Bij het afsluiten van een hypotheek wordt jouw risico-opslag bepaald. Dit is een opslag op de hypotheekrente die je betaalt bovenop de rentestand van dat moment.1 De hoogte van de opslag is afhankelijk van de loan-to-value (LTV) van jouw hypotheek. Dit is het percentage hypotheeksom ten opzichte van de woningwaarde. Hypotheekverstrekkers hebben een aantal verschillende risico-klassen met bijbehorende opslagen.

Tegenwoordig moeten alle nieuwe hypotheken annuïtair of lineair worden afgelost. Door het aflossen gaat in de loop van de tijd je loan-to-value omlaag. Daardoor passeer je de grens van lagere risico-klasses, en kan (theoretisch) de risico-opslag omlaag. In de praktijk blijkt dat maar heel weinig hypotheekverstrekkers dit voordeel doorberekenen aan hun klanten. Bij sommige hypotheekverstrekkers kun je de risico-opslag zelfs alleen aanpassen aan het einde van je rentevaste periode.
1 De risico-opslag geldt niet voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie

Hoeveel geld scheelt zo’n aanpassing van de risico-opslag nou eigenlijk voor een doorsnee hypotheek?

Ikbenfrits heeft berekend hoeveel extra rente je betaalt als je de loan-to-value niet aanpast. Hierbij gaan we uit van een standaard starters-hypotheek bij Delta Lloyd.

Hypotheek €300.000 (103% LTV)
Aflossing 30 jaar annuïtair
Rentevaste periode 10 jaar
Voorwaarde Delta Lloyd LTV kan enkel aangepast worden aan het einde van de rentevaste periode

Door het annuïtair aflossen ga je al in het tweede jaar door de grens van een lagere risico-klasse (zie figuur). Theoretisch zou je risico-opslag daardoor verlaagd kunnen worden. Delta Lloyd staat echter alleen toe dat de LTV aan het einde van de rentevaste periode wordt aangepast, dus je blijft de oude, hoge risico-opslag betalen. Na zes jaar wordt weer een grens met een lagere risico-klasse gepasseerd. De berekening laat zien dat je meer dan €10.000 teveel aan rente betaalt doordat de risico-opslag niet kan worden aangepast.

Rentekosten over looptijd annutaire hypotheek

Drie manieren voor het tussentijds aanpassen van loan-to-value

Volgens onderzoek van Ikbenfrits zijn er drie manieren waarop hypotheekverstrekkers omgaan met het aanpassen van de risico-opslag op basis van een verbeterde loan-to-value tijdens een rentevaste periode.

  1. Proactief aanpassen
  2. Reactief aanpassen
  3. Aanpassen aan het einde van de rentevaste periode

Proactief

MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion zijn de enige hypotheekverstrekkers die automatisch de risico-opslag naar beneden bijstellen als er voldoende is afgelost om in een lagere risico-klasse te vallen.

Reactief

De meeste hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om de risico-opslag aan te passen tijdens de rentevaste periode, maar veranderen de opslag niet automatisch. De klant moet zelf actie ondernemen en de hypotheekverstrekker verzoeken de risico-opslag te verlagen. Aangezien de meeste klanten hier geen weet van hebben, blijven ze een te hoge rente betalen. In deze categorie vallen onder andere hypotheekverstrekkers Florius, ABN AMRO, Rabobank en ING.

Einde rentevaste periode

Bij een klein aantal hypotheekverstrekkers kan je de risico-opslag pas aanpassen aan het einde van de rentevaste periode. Aangezien deze verstrekkers ook niet heel actief zijn in het communiceren van deze mogelijkheid, zijn klanten hier vaak het slechtste af. In deze categorie vallen bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers Nationale Nederlanden, Argenta en Delta Lloyd.

Conclusie

Verschillende hypotheekverstrekkers gaan verschillend om met het tussentijds aanpassen van de loan-to-value en de bijbehorende risico-opslag. Bij het vergelijken van hypotheken loont het de moeite om niet alleen te kijken naar het initiële rentepercentage, maar ook naar de mogelijkheid om de risico-opslag aan te passen. Dit heeft verborgen effecten op de werkelijk gemaakte kosten gedurende de rentevaste periode. Voor nieuw afgesloten hypotheken is dit extra relevant, omdat hier verplicht wordt afgelost. Bij een annuïtaire hypotheek van €300.000  kan dit meer dan €10.000 schelen over een rentevaste periode van 10 jaar.


Joost Schulze

Joost wordt gedreven door de mogelijkheid om complexe systemen voor iedereen begrijpbaar te maken. Met application-wizard Stijn aan zijn zijde maakt hij de hypotheektools voor 't grote publiek toegankelijk. Ook is hij de onbetwiste tafeltennis-kampioen van Ikbenfrits.nl.


Lees ook