Je gaat een nieuw huis kopen. Spannend! Na een aantal bezichtigingen weet je het zeker: dit is je droomhuis en het is in een perfecte staat. Aan een huis kan echter een hoop mankeren dat je op het eerste gezicht niet ziet. Dit zijn de verborgen gebreken. Ik zal je vertellen hoe je ze ontdekt en wat je eraan kunt doen.

Charlie Vielvoye

Wat zijn verborgen gebreken?

Als je een bestaand huis koopt, dan is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden beschouwd als verborgen gebreken.

Ernstig gebrek

Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Een lekkend dak bijvoorbeeld. Als de verkoper dit niet heeft gemeld dan is hij aansprakelijk. Je moet als koper echter wel aan je onderzoeksplicht hebben voldaan.

Onderzoeksplicht van de koper

Als koper ben je verplicht om onderzoek te doen naar de staat van het huis dat je gaat kopen. Dit is een lastige klus. Zeker als je er geen ervaring mee hebt. Het is daarom verstandig om een bouwkundige keuring te laten doen. Dan onderzoekt een expert grondig de staat van de woning. Zijn bevindingen schrijft hij op in een rapport. De kosten van zo’n keuring zijn gemiddeld tussen de 250 en 500 euro. Dit hangt onder andere af van de grootte van het huis. Deze keuring is echter niet waterdicht. Verborgen gebreken kunnen later alsnog aan het licht komen. Dat is vervelend. Maar je hebt dan in ieder geval aan je onderzoeksplicht voldaan.

Meldingsplicht van de verkoper

Als koper ben je niet de enige met een plicht. De verkoper heeft namelijk ook een meldingsplicht. Hij is verplicht om jou te informeren over de gebreken die bij hem bekend zijn. Ook garanties over de staat van het huis horen hierbij. Zorg altijd dat je deze garanties zwart-op-wit hebt. Deze kun je later in het koopcontract opnemen. Mochten er dan later gebreken aan het licht komen dan kun je de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen.

Ik heb verborgen gebreken gevonden, wat nu?

Dat zal ik je uitleggen. Neem de volgende stappen:

  1. Meld het gebrek
    Meld het gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper. In ieder geval binnen twee maanden. Dit kan telefonisch of schriftelijk. Vraag hem het op te lossen.
  2. Zoek samen een oplossing
    Geef de verkoper kans om het probleem op te lossen. Probeer er samen uit te komen en leg afspraken zwart-op-wit vast. Win juridisch advies in voordat je iets ondertekent.
  3. Ingebrekestelling
    Komen jullie er samen niet uit? Dan kun je de verkoper in gebreke stellen. Dit doe je met een aangetekende brief. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Schakel dan eerst je verzekeraar in voor je de brief stuurt. Je kunt herstel of schadevergoeding eisen. Ik heb een voorbeeldbrief voor je die je kunt gebruiken. Die vind je rechtsonder in je scherm. Tegelijkertijd ben je verplicht om de schade zoveel mogelijk te beperken. Dit kan betekenen dat je alvast een (nood)reparatie moet beginnen. Claim de kosten hiervoor bij de verkoper.
  4. Procederen
    Als bovenstaande stappen niet leiden tot een oplossing voor het probleem dan kun je ervoor kiezen om een juridische procedure te starten. Doe dit alleen als je er echt niet onderling uitkomt met de verkoper. Daarnaast moet je zeker weten dat je zaak een groot financieel belang heeft. Zorg ervoor dat je een rechtsbijstandverzekering hebt voor je zo’n procedure start. De kosten kunnen namelijk aanzienlijk zijn.

Nog vragen?

Het is niet vreemd als je je zorgen maakt over verborgen gebreken. 67% van de starters is namelijk bezorgd over verborgen gebreken wanneer ze een huis kopen. Wil je meer informatie in een persoonlijk gesprek over andere valkuilen bij het kopen van een huis? Maak dan een gratis afspraak met een van onze adviseurs.

Download voorbeeldbrief verborgen gebreken

Laat je e-mailadres en naam achter en je krijgt de voorbeeldbrief direct in je mailbox.