Eigen huis kopen? Zoek de grens op!

17 maart 2022 187x

Als de verhouding tussen vraag en aanbod verschuift, heeft dat vaak grote gevolgen voor de prijs: kijk bijvoorbeeld maar eens hoe snel de benzineprijs omhoog schiet. Maar wat betekent het dan voor de huizenprijzen als er een miljoen huizen bijkomen in Nederland?

Michiel Pekelharing

Een miljoen huizen erbij

Tot 2030 worden er maar liefst een miljoen huizen bijgebouwd. Daarover hebben de 25 grootste branche- en belangenverenigingen in de woningbouw vorig jaar een akkoord gesloten. Op papier zou de woningvoorraad binnen tien jaar zo groeien tot 9 miljoen huizen en appartementen. Leidt het groeiende aanbod straks tot dalende prijzen op de oververhitte woningmarkt?

Die vraag is lastig te beantwoorden, want eigenlijk is er niet zoiets als de Nederlandse woningmarkt. In grote steden is een normaal rijtjeshuis voor heel veel mensen al onbetaalbaar. Vorig jaar kreeg de advertentie van een Amsterdams rijtjeshuis veel aandacht, omdat het met een vraagprijs van 2 miljoen euro op huizenwebsite Funda stond.

Woningbouw verandert niets

De bouw van nieuwe woningen verandert waarschijnlijk weinig aan de oververhitte huizenmarkt in de grote steden. Ook in de toekomst zal de stad een enorme aantrekkingskracht hebben op expats, studenten en veel andere groepen. En omdat de stad al grotendeels is volgebouwd, ontbreekt er ruimte om het aanbod via nieuwbouw echt op te krikken. De meeste nieuwe woningen komen er vooral bij net buiten de stedelijke gebieden in en om de Randstad.

Voorlopig lijkt een flinke rentestijging de enige factor die de woningprijzen in de grote steden echt een opdoffer kan geven. Bij een hypotheekrente van 2 procent betaal je per jaar 10.000 euro aan rente over een hypotheek van 500.000 euro. Als je rekening houdt met de hypotheekrenteaftrek, komt dat meestal neer op minder dan 600 euro per maand. Maar bij een rentetarief van 5 procent schieten die maandkosten omhoog naar 1.500 euro. Dan wordt een eigen huis opeens wel erg duur.

Bouwen? Eerst slopen!

In regio’s aan de randen van het land zit de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt helemaal aan de andere kant van het spectrum dan in de grote stad. Hier is leegstand soms een veel groter probleem dan krapte. Tot enkele jaren geleden mocht je in Zuid-Limburg bijvoorbeeld alleen maar een huis bouwen, als je eerst een pand sloopte.

In zo’n afgelegen gebied zit je natuurlijk een stuk verder weg van winkels, banken en een groot deel van de werkgelegenheid. Maar met de opkomst van bezorgdiensten, thuisbankieren en online werken hoeft dat helemaal geen probleem te zijn. Voor hetzelfde geld waarvoor je in Amsterdam een appartementje van 60 vierkante meter koopt, heb je in Zuid-Limburg of Groningen een mooie villa met eigen tuin.

Zoek de grens op

De afgelopen tijd hoorde ik al van verschillende mensen dat ze hun huis in de Randstad hebben ingeruild voor een grotere woning aan de rand van het land. In het kwartaalbericht over de woningmarkt dat de Rabobank op 15 maart publiceerde, zijn deze regio’s op de kaart met verwachte prijsstijgingen in 2022 ook al een stuk groener dan bijvoorbeeld Amsterdam. Wie tijdens zijn huizenjacht de grens opzoekt van Nederland, pakt het een stuk slimmer aan dan wie de grens opzoekt qua betaalbaarheid.

Auteur: Michiel Pekelharing

Michiel Pekelharing

Michiel is financieel journalist. Hij schrijft verhalen voor beleggingsbladen en hij helpt banken en vermogensbeheerders bij het vertalen van complexe financiële informatie in toegankelijke teksten.