Nieuwe wet voor rentemiddelen: middelrente verschilt nog steeds duizenden euro’s per bank

De wetgeving rondom rentemiddeling is op 1 juli 2019 aangepast. In het kort houden deze nieuwe regels in dat banken niet meer kunnen verdienen aan rentemiddelen: de opslag die ze rekenen mag niet meer zijn dan het verlies dat ze lijden. De wet is onderdeel van het European Mortgage Credit Directive (EMCD), een Europese richtlijn voor hypotheekverstrekkers. Ondanks de richtlijn blijft er bij verschillende banken een flink verschil te zien tussen het voordeel dat rentemiddelen op kan leveren. Dat blijkt uit onderzoek van Ikbenfrits.

Een lagere rente

De hypotheekrente is al een poos historisch laag. Dit zorgt ervoor dat heel veel mensen met een hypotheek nu een lagere rente kunnen krijgen. In principe zijn er twee manieren om dat tijdens je rentevaste periode te doen: oversluiten en rentemiddelen. Bij oversluiten neem je je hypotheek mee naar een andere bank en sluit je daar de hypotheek opnieuw af. Je kunt dan de rest van je looptijd profiteren van een lagere rente. Wel betaal je hiervoor een boete en heb je vaak eigen geld nodig. Je moet namelijk opnieuw een hypotheek afsluiten, daar komen kosten bij kijken die je zelf moet betalen, als je ze niet kan meefinancieren in je nieuwe hypotheek. In 2017 ging de EMCD wetgeving al in voor oversluiten. Eerder dit jaar bleek nog dat veel banken die regels nog steeds niet naleven.

Rentemiddelen

Een andere manier om je rente te verlagen is door rentemiddeling. Bij rentemiddeling blijf je bij jouw eigen bank, maar wordt er een nieuwe rente bepaald die tussen de rente in je contract en de actuele rente in zit. De bank kijkt daarnaast naar hoe lang je rente nog vast staat en wat voor nieuwe rentevaste periode je kiest. Op basis hiervan wordt een nieuwe rente bepaald: de middelrente. Omdat je jouw rentevaste periode voor het einde opzegt, verbreek je een contract en loopt de bank inkomsten mis. Deze kosten mogen ze aan jou doorberekenen, ook dat wordt meegenomen in de nieuwe rente.

Wat er verandert

Banken werkten tot nu toe vaak met allerlei extra opslagen en trucjes waardoor rentemiddelen veel duurder uitpakte dan nodig was. Er werden allerlei opslagen bij de middelrente opgeteld en in veel gevallen kostte rentemiddelen onderaan de streep meer dan het uiteindelijk opleverde. De nieuwe wetgeving verbiedt deze opslagen en trucjes, waardoor banken niet meer mogen rekenen dan wat zij mislopen. Een ander onderdeel van de wijziging is dan weer nadelig voor de rentemiddelaar: banken hoeven in hun berekening geen rekening meer te houden met de boetevrije ruimte. Zij mogen altijd 100% van de hypotheeksom meenemen, wat bij oversluiten dan weer niet mag.

Wat betekent dat voor jou?

Banken mogen niet meer rekenen dan hun eigen financiële nadeel. Het klinkt misschien wat abstract en ongrijpbaar allemaal. Maar wat verandert er voor jou? Rentemiddelen doe je altijd bij je eigen bank, het is dus afhankelijk van waar je jouw hypotheek hebt afgesloten wat er voor je verandert. Een aantal banken hoefden niks aan te passen, anderen hebben hun opslagen weggehaald en weer anderen zijn gaan werken met een hele nieuwe rekenmethode. Hieronder zie je in een overzicht wat er verandert per bank.

rentemiddeling

ING, Woonfonds, Centraal Beheer en Obvion veranderen allemaal niks aan de manier waarop zij de middelrente berekenen. De manier waarop zij het deden was al in lijn met de nieuwe wetgeving. ASR heeft aangegeven dat ze helemaal stoppen met rentemiddelen. Dit om te voorkomen dat ze een manier van rentemiddeling aanbieden die niet in lijn is met de wet, zo liet de bank weten in een interview tegen financiële nieuwswebsite am:web. Aegon en Nationale Nederlanden hadden hun manier van berekenen al eerder aangepast aan de nieuwe wetgeving. In april stopte Aegon al met de opslag. NN schafte de extra opslag af in mei.

Een andere methode

In het overzicht zie je dat sommige banken zijn overgestapt naar een andere rekenmethode. Rentemiddeling kan op twee verschillende manieren worden berekend. Allebei zijn ze toegestaan, maar de uitkomst verschilt. Sommige banken doen aan Zuiver Rentemiddelen, andere gebruiken de Netto Contante Waarde (NCW) methode. Zuiver rentemiddelen is altijd voordeliger voor jou als klant. De NCW Methode, aan de andere kant, berekent het verlies van de bank exacter. Dit is hoe de twee formules werken:

De NCW methode

Bij de NCW methode berekent de bank de gemiste rentebetalingen tot het einde van je oude rentevaste periode door. Dit betekent dat ze kijken naar het bedrag wat jij elke maand aan rente zou betalen. Zij lopen deze rente mis, omdat je het contract (de rentevaste periode) vroegtijdig verbreekt en een lagere rente gaat betalen. Om dit te compenseren berekenen zij met al deze gemiste betalingen het bedrag dat zij mislopen in de tijd dat jij nog je oude rente had moeten betalen. Dit bedrag wordt met een berekening omgezet naar een renteopslag. Als je dit percentage optelt bij de actuele rente van jouw nieuwe rentevaste periode krijg je de rente die je betaalt in je nieuwe rentevaste periode.

Zuivere rentemiddeling

Zuivere rentemiddeling werkt iets minder ingewikkeld. In plaats van het doorberekenen van de contante waarde van de misgelopen rente, gebruikt de bank een vaste formule. Ze kijken dan niet naar de gemiste rentebetalingen, maar rekenen met de oude rente, de nieuwe rente en je oude en nieuwe rentevaste periode. Zuiver rentemiddelen is minder precies dan de NCW methode, maar voordeliger voor jou als klant. In dit artikel staat met een rekenvoorbeeld precies uitgelegd hoe deze formule precies werkt.

Wie komt er het beste uit de test?

Ikbenfrits onderzocht voor elke bank wat de oude en nieuwe methoden verschillen in euro’s. Hierbij is een gemiddelde genomen uit meer dan 9.000 klantendossiers en door de berekening gehaald van elke bank. Eerst is er gekeken naar het verschil tussen de oude en de nieuwe methode. Daar is te zien dat Aegon en Nationale Nederlanden (NN) er het meest op vooruit gaan. Zij hebben allebei alleen de opslag van 0,2% weggehaald uit hun berekening. Voor een gemiddelde hypotheekbezitter scheelt dat een kleine 3.800 euro. Andere banken hebben ook opslagen verwijderd, maar zijn in veel gevallen óók overgestapt van zuiver rentemiddelen naar de NCW methode. Hierdoor gaan zij er minimaal op vooruit voor de klant.

Bij jouw bank

Als je overweegt om te rentemiddelen, is het verschil tussen de oude en nieuwe methode van jouw bank interessant om te zien. In de praktijk is het natuurlijk nóg interessanter om alle nieuwe formules naast elkaar te zetten en te zien welke bank het voordeligst is in de praktijk. Dezelfde gegevens die we gebruikt hebben bij het berekenen van het verschil tussen de banken, hebben we opnieuw gebruikt om dit te berekenen. In het overzicht hieronder zie je welke banken rentemiddeling het voordeligst berekenen en wat dat in tien jaar scheelt aan renteopslag.

Rentemiddelen of oversluiten?

Rentemiddeling betekent vaak niet dat je bespaart. Het is een manier om je rente te verlagen en je maandlasten op die manier snel laag te krijgen. Van een besparing is niet altijd sprake, omdat je door je rente te middelen de kosten die je nu betaalt verplaatst naar de toekomst. Rentemiddelen kost over het algemeen wat minder moeite dan oversluiten en is een goede optie als je niet het geld hebt liggen dat oversluiten kost. Ben je benieuwd wat voor jou de beste optie is? Vul dan jouw gegevens in, in de speciale tool. Je krijgt dan direct te zien of rentemiddelen of oversluiten voor jou de beste keuze is.

Casper van Groos

Casper van Groos

Als boertje van buut'n uit de Achterhoek naar hartje Amsterdam. Voordat Casper bij Frits terecht kwam had hij nooit verwacht dat hij hypotheken zo interessant zou vinden. Tijdens zijn studie journalistiek werkte hij al voor Vice, de Johan Cruyff Foundation en het AD. Bij Frits schrijft hij artikel na artikel om ervoor te zorgen dat iedereen hypothekenland begrijpt.