Welke kosten kun je meefinancieren in je hypotheek?

In het kort:

• Je kunt normaal maximaal 100% van de marktwaarde van je huis lenen. (1)
• Een verbouwing kun je soms meefinancieren als je huis daardoor meer waard wordt.
• Voor bepaalde energiebesparende maatregelen kun je onder voorwaarden tot maximaal 106% van de marktwaarde lenen. (2)
• Kosten zoals overdrachtsbelasting en een aankoopmakelaar betaal je meestal zelf.
• Sommige kosten die je zelf betaalt, mag je wel aftrekken bij je belastingaangifte. Denk aan hypotheekadvies, de hypotheekakte en een taxatie voor je hypotheek. (3)

Welke kosten kun je meefinancieren?

Of je kosten kunt meenemen in je hypotheek hangt vooral af van twee dingen: hoeveel je maximaal kunt lenen en wat je huis waard is.

Je kunt voor de aankoop normaal maximaal 100% van de waarde van je huis lenen. (1)

Stel, je koopt een huis voor 400.000 euro en de taxateur schat de marktwaarde op 410.000 euro. Laat je inkomen het toe? Dan kan er binnen die 410.000 euro ruimte zijn om bijvoorbeeld een deel van een verbouwing mee te financieren.

Is je huis volgens de taxateur juist minder waard dan wat je ervoor betaalt? Dan moet je dat verschil zelf bijleggen.

Kun je een verbouwing meefinancieren?

Je kunt een verbouwing soms meefinancieren als je inkomen en de marktwaarde na verbouwing daar voldoende ruimte voor geven. De bank kijkt daarbij naar de waarde van je huis na de verbouwing. In het taxatierapport staan daarom twee bedragen: de marktwaarde vóór de verbouwing en de verwachte marktwaarde erna.

Je leent niet automatisch het volledige verbouwingsbedrag. Stel, je verbouwing kost 50.000 euro en de taxateur schat dat je huis daardoor 30.000 euro meer waard wordt. Dan betekent dat niet automatisch dat je ook de volledige 50.000 euro extra kunt lenen. Dan bepaalt die nieuwe marktwaarde hoeveel extra ruimte er binnen je hypotheek is.

Het bedrag voor de verbouwing komt in een bouwdepot. Vanuit dat potje betaal je de facturen van de werkzaamheden.

Kun je energiebesparende maatregelen meefinancieren?

Voor energiebesparende maatregelen mag je extra lenen. Je hypotheek mag hiervoor oplopen tot maximaal 106% van de marktwaarde van je huis. (1) Die extra ruimte is niet vrij te besteden. Je gebruikt het bedrag voor maatregelen die je huis duurzamer maken.

Ook je inkomen bepaalt hoeveel extra je kunt lenen. Voor energiebesparende maatregelen gelden extra leenmogelijkheden. Hoeveel extra je op basis van je inkomen kunt lenen, hangt in 2026 onder andere af van het energielabel van je huis. De bedragen verschillen per labelcategorie. Voor zeer energiezuinige woningen gelden weer andere grenzen. (1)

Welke kosten kun je bij nieuwbouw meefinancieren?

Bij nieuwbouw werkt de financiering net wat anders. Kosten voor meerwerk, zoals extra stopcontacten, een andere badkamer of aanpassingen aan de keuken, kunnen vaak mee in de hypotheek.

Ook bouwrente kan soms onderdeel zijn van de financiering. Let wel op: voor de belasting maakt het uit wanneer de bouwrente ontstaat. Bouwrente vóór en na het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst wordt niet hetzelfde behandeld. (4)

Welke kosten betaal je meestal zelf?

Omdat je normaal maximaal 100% van de marktwaarde van je huis kunt lenen, heb je bij de aankoop meestal eigen geld nodig.

Denk aan:

• overdrachtsbelasting;
• een aankoopmakelaar;
• notariskosten voor de leveringsakte;
• een bouwkundige keuring;
• het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde als je meer betaalt dan het huis waard is.

Goed om te weten: niet kunnen meefinancieren en niet aftrekbaar zijn, zijn twee verschillende dingen.

Sommige kosten betaal je zelf, maar mag je later wel aftrekken bij je belastingaangifte.

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Een aantal kosten voor het regelen van je hypotheek mag je eenmalig aftrekken bij je belastingaangifte. (3)

Denk bijvoorbeeld aan:

• advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek;
• notariskosten voor de hypotheekakte;
• taxatiekosten als de taxatie nodig is om je hypotheek te krijgen;
• kosten voor Nationale Hypotheek Garantie;
• bereidstellingsprovisie;
• bepaalde kosten van een bouw- of verbouwingsdepot.

De kosten van je aankoopmakelaar, overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. (3)

De actuele kosten van hypotheekadvies vind je op onze kostenpagina.

Kun je hypotheekadvies en notariskosten meefinancieren?

Soms. Er moet dan wel ruimte zijn binnen je maximale hypotheek.

Stel, je huis is 400.000 euro waard en je kunt op basis van je inkomen maximaal 400.000 euro lenen. Gebruik je die volledige 400.000 euro voor de aankoop? Dan is er binnen je hypotheek geen ruimte meer voor advies- of notariskosten.

Is je hypotheek lager dan de marktwaarde en kun je op basis van je inkomen meer lenen? Dan kan er soms wel ruimte zijn.

Let daarbij ook op de belastingregels. Of rente over zo'n extra geleend bedrag aftrekbaar is, hangt af van waar je het geld precies voor gebruikt. (5)

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Dat verschilt per huis en per situatie.

Koop je een huis voor hetzelfde bedrag als de marktwaarde en leen je de volledige 100%? Dan betaal je de bijkomende kosten meestal zelf.

Betaal je méér dan de getaxeerde marktwaarde? Ook dat verschil kun je normaal niet met je hypotheek betalen.

Daarom is het handig om vóór je gaat bieden niet alleen te weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen, maar ook hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Is het slim om kosten mee te financieren?

Dat iets kan, betekent niet automatisch dat het ook handig is.

Als je kosten meefinanciert, betaal je daar langere tijd rente over. Aan de andere kant kan het prettig zijn om wat spaargeld achter de hand te houden voor onverwachte uitgaven na de verhuizing.

Wat bij jou past, hangt af van je spaargeld, maandlasten en plannen voor de komende jaren.

Hoe weet je hoeveel jij kunt meefinancieren?

Wat je kunt lenen hangt niet alleen af van de waarde van je huis. Je inkomen, schulden en andere financiële verplichtingen tellen ook mee.

Met onze rekentool krijg je snel een eerste beeld van wat er mogelijk is.

Maximale hypotheek berekenen

Wil je precies weten welke kosten je in jouw situatie kunt meenemen en hoeveel eigen geld je nodig hebt? Een van onze hypotheekadviseurs kan met je meekijken.