Tussentijds aanpassen van loan-to-value scheelt €10.781

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt jouw risico-opslag bepaald. Dit is een opslag op de hypotheekrente die je betaalt bovenop de rentestand van dat moment.1 De hoogte van de opslag is afhankelijk van de loan-to-value (LTV) van jouw hypotheek. Dit is het percentage hypotheeksom ten opzichte van de woningwaarde. Hypotheekverstrekkers hebben een aantal verschillende risico-klassen met bijbehorende opslagen.

Tegenwoordig moeten alle nieuwe hypotheken annuïtair of lineair worden afgelost. Door het aflossen gaat in de loop van de tijd je loan-to-value omlaag. Daardoor passeer je de grens van lagere risicoklassen, en kan (theoretisch) de risico-opslag omlaag. In de praktijk blijkt dat maar heel weinig hypotheekverstrekkers dit voordeel doorberekenen aan hun klanten. Bij sommige hypotheekverstrekkers kun je de risico-opslag zelfs alleen aanpassen aan het einde van je rentevaste periode.
1 De risico-opslag geldt niet voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie

Hoeveel geld scheelt zo’n aanpassing van de risico-opslag nou eigenlijk voor een doorsnee hypotheek?

Ikbenfrits heeft berekend hoeveel extra rente je betaalt als je de loan-to-value niet aanpast. Hierbij gaan we uit van een standaard starters-hypotheek bij Delta Lloyd.

Hypotheek €300.000 (103% LTV)
Aflossing 30 jaar annuïtair
Rentevaste periode 10 jaar
Voorwaarde Delta Lloyd LTV kan enkel aangepast worden aan het einde van de rentevaste periode

Door het annuïtair aflossen ga je al in het tweede jaar door de grens van een lagere risico-klasse (zie figuur). Theoretisch zou je risico-opslag daardoor verlaagd kunnen worden. Delta Lloyd staat echter alleen toe dat de LTV aan het einde van de rentevaste periode wordt aangepast, dus je blijft de oude, hoge risico-opslag betalen. Na zes jaar wordt weer een grens met een lagere risico-klasse gepasseerd. De berekening laat zien dat je meer dan €10.000 teveel aan rente betaalt doordat de risico-opslag niet kan worden aangepast.

Rentekosten over looptijd annutaire hypotheek

Drie manieren voor het tussentijds aanpassen van loan-to-value

Volgens onderzoek van Ikbenfrits zijn er drie manieren waarop banken omgaan met het aanpassen van de risico-opslag op basis van een verbeterde loan-to-value tijdens een rentevaste periode.

  1. Je bank past het automatisch aan
  2. Je bank past het alleen aan op verzoek
  3. Je bank past het nooit aan
Joost Schulze

Joost Schulze

Joost wordt gedreven door de mogelijkheid om complexe systemen voor iedereen begrijpbaar te maken. Na zijn studie Industrieel Ontwerpen aan de TU Delft werkte hij als ontwerper en begon met Thomas een importbedrijf in elektrische auto’s. Nu is het online hypotheekadvies dat de klok slaat. Heb je een slimme tool gebruikt op de site? Grote kans dat Joost die gebouwd heeft!