Wat verandert er in 2026 bij het afsluiten van je hypotheek?

In één oogopslag: de belangrijkste hypotheekwijzigingen in 2026

• Maximale hypotheek verandert. Verdient je huishouden meer in 2026? Dan kun je waarschijnlijk meer lenen. Blijft je inkomen gelijk, dan daalt je maximale hypotheek juist door nieuwe Nibud-percentages.

• NHG-grens stijgt naar €470.000. Met energiemaatregelen zelfs tot €498.200. Vanaf 2026 geldt één uniforme grens voor alle woningtypen.

• Startersvrijstelling omhoog. Je betaalt 0% overdrachtsbelasting tot een woningwaarde van €555.000 (18–35 jaar, eerste woning).

• Verduurzamen blijft mogelijk. Je kunt nog steeds tot 106% financieren, maar er zijn minder extra leenvoordelen voor top-labels zoals A+++ en A++++.

Kun je in 2026 meer of minder lenen?

Of je in 2026 meer of minder kunt lenen, hangt vooral af van je inkomen en het energielabel van de woning. De regels veranderen, en dat merk je direct in je maximale hypotheek.

• Meer lenen als je loon stijgt
  Volgens het Centraal Planbureau stijgen de lonen in 2026 gemiddeld met 4,1%.
  Bij die stijging neemt voor veel huishoudens de maximale hypotheek toe.
• Minder lenen als je inkomen gelijk blijft
  Blijft je inkomen hetzelfde? Dan kun je in 2026 juist minder lenen dan in 2025. Dat komt door nieuwe financieringslastpercentages, de rekensom waarmee wordt bepaald hoeveel je verantwoord kunt lenen.
• Studieschuld blijft zwaar meetellen
  

  Heb je een studieschuld? Dan blijft dat invloed houden. De rente bij DUO en je maandlast bepalen hoeveel je kunt besteden aan je hypotheek. Hoe hoger die lasten, hoe lager je maximale hypotheek. 

Bron: CPB en Nibud

NHG-grens stijgt naar 470.000 euro

In 2026 stijgt de NHG-grens naar €470.000. Kies je ervoor om energiebesparende maatregelen mee te financieren, dan ligt de grens zelfs op €498.200.

Nieuw is ook dat NHG vanaf 2026 één uniforme grens hanteert voor alle woningtypen. Waar tiny houses, woonboten of woonwagens eerder onder een aparte (lagere) grens vielen, is dat verschil nu verdwenen. Dit zorgt voor meer duidelijkheid én meer gelijke kansen voor kopers van alternatieve woonvormen. 

De borgtochtprovisie blijft gelijk. Je betaalt 0,4% over je hypotheekbedrag.

Bron: NHG

Vrijstelling overdrachtsbelasting omhoog

Ook in de overdrachtsbelasting verandert er iets belangrijks. Ben je tussen de achttien en vijfendertig jaar en koop je je eerste woning? Dan kun je gebruikmaken van de startersvrijstelling van 0% tot een woningwaarde van €555.000. Dit bedrag wordt elk jaar geïndexeerd, zodat het meebeweegt met de huizenprijzen.

Als je een woning koopt om niet zelf in te wonen (denk aan een tweede woning, vakantiewoning of woning voor een kind) ga je in 2026 8% overdrachtsbelasting betalen (dat was eerst 10,4%). Voor kopers die zelf in het huis gaan wonen blijft dit 2%.

Deze combinatie zorgt ervoor dat starters wat meer lucht krijgen. Beleggers betalen nog steeds een hoger tarief dan eigenbewoners, maar de druk wordt iets lager dan voorheen.

Bron: Rijksoverheid

Verduurzamen blijft mogelijk, maar minder bonus bij top-labels

Het verduurzamen van je woning wordt in 2026 nog steeds actief gestimuleerd. Je kunt namelijk maximaal 106% van de woningwaarde financieren wanneer je een deel daarvan gebruikt voor energiemaatregelen.

Woningen met een hoog label, zoals A+++ en A++++, krijgen vanaf twintig zes geen extra leenruimte meer. De reden is simpel. Deze woningen zijn al zo zuinig dat extra maatregelen vaak minder effect hebben.

Bij aankoop van duurzame woningen geldt hetzelfde: waar kopers in 2025 nog hogere extra leenbedragen konden krijgen voor A+++ of A++++, zijn die bedragen in 2026 verlaagd. Dat komt onder andere doordat zonnepanelen gemiddeld minder financiële opbrengst leveren dan voorheen.

Bron: Nibud

Fiscale veranderingen die invloed hebben op je netto woonlasten

In 2026 verandert ook het fiscale plaatje. Dit heeft geen invloed op hoeveel je kunt lenen, maar wel op wat je maandelijks netto betaalt. 

• De hypotheekrenteaftrek is nog maximaal 37,56% aftrekbaar.
• De Wet Hillen wordt verder afgebouwd, waardoor je minder voordeel hebt bij een (bijna afgeloste woning).
• Schenkingsvrijstellingen rondom woningfinanciering worden geïndexeerd.

Deze elementen bepalen niet direct hoeveel je kunt lenen, maar wél wat je netto kwijt bent.

Bron: Rijksoverheid

Bespreek jouw situatie met een adviseur

Wil je precies weten hoeveel je kunt lenen in 2026, hoe een studieschuld meeweegt of NHG in jouw voordeel werkt? In onze rekentool bereken je wat je kunt lenen in 2026. Liever persoonlijk contact? Je kunt altijd een gratis gesprek met een adviseur van Frits inplannen. We kijken graag met je mee.