Overwaarde en hypotheekrenteaftrek

In het kort

• De overwaarde op je hypotheek is niet aftrekbaar, maar kan wel invloed hebben op de hypotheekrenteaftrek
• Verkoop je een huis met overwaarde en koop je een nieuw huis? Dan moet je volgens de bijleenregeling die overwaarde opnieuw gebruiken
• Gebruik je de overwaarde als spaargeld of ga je beleggen? Dan betaal je misschien belasting in box 3

De overwaarde heet fiscaal je eigenwoningreserve.
Dat bedrag is belangrijk, als je binnen drie jaar weer een eigen woning koopt.

Let op: overwaarde is geen hypotheekrenteaftrek en overwaarde is ook niet ‘aftrekbaar’. De overwaarde wordt pas belangrijk voor de hypotheekrenteaftrek als je jouw huis verkoopt en een nieuw huis koopt. Gebruik je de overwaarde niet voor de aankoop van je nieuwe woning, dan kan de bijleenregeling ervoor zorgen dat je over een deel van je nieuwe hypotheek geen renteaftrek krijgt. Die verplichting heet de bijleenregeling.

Wat kun je doen met je overwaarde?

Er zijn verschillende manieren om je overwaarde te gebruiken. Welke het best bij je past, hangt af van je plannen en financiële situatie.

Optie 1: De overwaarde gebruiken om te besparen op je hypotheek

Als je overwaarde groter is geworden is er een mogelijkheid dat je kunt besparen op je hypotheek. Als je een hypotheek hebt zonder NHG dan is je hypotheek ingedeeld in een risicoklasse. Hoe lager het risico, des te lager de rente. Als je huis meer waard is geworden en je hypotheek minder of gelijk is gebleven, dan loopt de bank minder risico en kun je mogelijk besparen. Dit kan bij je huidige bank, maar vaak is oversluiten nog voordeliger.

Optie 2: De overwaarde gebruiken om een tweede huis te kopen

Als je veel overwaarde hebt op je huis, kun je overwegen om daarvan een tweede huis te kopen. Je verhoogt de hypotheek op je eerste huis en van dat bedrag koop je je tweede huis. Houd er rekening mee dat je maximaal 100% van de waarde van je huis mag lenen in je hypotheek. De hypotheekrente over het bedrag dat je gebruikt voor de aankoop van je tweede huis is ook niet aftrekbaar. Natuurlijk moet dit allemaal passen binnen je maximale hypotheek.

Optie 3: De overwaarde gebruiken om een nieuw huis te kopen

Een andere manier om je overwaarde te gebruiken, is door te verhuizen naar een groter (mooier?) huis. Je verkoopt je oude huis met overwaarde en koopt hiermee een nieuw huis. Let op: door de bijleenregeling word je fiscaal aangemoedigd om de overwaarde te gebruiken voor je nieuwe huis.

Bijleenregeling? Hoe werkt dat?

De bijleenregeling stelt dat je de overwaarde gebruikt voor het kopen van een nieuw huis. Doe je dat niet? Dan krijg je ook geen hypotheekrenteaftrek over het bedrag van je overwaarde. Snap je? We leggen het uit. Stel: je verkoopt jouw huis met 40.000 euro overwaarde. Als je een nieuw huis koopt en je gebruikt deze overwaarde niet, dan mag je over dit bedrag geen hypotheekrente aftrekken. De overheid wilt namelijk stimuleren dat je hypotheekschuld zo laag mogelijk is. Als je de overwaarde niet gebruikt, maak je bewust je hypotheekschuld hoger. Daar gaat de Belastingdienst niet in mee. Dus mag je ook niet profiteren van het belastingvoordeel van hypotheekrenteaftrek. De bijleenregeling geldt voor drie jaar. Dus als je je huis verkoopt en zeker weet dat je de komende drie jaar geen andere woning gaat kopen, kun je ermee doen wat je wilt. Je kunt het gebruiken om te sparen of beleggen. Of om je pensioen op te hogen. Dit is aan jou.

Allebei je overwaarde gebruiken

Misschien ga je wel samen een huis kopen met je partner. Gezellig! Het kan zijn dat jullie allebei hiervoor je huis verkopen met overwaarde. Dan geldt voor jullie beiden de bijleenregeling.

Optie 4: Je overwaarde gebruiken voor een verbouwing

Je hoeft niet per se je huis te verkopen om gebruik te maken van de overwaarde. Ook voor een verbouwing kun je 't gebruiken, zolang de verbouwing maar meer waarde aan je huis toevoegt. Bijvoorbeeld als je je huis levensloopbestendig maakt. Je kunt met je overwaarde je huidige hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten. Je krijgt hierdoor natuurlijk wel hogere maandlasten. De bank zal dus checken of je deze wel kunt opbrengen. Wil je berekenen of je je hypotheek kunt verhogen?

Optie 5: Verzilver je overwaarde

Wanneer je met pensioen bent, maar weinig inkomen hebt, kun je ervoor kiezen om je huis te verzilveren. Dit betekent dat je de overwaarde van je huis gebruikt om je inkomen aan te vullen. Je hebt hiervoor speciale hypotheken, ook wel een opeethypotheek genoemd. Een andere optie is het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek. In de meeste gevallen kun je dan de overwaarde vrij gebruiken en kun je er bijvoorbeeld ook voor kiezen om een schenking te doen aan een kind of kleinkind. (1). Bijna altijd is verzilveren de meest ongunstige keuze, omdat je veel rente aan de bank betaalt.

Een opeethypotheek kunnen wij niet voor je afsluiten, daarvoor ga je rechtstreeks naar de aanbieder. Een aflossingsvrije hypotheek regelen we wel graag met je.

Ontdek jouw mogelijkheden

Benieuwd naar je mogelijkheden? Plan een gratis hypotheekgesprek in met één van onze adviseurs en ontdek wat er allemaal mogelijk is. Wij nemen je mee door alle opties. Op zo’n manier dat jij het kunt navertellen. Met het dashboard als handige spiekbrief. Zo weet je precies waar je straks voor kiest. Wel zo belangrijk.

Bronnen:

• Belastingdienst. Bijleenregeling. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen-woning/u-verkoopt-een-huis/bijleenregeling/. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Belastingdienst. Overwaarde en eigenwoningreserve. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen-woning/u-verkoopt-een-huis/bijleenregeling/overwaarde-en-eigenwoningreserve/overwaarde. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Belastingdienst. Ander huis kopen - zo zit het met de bijleenregeling. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen-woning/u-verkoopt-een-huis/bijleenregeling/wanneer-geldt-bijleenregeling/. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Belastingdienst. Wanneer vervalt mijn eigenwoningreserve? https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen-woning/u-verkoopt-een-huis/bijleenregeling/overwaarde-en-eigenwoningreserve/vervallen-eigenwoningreserve. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Belastingdienst. Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken? https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/hypotheekrente-aftrekken. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Belastingdienst. Heffingsvrij vermogen. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/box-3/content/heffingsvrij-vermogen. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Belastingdienst. Box 3: uitleg en tarieven. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/inkomstenbelasting/heffingskortingen_boxen_tarieven/boxen_en_tarieven/box_3/box_3. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Rijksoverheid. Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek? https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/huis-kopen/hypotheekrenteaftrek. Geraadpleegd op 1 september 2026.
• Belastingdienst. Fiscaal partnerschap en de bijleenregeling. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen-woning/u-verkoopt-een-huis/bijleenregeling/bijleenregeling-fiscaal-partnerschap/bijleenregeling-fiscaal-partnerschap. Geraadpleegd op 1 september 2026.