Rekentools
Afspraak
Kennisbank
Niet zoals voorspeld
De voorspelling wordt toegelicht in het document. De regering had in december 2014 inmiddels afspraken gemaakt met de Nederlandse Vereniging van Banken en de Autoriteit Financiële Markten over de weging van een studieschuld uit het leenstelsel bij het afsluiten van een hypotheek. De versoepeling van de manier waarop een studieschuld wordt behandeld zou starters in een betere positie plaatsen. Vier jaar later blijkt dat er twee keer zoveel mensen opgezadeld zijn met een studieschuld die gemiddeld een kleine €10.000 hoger ligt dan voor 2015 met de prestatiebeurs.
Dieptepunt
In het derde kwartaal van 2018 bereikte het aantal starters in de woningmarkt een historisch dieptepunt: zij waren nog maar verantwoordelijk voor 22% van de hypotheekomzet. In 2014 was dit aandeel nog meer dan helft van de totale omzet. Hoogstwaarschijnlijk zal deze groep nog verder onder druk komen te staan in 2019.
Leenstelsel
Vanaf 2019 wordt een huis kopen voor veel mensen die klaar zijn met studeren namelijk nog moeilijker dan nu. Zij zijn de eerste grote lichting studenten die, na vier jaar studeren, afstuderen in het nieuwe leenstelsel. Jonge starters hebben over het algemeen een modaal inkomen, in veel gevallen nog geen vast contract en, steeds vaker, tienduizenden euro’s aan studieschuld. Studentenorganisatie ISO (Interstedelijk Studenten Overleg) liet eerder al weten dat studieschulden alleen maar een groter probleem worden. Volgens hen is het afsluiten van een hypotheek met studieschuld uit het leenstelsel zelfs ‘kansloos’.
Soepelere regeling
Dat het leenstel tot hogere schulden zou leiden was vanzelfsprekend en voorspeld. Om dit te compenseren vallen mensen uit het leenstelsel in een andere regeling dan studenten met een prestatiebeurs als er wordt gekeken naar de maximale hoogte van je hypotheek. In plaats van een maximale maandlast van 0,75% van het bedrag van je schuld, is dit voor hen 0,45%. Zij worden soepeler beoordeeld, aangezien zij 35 jaar hebben om hun schuld terug te betalen, met een prestatiebeurs was dit nog 15 jaar. Dit lost het probleem echter niet op, omdat de gemiddelde schuld van studenten in het leenstelsel een stuk hoger uitvalt. Bereken hier de maximale hypotheek met studieschuld.
Schulden waarschijnlijk hoger dan voorspeld door CPB
De gemiddelde studieschuld van studenten in het leenstelsel werd door berekeningen van het CPB in 2014 voorspeld op ongeveer €24.000. In een onderzoek dat website Follow The Money dit jaar uitvoerde viel dit gemiddelde nog iets hoger uit: uit de resultaten van 617 respondenten kwam een gemiddelde schuld van €25.755. Een flinke €10.000 hoger dan de gemiddelde studieschuld met een prestatiebeurs.
Aantal studenten met schuld is verdubbeld
De cijfers liegen er niet om: in twee jaar tijd is het aantal eerstejaars studenten met een studieschuld meer dan verdubbeld: van 28% in 2015, naar 62% in 2017. Van alle studenten in 2017 had 73% een studieschuld, vijf jaar eerder was dit nog minder dan de helft.
Hypotheek afsluiten met studieschuld
Als je een hypotheek wilt afsluiten en je hebt een studieschuld, is het maximale bedrag dat je kan lenen lager dan als je geen schuld hebt. Het afbetalen van een studieschuld is namelijk een financiële verplichting. Dit soort verplichtingen worden meegenomen als er wordt berekend hoeveel je kan lenen. Er wordt gekeken naar wat je maandelijks kwijt bent aan het afbetalen van je schuld. Dit kan betekenen dat als je de helft van je schuld al hebt afgelost, dit niks verandert aan de hoogte van je maximale hypotheek. Je lost immers nog altijd hetzelfde maandelijkse bedrag af. Een studieschuld wordt niet geregistreerd bij het BKR, maar je bent officieel wel verplicht om deze aan te geven als je een huis koopt. Een manier om eventueel toch een hogere hypotheek te krijgen is door een extra schuldaflossing aan te geven bij DUO.
Een voorbeeld
Ter verduidelijking van het verschil tussen oude en nieuwe stelsel heb ik twee scenario’s berekend. We gaan uit van een starter van 24 jaar met een tijdelijk contract en een inkomen van 30.000 bruto per jaar. Zonder studieschuld zou deze starter nu een hypotheek kunnen krijgen van €133.880, de maandelijkse lasten zijn in dit geval €431 netto.
Bij een gemiddelde studieschuld van iemand die begon met studeren voordat het leenstelsel werd ingevoerd (€15.000), is deze maximale hypotheek al een stuk lager: €102.170. Met een gemiddelde studieschuld van een starter in dezelfde situatie die gestudeerd heeft met het leenstelsel (€24.000), is de maximale hypotheek die diegene op dit moment kan krijgen €103.440. Een minimaal verschil met de student die een schuld heeft uit het prestatiebeurs systeem.
Met andere cijfers
Hanteren we de studieschuld van €25.755, wat uit de resultaten van het onderzoek van Follow The Money kwam, dan kan dezelfde persoon uit het voorbeeld nu een hypotheek krijgen van €101.210. Dit zou betekenen dat mensen binnen het leenstelsel er gemiddeld gezien zelfs op achteruit gaan vergeleken met het oude stelsel, ondanks de versoepeling in de berekeningen. Het lijkt een klein verschil, maar het aantal mensen dat met deze problemen te maken krijgt is vele malen groter in het leenstelsel dan met een prestatiebeurs. Het aantal eerstejaars met een studieschuld is in de afgelopen twee jaar immers meer dan verdubbeld.
Huizenkopers ouder en ouder
Niet alleen zijn er steeds minder starters op de woningmarkt, de gemiddelde leeftijd van de starter die een eerste huis wil kopen stijgt. Volgens metingen van het CBS is de gemiddelde leeftijd van mensen die een huis kopen gestegen van 34,7 jaar in 2009 naar 39,4 jaar in 2016. Dit is een logisch gevolg van alle problemen waar starters momenteel tegenaan lopen om een huis te kopen. Een gemiddelde student (op HBO en WO niveau) is klaar met studeren op zijn of haar 24e. Met een prestatiebeurs geldt er een afbetalingstermijn van vijftien jaar. Dit zou betekenen dat mensen uit dit stelsel over het algemeen op hun 39e klaar zijn met de studieschuld afbetalen en vanaf dan geen negatieve effecten meer ondervinden bij het afsluiten van een hypotheek.
Mensen uit het leenstelsel hebben vijfendertig jaar om hun studieschuld af te betalen. Het verlaagt de maandlasten, maar zorgt wel voor een langer negatief effect op je hypotheek. Iets waardoor de gemiddelde leeftijd waarschijnlijk alleen maar omhoog gaat. Met de gemiddelde afstudeerleeftijd van HBO en WO studenten (24), kan je in het leenstelsel dus bezig zijn met je schuld afbetalen tot je bijna zestig bent.
Huizen worden duurder
Daarnaast maakt een stijging in de huizenprijzen het starters op de huizenmarkt nog moeilijker. De gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter is momenteel €2700. Dit is €500 hoger dan in 2008. De prijzen worden alsmaar hoger. Met een modaal inkomen kan je momenteel 90% van de huizen die worden aangeboden niet betalen. Twee jaar geleden kon je met hetzelfde inkomen nog een kwart van alle te koop staande huizen financieren. De prijsstijging wordt vooral veroorzaakt door een schaarste op de woningmarkt, vergeleken met vorig jaar is het aantal huizen dat wordt aangeboden met maar liefst 22% gedaald.
Wat kan je kopen?
Uit onderzoek van Ikbenfrits.nl, waarbij gegevens van meer dan 4400 starters in het derde kwartaal van 2018 zijn verzameld en geanalyseerd, blijkt dat vooral alleenstaande starters het moeilijk hebben op de huizenmarkt. De maximale hypotheek die zij kunnen krijgen is over het algemeen vele malen lager dan de gemiddelde huizenprijs in Nederland. Vooral jonge alleenstaanden met een studieschuld komen in veel gevallen niet in aanmerking voor een huis. De gemiddelde hypotheek die een starter van tussen de 20 en 30 jaar kan krijgen zonder studieschuld is ongeveer €143.700. Bij starters in dezelfde categorie met een studieschuld ligt dit gemiddelde bijna €18.000 euro lager: rond de €117.000. Ter vergelijking: de gemiddelde huizenprijs in de goedkoopste regio van Nederland, Noord-Oost Groningen en Slochteren, is €171.000. Een huis in Amsterdam, de duurste regio van Nederland, kost nu gemiddeld €434.000. De hypotheek van een gemiddelde alleenstaande starter is dus ongeveer 3,7 keer te laag om daar een huis te kunnen kopen.
Voor tweeverdieners in die leeftijdscategorie wordt het al iets makkelijker: zij kunnen een gemiddelde hypotheek krijgen van €271.700 zonder schuld. Met studieschuld ligt dit bedrag op €262.000. Maar ook tweeverdieners zitten nog flink onder de gemiddelde huizenprijs. In oktober dit jaar lag die op ongeveer €292.000.
Loze beloften
Minder woningaanbod, stijgende huizenprijzen en steeds meer en hogere studieschulden. Het aantal starters op de huizenmarkt wordt alleen maar kleiner en hun gemiddelde leeftijd blijft stijgen. Daarnaast krijgen ook steeds meer mensen problemen met een hoge studieschuld als ze een hypotheek willen afsluiten. Lenen voor je studie wordt steeds meer gezien als normaal en steeds meer studenten maken, logischerwijs na invoering van het leenstelsel, gebruik van de mogelijkheid. Afstuderen met een studieschuld is tegenwoordig meer de norm dan een uitzondering en maakt een huis kopen voor starters, zoals het ISO eerder al zei, kansloos. Het is zwaar weer voor starters op de woningmarkt, maar er is nog veel zwaarder weer op komst.
