Verborgen gebreken in een huis, dit moet je weten

In het kort:

• Verborgen gebreken zijn gebreken die je voor de koop niet kende en niet makkelijk had kunnen ontdekken.
• De verkoper heeft een mededelingsplicht en meldt bekende gebreken; jij hebt als koper een onderzoeksplicht.
• Een bouwkundige keuring brengt risico's in kaart en laat zien dat je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.
• Ontdek je na de koop een gebrek? Leg alles vast en meld het bij de verkoper.
• Twijfel je? Dan is juridische hulp verstandig — verborgen gebreken kunnen grote gevolgen hebben.

Wat zijn verborgen gebreken in een huis?

Verborgen gebreken zijn gebreken aan het huis die je voor de koop niet kende, én die je zelf niet makkelijk had kunnen ontdekken. Je kunt denken aan lekkage achter een wand, ernstige houtrot onder de vloer, verroeste leidingen of schade aan de fundering.

Een scheur in de muur die je tijdens de bezichtiging gewoon kon zien? Dat is meestal geen verborgen gebrek. En een verouderde keuken ook niet. Jij moet als koper goed onderzoek doen naar de woning. Dat heet de onderzoeksplicht.

Wanneer is een gebrek ‘ernstig’?

Een gebrek is ernstig als je de woning daardoor niet normaal kunt gebruiken. Zoals bij een lekkend dak, een onveilige elektrische installatie of funderingsproblemen waardoor de woning verzakt.

Onderzoeksplicht: wat moet je minimaal zelf onderzoeken?

Je bent als koper verplicht om goed te onderzoeken wat je koopt.
Dat doe je bijvoorbeeld tijdens een bezichtiging.

Zorg daarom dat je:

• Goed rondkijkt tijdens de bezichtiging
• Vragen stelt aan de verkopend makelaar
• De vragenlijst van de verkoper goed doorneemt

Tip: in de vragenlijst moet staan of er ooit sprake is geweest van lekkage, gebreken aan vloeren of het dak en eerdere verbouwingen. Hierin vind je dus veel waardevolle informatie.

• Let op signalen zoals vochtplekken, scheuren, klemmende deuren of een muffe geur
• Bij twijfel een bouwkundige keuring laat doen
• Juridische zaken checkt, zoals erfpacht, recht van overpad of verbouwingen zonder vergunning

Tip: een aankoopmakelaar kan je hierbij helpen. Maak daarnaast foto’s tijdens de bezichtiging en zet jouw vragen aan de verkoper op de mail. Handig, als er later discussie ontstaat.

Moet je een bouwkundige keuring laten doen?

Een bouwkundige keuring kan je helpen om onderzoek te doen naar eventuele gebreken. Vooral bij oudere huizen, woningen met achterstallig onderhoud of huizen in gebieden waar de fundering gevoelig is kan een keuring verstandig zijn.

De bouwkundige keuring geeft inzicht in:

• Directe herstelkosten
• Onderhoud op korte termijn
• Onderhoud op langere termijn
• Mogelijke risico’s die specialistisch onderzoek vragen
• De algemene bouwkundige staat van de woning

Tip: vraag de bouwkundig expert om goed te kijken naar signalen van funderingsproblemen. Je kunt denken aan scheuren in buitenmuren, binnenmuren of vloeren. Aan klemmende ramen en deuren of scheve en aflopende vloeren.

Let op: een bouwkundige keuring helpt bij je onderzoek, maar vervangt niet alles. Lees ook de vragenlijst van de verkoper goed door, stel vragen en let zelf op signalen tijdens de bezichtiging.

Wat moet ik doen bij verborgen gebreken?

Ontdek je een verborgen gebrek, nadat je het huis hebt gekocht en er inmiddels woont?
Leg alles goed vast en meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verkoper. Geef de verkoper de kans om te reageren en probeer ondertussen zelf de schade te beperken.

Komen jullie er samen niet uit? Dan stel je de verkoper in gebreke. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt kan die je helpen. Als niets werkt stap je uiteindelijk naar de rechter. Het Juridisch Loket kan je daarbij helpen.