Het vergelijken van rentes kan ingewikkeld en onoverzichtelijk zijn. Daarom is er in 2016 een nieuwe Europese regelgeving in het leven geroepen om meer duidelijkheid en bescherming aan de consumenten te bieden. Een onderdeel van die nieuwe regels is het ESIS-model. In dit model geven geldverstrekkers duidelijk aan hoe de kosten in elkaar zitten. Dat klinkt overzichtelijk, maar heb je er ook echt iets aan?

Friso Bakker

Wat is het ESIS-model?

Het ESIS-model is een bijlage die je krijgt bij je rente-aanbod. ESIS staat voor ‘European Standardised Information Sheet’, in dit model staat aanvullende informatie over het rente-aanbod. Deze bijlage is sinds juli 2016 wettelijk verplicht in Europa en ziet er overal hetzelfde uit. In Nederland wordt de uitvoering van deze wet gecontroleerd door de AFM (Autoriteit Financiële Markten).

Waar is het voor?

Je krijgt deze bijlage om bepaalde berekeningen op te kunnen helderen. Met dit model wordt namelijk de totaalprijs van je hypotheek duidelijk. Op het ESIS-document staat de totale prijs van de hypotheek van verschillende (internationale) banken. Zo kan jij op basis van de totaalprijs kiezen voor de goedkoopste bank.

Wat staat er precies in?

In het ESIS-model staat beschreven hoeveel je kwijt bent aan een hypotheek bij verschillende banken. Ook kan je in het ESIS-model het jaarlijks kostenpercentage is (JKP) terug vinden. Dit percentage bestaat uit twee delen. Het eerste deel zijn de jaarlijkse kosten die je kwijt bent aan het aflossen en de rente over je hypotheek. In het tweede deel staan de kosten die je moet maken om de hypotheek te krijgen. Dit zijn onder andere de taxatie– en notariskosten, maar bijvoorbeeld ook de overlijdensrisicoverzekering die je maandelijks betaalt. Zo kan het zijn dat de rente bij een bank lager is dan bij een andere. Het jaarlijks kostenpercentage kan dan alsnog hoger uitvallen door de bijkomende kosten.

Kritiek op het model

In het ESIS-model worden de kosten van de hypotheek dus voor je doorberekend en opgeteld. De bedoeling is dat je dan precies weet hoeveel je per bank kwijt zal zijn aan een hypotheek. Er zijn alleen wat kanttekeningen aan dit document. Vaak wordt er namelijk maar één renteaanbod aangevraagd, omdat klanten vertrouwen op het advies van de adviseur. Het ESIS-model wordt in dat geval niet gebruikt. In de berekening wordt ook altijd de rente gebruikt waarmee de hypotheek is afgesloten. Er wordt geen rekening gehouden met rente die tussentijds verlaagd wordt door bijvoorbeeld kortingen. In het model zijn ook veel bedragen verwerkt die misschien niet direct te maken hebben met de financiering. Tóch moeten ook deze bedragen volgens de regelgeving wel worden meegenomen in de berekening.

Europese wetgeving

Het ESIS-model is onderdeel van de in 2016 ingevoerde European Mortgage Credit Directive. Naast dit model zijn andere belangrijke richtlijnen uit die wetgeving:

  • Je hebt 14 dagen bedenktijd vanaf de dag dat je een bindend aanbod krijgt. In die twee weken heb je de tijd om het aanbod te accepteren of af te slaan. Tijdens je bedenktijd kan de bank het aanbod niet intrekken of in jouw nadeel wijzigen.
  • Wil je vervroegd aflossen of je hypotheek oversluiten? Dan mag de bank alleen het directe financiële nadeel in rekening brengen. Niks extra’s. De berekening van die kosten moet voor jou ook duidelijk en transparant zijn. Vanaf 1 juli 2019 geldt dit niet meer alleen bij het oversluiten van je hypotheek, maar ook als je wilt rentemiddelen.
  • De bank moet jou helpen als je problemen hebt met het aflossen van de hypotheek. Vooraf neem je met de bank door wat de regels zijn bij achterstallige betalingen. En mocht je het echt niet redden, dan mag de bank alleen de kosten van de schade door het niet betalen in rekening brengen. Vaak is de wettelijke rente een maatstaf voor deze boete.

Spannend hè, een huis kopen!

Download gratis het e-book “Help, ik koop een huis”. Vol met tips over bieden en financiering. Kan je goed voorbereid op huizenjacht.

Waar gaat het allemaal over?

  • Een stappenplan voor het kopen van een woning
  • Uitleg over alle (bijkomende) kosten
  • De 5 gouden tips van Frits voor starters
  • Handige tips, artikelen en info voor huiseigenaren