Hypotheek met pensioen

In het kort:

• Vanaf 10 jaar voor je AOW-leeftijd telt je verwachte pensioeninkomen mee bij een nieuwe hypotheek, verhoging of oversluiting.
• Omdat je pensioeninkomen waarschijnlijk lager is dan salaris, kan je maximale hypotheek vanaf dat moment een stuk lager zijn.
• Dankzij NHG, maatwerk per bank, andere bronnen van inkomen of overwaarde is er misschien meer mogelijk dan je denkt.

Binnen 10 jaar van de pensioenleeftijd

Wil je weten wat jouw pensioen voor de hypotheek betekent? Vanaf 10 jaar voordat je met pensioen mag zal de bank ook jouw pensioeninkomen beoordelen. In 2026 en 2027 is de AOW-leeftijd 67 jaar. Dat betekent dat banken vanaf 57 jaar toetsen op basis van zowel het huidige inkomen als het pensioeninkomen.

Benieuwd waarom banken dat doen? De hypotheek heeft waarschijnlijk een lange looptijd, die doorloopt tot tijdens je pensioen. De bank wil daarom weten of je de maandlasten zowel nu als tijdens je pensioen kunt blijven betalen.

Hoe berekent de bank een hypotheek met pensioen?

De bank beoordeelt zowel je huidige inkomen als het verwachte pensioeninkomen.
Die verwachting is gebaseerd op:

• Salaris of ondernemersinkomen
• AOW
• Werkgeverspensioen
• Lijfrente, banksparen of andere pensioenvoorzieningen
• Soms inkomen uit vermogen, spaargeld of beleggingen

Tip: benieuwd naar jouw te verwachten pensioeninkomen? Je kunt inloggen op mijnpensioenoverzicht.nl. Daar vind je jouw opgebouwde pensioen en de verwachte AOW.

De meeste banken rekenen voor de beoordeling met het inkomen dat straks het laagst is. Dus verdien je nu 60.000 euro bruto per jaar? En krijg je straks 35.000 euro per jaar pensioen? Dan telt dat tweede inkomen, waardoor je nu ook al minder kunt lenen.

Rekenvoorbeeld: hypotheek afsluiten bij 57 jaar

Let op: dit is slechts een voorbeeld op basis van Nibud-richtlijnen 2026 en een rekenrente van 4%. Jouw maximale hypotheek hangt af van rente, hypotheekvorm, looptijd, partnerinkomen, bankvoorwaarden en je persoonlijke situatie.

Ruim voor je pensioen de hypotheek aanpassen

Ben je nog geen 57, maar heb je de komende jaren plannen om te verhuizen of verbouwen? Dan is het verstandig om nu alvast vooruit te kijken. Dat is bijvoorbeeld slim bij:

• Verhuizen naar een andere woning
• Je hypotheek verhogen voor een verbouwing
• De woning verduurzamen
• Oversluiten naar lagere of stabielere maandlasten

Meer hypotheek met pensioen

Als jouw pensioen dichterbij komt of je zelfs al met pensioen bent kun je gebruik maken van een aantal regelingen en extra’s, waarmee er misschien toch meer mogelijk is. Maar, het verschilt per bank hoe daarmee omgegaan wordt. Wij zetten een paar van deze mogelijkheden voor je op een rij.

NHG Senioren Verhuisregeling

Als je wilt verhuizen en een hypotheek met pensioen niet lijkt te lukken kan de NHG Senioren Verhuisregeling je helpen. Onder voorwaarden mag de bank rekenen met de werkelijke maandlasten, in plaats van de standaardtoets die daarvoor geldt. Soms pakt dat goed uit, als de nieuwe maandlasten gelijk blijven of lager worden dan wat je nu betaalt.

Een paar belangrijke voorwaarden zijn:

• Je hebt nu ook al een koopwoning
• Je bereikt binnen 10 jaar de AOW-leeftijd of je ontvangt al AOW
• De rente staat minimaal 20 jaar vast
• De waarde van de woning valt binnen de NHG-grens

NHG Tijdelijk Tekort-regeling

Krijgen je partner en jij niet tegelijk AOW of pensioen, door een leeftijdsverschil? Dan kan je inkomen daardoor tijdelijk lager zijn, bijvoorbeeld omdat één van de twee al met pensioen is. Met de Tijdelijk Tekort-regeling van NHG kun je bij een tijdelijk tekort van maximaal 10 jaar naar de werkelijke hypotheeklasten laten kijken.

Maatwerk zonder NHG

In sommige gevallen kunnen banken ook zonder NHG kijken naar de werkelijke lasten, in plaats van de standaardtoets voor je inkomen. Maar, niet alle banken willen dat doen. Bij Frits kennen we de banken en hun voorwaarden, dus kunnen we je daar goed bij helpen.

Overwaarde verzilveren

Heb je veel overwaarde in de bestaande woning, maar relatief weinig inkomen? Soms kun je de overwaarde gebruiken voor verbouwen, verduurzamen, schenken of voor extra financiële ruimte. Dat kan door de hypotheek te verhogen, met een opeet-hypotheek of een verzilverhypotheek.

Let op: deze oplossingen zijn soms duurder dan een gewone hypotheek.
Bij Frits adviseren we je er graag over.

Andere bronnen van inkomen

Heb je een lijfrenteverzekering, bankspaarrekening of inkomen uit vrij beschikbaar vermogen? Ruim de helft van de banken wil daar in sommige gevallen rekening mee houden. Maar, zorg voor zekerheid. De bank wil bijvoorbeeld weten hoe lang de uitkering van een lijfrenteverzekering loopt, of het inkomen vrij beschikbaar blijft en of het inkomen stabiel blijft.