Betaal je belasting over de overwaarde van je huis in 2026?

In het kort:

• Je betaalt geen directe belasting over de overwaarde van je huis bij verkoop, maar box 3 en de bijleenregeling kunnen wel invloed hebben op hoeveel belasting je betaalt en hoeveel hypotheekrente je mag aftrekken.
• Staat de overwaarde op 1 januari op je rekening? Dan telt dit mee als vermogen in box 3.
• Koop je binnen drie jaar een nieuw huis? Dan geldt de bijleenregeling: je eigenwoningreserve verlaagt dan de hypotheekschuld waarover je rente mag aftrekken.
• Je kunt de overwaarde ook gebruiken voor je nieuwe huis, een verbouwing of verduurzaming.

Betaal je belasting over de overwaarde?

Nee, je betaalt in Nederland geen aparte belasting over de verkoopwinst van je eigen woning. Als je het huis verkoopt met 100.000 euro overwaarde betaal je daar dus niet meteen belasting over.

Maar, wat je met de overwaarde doet bepaalt of je er daarna alsnog belasting over moet betalen. Laat je de 100.000 euro op een spaarrekening staan en koop je niet snel een ander huis? Dan hoort het bedrag bij je vermogen in box 3. Je betaalt belasting in box 3 als je boven de vrijstelling uitkomt. Hoeveel belasting je betaalt hangt af van hoe je het geld gebruikt, bijvoorbeeld door te sparen of door te beleggen.

De onderstaande tabel laat zien hoeveel belasting je betaalt over 100.000 euro vermogen boven de vrijstelling.

Let op: dit is een vereenvoudigd voorbeeld. Je precieze box 3-belasting hangt onder andere af van je totale vermogen, schulden en eventueel fiscaal partnerschap.

Wat verandert er als je een nieuw huis koopt?

Als je het huis verkoopt wordt met de opbrengst eerst de hypotheek afgelost. Wat daarna overblijft is de overwaarde. De Belastingdienst noemt dat de eigenwoningreserve. Als je binnen drie jaar een ander huis koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling.

De bijleenregeling zegt eigenlijk: verkoop je met overwaarde en koop je daarna een ander huis? Dan moet je die overwaarde volledig gebruiken voor je nieuwe woning als je volledige hypotheekrenteaftrek wilt houden.

Gebruik je de overwaarde niet (volledig)? Dan mag je over dat deel van je nieuwe hypotheek geen rente aftrekken. De Belastingdienst rekent de maximale aftrekbare eigenwoningschuld uit als:
aankoopprijs nieuwe woning min je eigenwoningreserve.

Voorbeeld bijleenregeling

Je koopt een nieuw huis van 400.000 euro.
Je hebt 100.000 euro overwaarde uit je oude huis.

Dan mag je hypotheekrente aftrekken over maximaal:

400.000 euro - 100.000 euro = 300.000 euro

Leen je toch 400.000 euro? Dan is de rente over 100.000 euro niet aftrekbaar.

Hoe werkt het als jullie samen een ander huis kopen?

Kopen jullie samen een huis en heeft één van jullie overwaarde? Dan zit het ingewikkelder in elkaar. De eigenwoningreserve geldt per persoon, maar als jullie fiscaal partners zijn en samen kopen moet je rekening houden met elkaars eigenwoningreserve. Een adviseur van Frits vertelt je daar graag meer over.