Dit is een blog voor de echte hypotheek nerds (zoals wij). We hebben ook pagina’s met veel praktische informatie over rentemiddeling.

Wil je informatie over wat rentemiddeling voor jou betekent en hoe je de rente kan berekenen?

De trucjes van de banken

Heb je deel 1 van de blog al gelezen? In deze blog wordt een verdieping gegeven van de aannames en achtergrond van wat er in deel 1 is besproken.

In de vorige blog kon je lezen dat rentemiddeling een directe besparing is van je maandlasten op de korte termijn. Op de lange termijn is het echter veel duurder dan andere manieren om je maandlasten te verlagen. Oversluiten is bijna altijd voordeliger dan rentemiddeling, ook als je de boete meefinanciert. In sommige gevallen kan rentemiddeling de enige optie zijn, omdat je door je inkomen of de waarde van je huis geen nieuwe hypotheek kan krijgen. In dit deel van de blog geven we achtergrondinformatie en leggen we de details uit van onze berekeningen.

Wie is Frits modaal?

De berekeningen uit het vorige blog zijn gebaseerd op Frits Modaal. Op basis van ruim 1.900 dossiers in onze database hebben we een gemiddelde klant bepaald Frits Modaal. Hij vormt de basis voor het berekenen van de besparing.

Gemiddelde waardes ikbenfrits klantenbestand

Waarde woning €394.325
Resterende hypotheek €266.684
Huidige rente 4,89%
Resterende rentevaste periode 5 jaar

Om een eenduidige vergelijking te kunnen maken, gaan we uit van een volledig aflossingsvrije hypotheek. Voor de overstapkosten rekenen we met een totaal van €2.500 euro (advies- en bemiddelingskosten €1.500, notariskosten €650 en taxatiekosten €350)

Hoe werkt rentemiddeling en welke trucjes passen de banken toe om deze te verhogen?

ING, Woonfonds, Centraal Beheer Achmea, Obvion, Regiobank, SNS Bank, Westland Utrecht, Regiobank, SNS en Florius bieden op dit moment rentemiddeling aan en Rabobank, ABN AMRO en AEGON zullen het later in 2016 aan gaan bieden. Elke bank hanteert een andere rekenmethode om de nieuwe rente vast te stellen, waarbij er verschillende trucjes worden gebruikt om deze te verhogen.

We leggen eerst uit hoe rentemiddeling in essentie wordt berekend (zuivere rentemiddeling), waarna we dieper ingaan op een aantal rekenmethodes die worden toegepast om de rentes hoger uit te laten pakken. Ten slotte geven we per bank aan welke trucjes ze toepassen.

Regiobank en SNS Bank hebben geen openbare informatie over hoe ze rentemiddelen berekenen en waren niet bereid om informatie daarover te delen.

Hoe wordt zuivere rentemiddeling berekend?

Bij (zuivere) rentemiddeling krijg je een nieuwe rentevaste periode, waarbij de nieuwe rente het gewogen gemiddelde is van de rente die je in het verleden met de bank hebt afgesproken (contractrente) en de actuele marktrente. Ter illustratie gebruiken we de volgende voorbeeldgetallen:

Resterende rentevaste periode 4 jaar
Huidige (contract)rente 5,0%
Nieuwe rentevaste periode 10 jaar
Huidige 10-jaars (markt)rente 2,5%

Bij zuivere rentemiddeling berekent de bank eerst hoeveel rente het zou mislopen in de resterende rentevaste periode (4 jaar) indien je over zou gaan naar de nieuwe 10-jaars marktrente. Dit bedrag dat de bank misloopt, wordt omgerekend naar een nieuwe renteopslag dat bij de huidige marktrente wordt opgeteld. Zuivere rentemiddeling is netto dus geen besparing, maar een verplaatsing van de kosten naar de toekomst. In de eerste periode (tot het einde van je rentevaste periode) levert het geld op, in de tweede periode zijn de kosten hoger.

Welke trucjes passen banken toe om rentemiddeling te verhogen?

Banken maken over het algemeen geen gebruik van zuivere rentemiddeling, maar passen een aantal trucjes toe om deze te verhogen. De volgende methoden worden toegepast:

  1. Opslag
  2. Rentemiddelingsboete
  3. Niet toepassen van boetevrij deel
  4. Verhuisboete

 

Trucje 1. Opslag

Boven op de rente die berekend wordt door gebruik te maken van zuivere rentemiddeling wordt een opslag berekend, waardoor de nieuwe rente enkele tienden hoger uitpakt. In de hoofdstuk Formules onder aan deze blog, worden de berekeningsmethoden per bank uiteengezet.

Trucje 2. Rentemiddelingsboete

Bij zuivere rentemiddeling berekent de bank eerst hoeveel rente het zou mislopen in de resterende rentevaste periode (4 jaar) indien je over zou gaan naar de nieuwe 10-jaars marktrente. Bij rentemiddelingsboete worden de misgelopen inkomsten niet berekend aan de hand van de 10-jaars marktrente, maar aan de hand van de 4-jaars marktrente (resterende rentevaste periode). Omdat deze altijd lager is, wordt het “misgelopen” bedrag hoger waardoor de renteopslag wordt verhoogd met een “boeterente” die vergelijkbaar is met de boete die gebruikt wordt bij oversluiten.

Trucje 3. Niet toepassen van boetevrij deel

Bij het berekenen van het bedrag dat de banken mislopen bij oversluiten, geldt een boetevrij deel van 10% tot 20%, afhankelijk van de bank. Bij rentemiddelen houden veel banken geen rekening met dit boetevrij deel bij het berekenen van het misgelopen bedrag, waardoor de renteopslag groter wordt dan noodzakelijk.

Trucje 4. Verhuisboete

Rentemiddeling is in de beginperiode (tot aan het einde van je huidige rentevaste periode) voordelig. Je gaat immers meteen een lagere rente betalen. Mocht je na het rentemiddelen, verhuizen binnen de nieuwe rentevaste periode, dan hanteren sommige banken een verhuisboete, die de kosten flink hoger kan maken.

Welke methoden worden door verschillende banken toegepast om de rentemiddelingsrente te verhogen?

 

Opslag Rentemiddeling boete Niet toepassen van boetevrij deel Verhuisboete
ING X X
Woonfonds X X X
Centraal Beheer X X
Obvion*  X
Westland Utrecht X X X  X
Rabobank X X
ABN AMRO** X X X
Florius X X X

* Obvion lijkt hier als beste uit te komen, maar de voorwaarden gelden alleen voor de Obvion label, die standaard 0,4% duurder is. Voor de andere labels worden wel trucjes toegepast.

 

Formules

Voor mensen die net als wij hypotheekfreaks zijn en zelf na willen rekenen hoe hoog de rente wordt na rentemiddeling volgen hier de formules die elke bank hanteert.

Legenda

legenda

Zuivere middeling

formule zuivere rentemiddeling

ING

Formule rentemiddeling INGWoonfonds en Centraal Beheer


Formule Rentemiddeling Woonfonds en Centraal Beheer

Obvion

Formule Rentemiddeling Obvion

 

Westland Utrecht

Formule Rentemiddeling WLU

waar

Formule Rentemiddeling WLU Opslag

en

Formule Rentemiddeling Westland Utrecht Max. Opslag

Rabobank

Formule Rentemiddeling Rabobank

ABN AMROFormule Rentemiddeling ABN AMRO

Conclusie

Zuivere rentemiddeling is netto dus geen besparing, maar een verplaatsing van de kosten naar de toekomst. Daarnaast passen de banken trucjes toe bij rentemiddeling om de rente te verhogen: opslag, rentemiddelingsboete, niet toepassen van boetevrije deel en verhuisboete. Oversluiten levert vaak meer besparing op dan rentemiddelen. Om zeker te weten wat voor jou de voordeligste optie is, vul onze gratis tool in en krijg direct antwoord.


Awisa Shamshiri

Awisa Shamshiri, part-time cabaretier, houdt zich bezig met online marketing van Ikbenfrits.


Lees ook