Hoe werkt een familiehypotheek?

In het kort:

• Je leent van een familielid voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je huis.
• De rente moet marktconform zijn en je lost annuïtair of lineair af in maximaal dertig jaar, anders krijg je geen renteaftrek.
• Je geeft de lening op in je aangifte inkomstenbelasting.
• Heb je er een banklening naast nodig? Dan neemt de bank de familielening mee in wat je kunt lenen.

Wat is een familiehypotheek?

Degenen van wie je leent bij een familiehypotheek kunnen je ouders zijn, maar ook je grootouders of een oom of tante. Je spreekt onderling de rente, de looptijd en de manier van aflossen af.

Het verschil met een schenking is dat je het geld terugbetaalt. Ook over een familielening voor je eigen woning mag je de rente aftrekken van de belasting. Over een schenking mag dat niet. Het verschil met garant staan is dat je bij een familiehypotheek daadwerkelijk geld krijgt. Staat je familielid garant? Die betaalt dan niks, maar hij of zij draait dan wel op voor je hypotheek als jij niet meer kunt betalen.

Familiehypotheek of familiebank: is er verschil?

De familiebank en familielening zijn verschillende woorden voor hetzelfde. De Belastingdienst spreekt van een lening van een familielid voor de eigen woning.

Welke rente spreek je af?

De rente moet ongeveer hetzelfde zijn als die van banken. De Belastingdienst omschrijft dat als de rente die je bij een bank of een andere financiële instelling zou betalen.¹ Dat is de enige harde eis, want er is geen vast percentage.

Spreek je een te lage rente af, of geen rente? Dan rekent de Belastingdienst uit hoeveel rente je bij een bank zou hebben betaald. Het bedrag dat je minder betaalt, ziet de Belastingdienst als een schenking van je ouders aan jou, en daarover kan schenkbelasting verschuldigd zijn.

Spreek je een te hoge rente af? Dan is een deel ervan niet aftrekbaar. Dat deel ziet de Belastingdienst dan ook als schenking.

Omdat een familielening meestal dertig jaar loopt, moet je goed laten zien wat je aan rente betaalt.

Wanneer is de rente aftrekbaar?

De Belastingdienst stelt vijf eisen aan een familielening:¹

1. Je gebruikt de lening voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen huis.
2. Je lost annuïtair of lineair af in maximaal dertig jaar. Het minimumbedrag dat je per jaar aflost, moeten jullie in de leenovereenkomst zetten.
3. De rente is ongeveer hetzelfde als dat je bij de bank betaalt
4. Je betaalt de rente echt. Zegt je familielid dat je geen rente hoeft te betalen? Dan mag je die rente niet aftrekken van de belasting.
5. Je familielid is niet je fiscale partner.

Voldoet je lening aan alle vijf de eisen? Dan krijg je gewoon hypotheekrenteaftrek, net als bij een hypotheek van de bank.

De opgave bij de Belastingdienst

Geef de familielening altijd door bij je aangifte inkomstenbelasting: vul het bedrag, de rente, het aflosschema en de gegevens van je familielid in. Dat doe je in het jaar waarin je de lening afsluit, en weer als je de lening of het rentepercentage wijzigt in het jaar daarna.

Vergeet je deze gegevens in te vullen? Dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Houd bij het invullen van je belastingaangifte je leenovereenkomst erbij.¹ Je familielid geeft de lening in zijn of haar belastingaangifte op als vordering.

Wat leg je vast in de overeenkomst?

In een overeenkomst voor een familielening moeten er in ieder geval deze dingen staan:

• De hoofdsom: het bedrag dat je leent, zodat later vaststaat wat een lening was en wat een schenking.
• De rente: het percentage en wanneer je het betaalt. Verander je iets na een paar jaar? Dan hoort dat erin.
• De looptijd en het aflosschema: doe je er langer dan dertig jaar over om je lening terug te betalen? Dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek.
• Wat er gebeurt bij overlijden: wordt de schuld die je nog hebt verrekend met de erfenis, of nemen de andere erfgenamen die over? Spreek dit goed met elkaar af, dan krijg je geen discussie met je broers en zussen.
• Wat er gebeurt bij verkoop van de woning: los je de lening dan in één keer af, of loopt hij door?

Je hoeft niet naar de notaris: een familiehypotheek is een onderhandse lening, die je zonder notaris met elkaar af mag spreken. Leen je een groot bedrag, of heb je ook een banklening? Dan wil je familielid soms hypotheekrecht op de woning. Dan moeten jullie langs de notaris

Download ons voorbeeld voor een familiehypotheekovereenkomst.

Combineer een familiehypotheek met een banklening

Heb je naast de familielening een hypotheek bij een bank nodig? Dan telt de bank de familielening mee. Je maandlast van die lening verlaagt wat je bij de bank kunt lenen, net als bij een andere schuld.

Sommige banken vragen een achterstellingsverklaring. Dat is een document waarin je familielid zegt dat de bank bij een gedwongen verkoop eerst zijn geld krijgt.

Wil je de opties naast elkaar zien, lees dan alles over hulp van je ouders bij je hypotheek.

Een schenking naast de lening

Over de familielening betaal je rente aan je ouders. Verder mogen zij jou belastingvrij geld schenken. Dat zijn twee losse dingen: over een schenking betaal je nooit rente, alleen over het geleende bedrag.

In 2026 mogen je ouders jou jaarlijks 6.908 euro belastingvrij schenken. Een ander familielid dan je ouders mag 2.769 euro schenken.² Veel familieleden geven de rente die je betaalt, weer terug. Jij houdt dan lagere lasten over. Let wel op: de rente weer teruggeven mag niet. Doet je familielid dat? Dan vervalt je hypotheekrenteaftrek.¹ Jij maakt de rente dus over, en je ouders schenken daarna een bedrag terug, wat jij gebruikt voor je huis. Houd die twee betalingen apart bij en doe ze voor het overzicht niet op dezelfde dag.

Voordelen en risico's op een rij

De familiehypotheek kent voordelen en risico’s:

De voordelen

• De rente is aftrekbaar, net als bij een banklening.
• Je familielid verdient met een familiehypotheek vaak meer dan met een spaarrekening.
• Je spreekt de voorwaarden samen af en zit niet vast aan het beleid van een bank.
• Een jaarlijkse schenking naast de lening verlaagt je lasten.

De risico's

• Gaan jij en je partner uit elkaar? Dan is het de vraag wie de lening overneemt. Zonder afspraak daarover wordt dat een discussie tussen familieleden.
• Overlijdt je familielid? Dan is de lening een deel van de erfenis en krijgen de erfgenamen er iets over te zeggen.
• Kun je niet meer betalen? Dan krijg je vaak niet alleen problemen met de bank, maar ook met je familie. Dat is niet gezellig tijdens het kerstdiner.
• Je familielid loopt het risico het geld niet terug te zien en heeft dat bedrag zelf niet meer beschikbaar.

Familiehypotheek regelen?

Heb je naast de familiehypotheek ook een gewone hypotheek van de bank nodig? Dan helpt Frits je graag. We nemen je mee door alle opties, op zo'n manier dat jij het kunt navertellen. Zo weet je zeker dat je goed zit.