Wanneer hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen in 2025 ?

Wat is overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de overdracht van een huis. Het bedraagt 2% van de aankoopwaarde bij bestaande woningen. Bij woningen die nieuw gebouwd worden (nieuwbouw) hoef je deze belasting niet te betalen.

Overdrachtsbelasting in 2025

De overdrachtsbelasting bedraagt dus 2% van de aankoopwaarde van een woning die al bestaat. Wil je een tweede woning kopen, of een beleggingspand dat bestemt is voor verhuur, dan wordt dit hoger belast. De overdrachtsbelasting voor deze panden wordt dan geen 2% maar 10,4%. Vanaf 1 januari 2025 hoeven starters tussen de 18 en 35 jaar geen overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een woning tot maximaal 525.000 euro . Let wel op dat dit de leeftijd moet zijn op het moment dat je de vrijstelling aanvraagt. (1) 

Wat zijn de veranderingen in overdrachtsbelasting?

Je bent een starter

Sinds 2021 is de overdrachtsbelasting voor starters tussen de 18 en 35 afgeschaft die een huis kopen onder de 525.000 euro . Ben je een starter maar ouder dan 35 jaar? Dan betaal je wel 2% overdrachtsbelasting.

De term 'starter' leggen we verder uit. Dit is namelijk een klein beetje misleidend. Er zitten een aantal haken en ogen aan deze regeling. Ten eerste moet je in de juiste leeftijdsgroep vallen wanneer je de vrijstelling aanvraagt. Dat is de leeftijdscategorie van 18 jaar tot 35 jaar.  Ten tweede moet het huis minder kosten dan 525.000 euro . Voldoe je aan allebei deze voorwaarden? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Strikt genomen is de regeling dus niet alleen voor starters. Ook als jonge doorstromer kun je van de vrijstelling gebruik maken. Maar alleen als je dit bij de aankoop van je eerste huis nog niet hebt gedaan.

Als koper heb je een verklaring nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Hierin verklaar je bij de notaris dat je als koper aan de voorwaarden voldoet.

Beluister onze podcast 'Help, ik koop een huis' op Spotify'

In drie afleveringen vertellen we je alles wat je moet weten voor het kopen van een huis.

Je koopt samen een huis

Koop je samen een huis en is één van jullie boven de 35? Dan geldt de vrijstelling alleen voor diegene die daaraan voldoet. Over dat deel betaal je 0% overdrachtsbelasting. Over het deel van de persoon die ouder is dan 35, betaal je 2%.

Je gaat een tweede woning kopen

Ga je een tweede woning kopen? Of wil je een beleggingspand dat is bestemd voor verhuur? Dan stijgt de overdrachtsbelasting naar 10,4%. Het verschil tussen 2% overdrachtsbelasting en 10,4% overdrachtsbelasting is enorm. Ook kun je voor een woning waar je niet zelf in gaat wonen, vaak minder lenen. Als je dit niet weet, kun je voor vervelende verrassingen komen te staan. Een hypotheekadviseur kan je hier goed over informeren. 

Wanneer is de overdrachtbelasting 10,4%?

De overdrachtsbelasting stijgt als je een pand, woning of huis aankoopt dat niet je hoofdverblijf is. Je betaalt in de volgende situaties vaak 10,4%:

• Als je een vakantiehuis koopt
• Als je een huis koopt waar je niet zelf in gaat wonen, maar bijvoorbeeld je kinderen wel
• Als je een (sta)caravan koopt als ontroerend goed
• Een huis om vervolgens te gaan verhuren
• Grond dat niet direct bij je huis hoort
• Gebouwen die niet direct bij jouw huis horen
• Als je een bedrijfspand koopt
• Een stuk grond met bouwbestemming koopt en hierop een huis wil bouwen. Als de gemeente dit klaargemaakt heeft voor bebouwing, betaal je zelfs 21% BTW over de koopsom.

Bron: Rijksoverheid

Overdrachtsbelasting: handig om te weten

Nieuwbouw

Bij een nieuwbouwwoning hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat noemen we ook wel 'Kosten Koper'. Een nieuwbouw huis is namelijk Vrij Op Naam. Dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen, is in zekere zin ook logisch. Jouw huis wordt niet overgedragen van een eerdere bewoner aan jou. Er zijn meerdere situaties wanneer je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen (3):

• Als je samenwoont en door te trouwen 'mede-eigenaar' van jullie huis wordt
• Als je gaat scheiden en zo eigenaar wordt van ontroerend goed dat eerst eigenaar van je ex-partner was
• Als je een huis erft
• Als je eigenaar bent van een ontroerende zaak en hieruit iets opbouwt 

Overdrachtsbelasting en bouwgrond

Als je zelf een huis gaat bouwen op een plek waar nog niet gebouwd is, koop je grond. Dit heet ook wel een kavel of bouwgrond. Over bouwgrond betaal je 21% BTW en geen overdrachtsbelasting. De kosten van het bouwen van het huis, maken hierbij niet uit. 

In enkele gevallen betaal je 10,4% overdrachtsbelasting en geen 21% BTW. Dat kan zijn als er geen concrete bouwbestemming op de grond is. Maar ook over grond die niet bouwrijp is gemaakt of als je een stuk grond koopt met bestaande woningen die gesloopt moeten worden. Dit laatste is wel afhankelijk van gemaakte afspraken.

Erfpacht

In een huis met erfpacht ben je geen eigenaar van de grond waarop het huis staat. Je moet daar jaarlijks een vergoeding voor betalen: het erfpachtcanon. Zolang je dat betaalt, mag je de grond gebruiken alsof het jouw bezit is. Oók betaal je in dit geval overdrachtsbelasting over de grond. Hoeveel je moet betalen hangt af van twee zaken:

• Hoe lang heb je erfpachtrecht
• Hoe hoog is de canon (4)

De precieze berekening is behoorlijk ingewikkeld. Gelukkig kan één van onze hypotheekadviseurs je daarbij helpen.

Frits helpt je met je nieuwe hypotheek

Kun je wel een beetje hulp gebruiken met je nieuwe hypotheek? Geen zorgen, onze adviseurs helpen je met alle zaken rondom het aanvragen van een hypotheek, inclusief overdrachtsbelasting. Tijdens een gratis hypotheekgesprek nemen wij je mee door alle opties. Op zo’n manier dat jij het kunt navertellen. Met het dashboard als handige spiekbrief.

Bronnen

1. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/vrijstelling-overdrachtsbelasting 
2. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting/startersvrijstelling/ 
3. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting/wanneer_betaalt_u_overdrachtsbelasting/wanneer_betaalt_u_geen_overdrachtsbelasting 
4. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting/over_welk_bedrag_betaalt_u_overdrachtsbelasting/u_krijgt_of_koopt_een_erfpachtrecht