Huizenmarkt crisis 2020, feit of fabel?

24 september 2020 589x

De prijzen van huizen zijn de afgelopen jaren ongekend hoog. Er is een groot tekort aan betaalbare huizen, vooral voor starters. Ook de klap van de coronacrisis heeft impact gehad op de markt. Een hoop ontwikkelingen, maar kunnen we spreken van een huizenmarkt crisis 2020?

Casper van Groos

Een krappe markt

Door het huizentekort en de hoge prijzen, is er in Nederland al een paar jaar een krappe huizenmarkt. De vraag is veel groter dan het aanbod, vooral in de Randstad. Je zou dus kunnen zeggen dat er al voor corona een huizenmarkt crisis aan de gang was. De officiële definitie van een een crisis is: “een noodsituatie waarbij het functioneren van een stelsel ernstig verstoord raakt”, dit zou je ook kunnen zeggen over de huizenmarkt in Nederland.

Een huizenmarkt crisis in 2020?

Toch wordt in de economie het woord ‘crisis’ eigenlijk alleen maar gebruikt als er een sprake is van achteruitgang (in economische termen: de verschuiving van een hoog- naar een laagconjunctuur). Krapte op de huizenmarkt en de hoge woningprijzen zijn dus officieel geen crisis, terwijl het systeem natuurlijk wel degelijk ernstig verstoord is.

Komt er door corona een huizenmarkt crisis 2020?

Door de wereldwijde uitbraak van corona, met bijbehorende maatregelen om het virus onder controle te houden, werd er al snel gesproken van een economische crisis. Veel mensen, bedrijven en ondernemers werden daar hard door geraakt. Toch zien we op de huizenmarkt niet veel verschil met voor de coronacrisis. Er zijn een aantal trends in gang gezet (groter wonen, verhuizen uit de stad etc.) maar de krapte op de huizenmarkt is nog steeds hetzelfde.

Een vergelijking

Het is lastig om de coronacrisis te vergelijken met de economische crisis van 2008, omdat deze crises zo verschillend zijn. De coronacrisis was in eerste instantie een gezondheidscrisis. Uit deze gezondheidscrisis stroomden economische gevolgen, die leiden tot een recessie. De crisis zoals we die twaalf jaar geleden zagen, was in van begin af aan al een economische crisis. De aard van het probleem is totaal anders, maar de gevolgen lijken op sommige punten wel op elkaar. Op andere vlakken zijn de crises juist erg verschillend.

Overeenkomsten

Een overeenkomst met de vorige crisis is het gedaalde vertrouwen in de huizenmarkt. Mensen met een koophuis worden voorzichtiger met doorstromen. Zaken die hier aan bijdragen zijn bijvoorbeeld het feit dat fysieke bezichtigingen een poos geen optie waren. Het dalende vertrouwen is nog niet te zien in de verkoopcijfers, die nog steeds blijven stijgen, net als de huizenprijzen.

Verschillen

Er zijn veel verschillen tussen de crisis in 2008 en de huizenmarkt crisis in 2020. Zo was de hele woningmarkt in een totaal andere staat in 2008 dan vlak voor de coronacrisis. Het woningtekort is meer dan twee keer zo groot en de hypotheekrente bijna 5% lager. Waar voor de crisis in 2008 zo’n 6% van de huizen boven de vraagprijs werd verkocht, is dat tegenwoordig bij bijna de helft van de verkopen het geval. In 2008 daalden zowel de vraag als het aanbod, waar door de coronacrisis alleen het aanbod daalde. De enorme vraag blijft bestaan.

Strengere eisen

Last but not least, is er een hoop veranderd op het gebied van hypotheken. Waar je nu nog maximaal 100% van je woningwaarde mag lenen in je hypotheek, was hier in 2008 geen limiet aan. Hierdoor zijn mensen met een huis minder kwetsbaar geworden voor een huis dat onder water komt te staan.

Aflossingsverplichting

Een andere aangescherpte regel is de aflossingsverplichting. Als je een hypotheek afsluit moet je deze elke maand aflossen. Vroeger waren er allerlei andere producten, zoals aflossingsvrije hypotheken, beleggingshypotheken en levenhypotheken, die nu niet meer af te sluiten zijn. Omdat aflossen verplicht is geworden, zijn hypotheken stabieler, maar zijn mensen ook kwetsbaarder geworden voor inkomensverlies. Om financiële slachtoffers van de coronacrisis tegemoet te komen, bieden veel banken betalingsregelingen of uitstel van betaling aan.

Is een huis kopen nu verstandig?

Ondanks dat de huizenmarkt niet functioneert zoals het hoort, is er officieel geen huizenmarkt crisis 2020. Er is wel degelijk sprake van een crisis, maar niet in de economische zin van het woord. Een huis kopen, of verhuizen kan nog steeds een goede stap en een slimme investering zijn. Het is altijd slim om je situatie door te spreken met een van onze gespecialiseerde hypotheekadviseurs. In een hypotheekgesprek kunnen zij jou helpen met al jouw vragen.