemen. NHG betekent meer zekerheid omdat je verzekerd bent van een laag rentetarief en tegen een grote restschuld. Lukt het niet om NHG te krijgen? Dan wordt de koop ontbonden.
Beluister onze podcast 'Help, ik koop een huis' op Spotify
Wil je meer weten over bieden met ontbindende voorwaarden? In deze aflevering van onze podcast vertelt onze hypotheekadviseur Ilona je er meer over.
Termijnen ontbindende voorwaarden
De termijn voor ontbindende voorwaarden is afhankelijk van wat er is afgesproken in de koopovereenkomst. Voor het kopen van een huis met een voorbehoud van financiering wordt meestal een termijn van zes tot acht weken vanaf het tekenen van het voorlopige koopcontract aangenomen. Dit geeft jou als koper een realistische tijd om de financiering rond te krijgen.
Spreek je af om een woning te kopen onder voorbehoud van een bouwkundige keuring? Dan wordt er voor dit voorbehoud meestal een termijn aangehouden van twee tot vier weken vanaf ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst.
Voor het kopen onder voorbehoud van de eigen woning wordt vaak een termijn van tussen de drie en zes maanden aangehouden. Dit is de termijn tot je meestal bij de notaris gaat tekenen. Je kunt een clausule opnemen in het voorlopige koopcontract dat de koop pas doorgaat mits de eigen woning wordt verkocht. Dit overleg je met de verkopende makelaar.
Bij het verkopen onder voorbehoud van een woonvergunning en bij het kopen onder voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie zijn er niet echt richtlijnen voor het afspreken van een termijn.
Wat gebeurt er als ontbindende voorwaarden verlopen?
Heb je meer tijd nodig om dingen te regelen én loopt de datum van de ontbindende voorwaarden af? Dan kan je op basis van die ontbindende voorwaarde niet meer van de koop af zonder een boete te betalen.
Meestal is het mogelijk om termijn van de ontbindende voorwaarden te verlengen. Dit moet je natuurlijk wel voor het verstrijken van de deadline doen en in overleg met de verkoper.
Het ontbinden van de koopovereenkomst
Als het niet lukt om de hypotheek rond te krijgen voor de afgesproken datum op basis van de ontbindende voorwaarden, dan kun je de koopovereenkomst kosteloos ontbinden. De koopovereenkomst wordt niet vanzelf ontbonden. In de koopovereenkomst zelf staan de eisen die worden gesteld aan het ontbinden van de koopovereenkomst. Het is van belang dat je schriftelijk aan de verkopende partij laat weten dat je het contract wil ontbinden. De uiterste datum is daarvoor de eerste werkdag na de datum die in de ontbindende voorwaarden staat.
Alles over ontbindende voorwaarden en natuurlijk de hypotheek
Het is zoals je leest erg belangrijk om na te denken over ontbindende voorwaarden. Onze adviseurs helpen je met het vinden van de beste hypotheek en kunnen je meer vertellen over onze Biedverzekering. Je kunt daarom een gratis hypotheekgesprek inplannen. Wij zijn er voor al je vragen, zelfs voor de vragen die niet worden gesteld.
