Wat betekent eigenwoningschuld? En hoe bereken je het?

In het kort

• Je eigenwoningschuld is het deel van je hypotheek waarover je hypotheekrente mag aftrekken.
• Alleen bedragen voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning tellen mee.
• Overwaarde uit een vorige woning en ontvangen schenkingen verlagen je eigenwoningschuld.
• Voor hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, geldt meestal dat je de lening binnen dertig jaar annuïtair of lineair aflost.

Wat is de eigenwoningschuld?

De eigenwoningschuld is het deel van de hypotheek of lening waarvan je de rente mag aftrekken voor de inkomstenbelasting. Het gaat om geld dat je gebruikt voor je eigen woning, voor het kopen, verbeteren of onderhouden daarvan. Gebruik je een deel van de lening voor iets anders, zoals meubels, een auto of vakantie? Dan telt dat deel niet mee voor de eigenwoningschuld. Let op: je kunt nog steeds geld lenen binnen de hypotheek als dat niet voor je huis bedoeld is, maar de voorwaarden zijn vaak anders dan vroeger. Een adviseur van Frits kijkt graag met je mee.

Voor nieuwe hypotheken vanaf 1 januari 2013 geldt een extra eis. De lening moet annuïtair of lineair worden afgelost in maximaal dertig jaar. Anders geldt dat deel niet als eigenwoningschuld en is de rente niet aftrekbaar.

Tip: heb je een hypotheek van vóór 2013? Dan kan een aflossingsvrij deel nog steeds onder de eigenwoningschuld vallen. Dat heet oud recht of overgangsrecht.

De onderstaande tabel toont wat er allemaal meetelt voor de eigenwoningschuld.

Let op: aftrekbare kosten en eigenwoningschuld zijn niet hetzelfde. Overdrachtsbelasting mag je bijvoorbeeld niet aftrekken in je belastingaangifte, maar het bedrag kan wel meetellen bij de berekening van je eigenwoningschuld. Een adviseur van Frits kan je hier meer over vertellen.

Eigenwoningschuld berekenen

Je kunt de eigenwoningschuld berekenen door op een rij te zetten wat je nodig hebt om de woning te kopen. Daarna trek je daar de bedragen van af die je niet hoeft te lenen, zoals overwaarde uit een vorig huis of een schenking die je ontvangt.

Zo kun je stapsgewijs de eigenwoningschuld berekenen:

1. Begin met de aankoopprijs van de woning
2. Tel daar de aankoopkosten bij op, zoals overdrachtsbelasting en aankoopmakelaar
3. Voeg leningen toe voor verbouwing, onderhoud of afkoop van erfpacht
4. Trek de eigenwoningreserve af, dus overwaarde uit een vorige woning
5. Trek eventuele schenkingen of eigen geld af die je gebruikt voor de woning
6. Wat overblijft, is je maximale eigenwoningschuld

De onderstaande tabel toont een voorbeeld van een berekening van de eigenwoningschuld.

Tip: de eigenwoningschuld staat meestal al ingevuld tijdens de aangifte inkomstenbelasting. Twijfel je? Of wil je controleren of het klopt? Gebruik de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst.

Let op bij overwaarde uit een vorige woning

Verkoop je een vorige woning met overwaarde en koop je binnen drie jaar een andere woning? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. De overwaarde uit de vorige woning heet dan je eigenwoningreserve. Die reserve verlaagt het bedrag waarover je maximaal hypotheekrente mag aftrekken.

De rente over de overige 100.000 euro niet.