Hypotheek als zzp’er: hoe kijken de banken naar je cijfers?

Als je zzp’er bent dan zijn er een drietal zaken die je inzichtelijk moet maken voor de bank: winst, solvabiliteit en liquiditeit. Ik leg je uit hoe het werkt. Met plaatjes!

Charlie Vielvoye

Solvabiliteit, liquiditeit en winst: het stappenplan

Als je ondernemer bent dan kijkt de bank als eerste of je inkomen wel bestendig is. Twee zaken zijn hiervoor van belang voor de bank: solvabiliteit en liquiditeit. Dure woorden voor dingen die gemakkelijk uit te rekenen zijn. Ik leg je uit hoe.


Stap 1

Blader naar de balans van je jaarrekening. Dat ziet er ongeveer zo uit:

Voorbeeld: Balansrekening 2016
Activa Passiva
Auto 1.000,- Eigen vermogen 2.500,-
Computer 1.000,-
Totaal vaste activa 2.000,-
Debiteuren (te ontvangen) 1.000,-
Bankrekening 500,- Omzetbelasting 1.000,-
Spaarrekening 1.500,- Crediteuren (te betalen) 1.500,-
Totaal – vlottende activa 3.000,- Totaal – kortlopende schulden 2.500,-
Totaal – activa 5.000,- Totaal – passiva 5.000,-

Solvabiliteit

Voorbeeld:
2.500,- (Eigen vermogen)

  = 0.5
5.000,- (Balanstotaal)

De solvabiliteit is de verhouding tussen je eigen vermogen en totale vermogen (totale vermogen wordt ook wel het balanstotaal genoemd). Om deze solvabiliteitsratio uit te rekenen moet je het eigen vermogen delen door het totale vermogen. Bij een hypotheekaanvraag moet je solvabiliteit hoger zijn dan 0.25. Je eigen vermogen moet de afgelopen jaren ook positief zijn. Negatief eigen vermogen betekent dat je verlies maakt.

Stap 2

Vervolgens kijkt de bank naar de liquiditeit van je onderneming. De cijfers voor deze berekening vind je ook op de balansrekening.

Liquiditeit

Voorbeeld:
3.000,- (Vlottende activa)

  = 1.2
2.500,- (Kortlopende schulden)
Liquiditeit is de verhouding tussen de vlottende activa (geld dat je op korte termijn binnen krijgt) en de kortlopende schulden (geld dat je op korte termijn moet betalen). De liquiditeitsratio krijg je door de vlottende activa door de kortlopende schulden te delen. Deze ratio moet groter zijn dan 1.

Stap 3

Als je aan de voorwaarden in stap 1 en 2 voldoet dan gaat de bank kijken hoeveel je verdient met je onderneming. Pak de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar erbij. Blader naar de winst- en verliesrekening. Dan kan je meekijken hoe het bij jou zit.

Winst afgelopen drie jaar

Ik heb hier een voorbeeld voor je:

Voorbeeld: Winst- & verliesrekening 2016
Opbrengsten – Totaal 25.000,-
Kosten
Autokosten 2.000,-
Kantoorkosten 1.000,-
Verkoopkosten 2.000,-
Kosten – totaal 5.000,-
Bedrijfsresultaat 20.000,-

De bank neemt als inkomen de ‘winst vóór belastingen’, ook wel het ‘bedrijfsresultaat’ genoemd. Het bedrijfsresultaat is de totale omzet min de totale kosten. (LET OP! Het bedrijfsresultaat is het bedrag vóórdat de zelfstandigenaftrek wordt toegepast).

Toetsinkomen
Om een goed beeld te krijgen van je toetsinkomen kijkt de bank naar de laatste drie kalenderjaren. Op basis van dit toetsinkomen berekent de bank wat je uiteindelijk mag lenen. De standaardberekening is het gemiddelde over de laatste drie jaar. Daarbij geldt het laatste jaar als maximum.

Voorbeeld: Bedrijfsresultaten
2014 20.000,-
2015 25.000,-
2016 20.000,-
Gemiddelde resultaat 21.667,-

Omdat de winst het laatste jaar 20.000,- euro is, wordt dit gebruikt als (toets) inkomen. Het inkomen in het laatste jaar geldt als maximum.

De ene bank is de andere niet

Er zijn banken die een gunstiger berekening hebben. Vooral als je laatste jaar beter is dan de voorgaande jaren kan dat veel schelen. Ook accepteren sommige banken soms dat je maar 2 jaar cijfers hebt.

Meer weten?

Ik hoop dat je nu een beter beeld hebt van de zaken die je inzichtelijk moet maken voor de bank als zzp’er. De voorbeelden die ik je heb gegeven zijn misschien een stuk simpeler dan bij jouw bedrijf. Als je er niet uitkomt kan je boekhouder je misschien helpen.

Een hypotheek als zzp’er? Maak dan een gratis afspraak door op de button hieronder te klikken.

Een hypotheek voor zzp'ers, dat gaat net anders

Download gratis het e-book "Hypotheek voor zzp'ers". Vol met tips, eisen van de bank en dingen waar je op moet letten.

Waar gaat het allemaal over?

  • Het gehele proces uitgelegd: van huis zoeken tot hypotheek afsluiten
  • Hoe wordt je inkomen beoordeeld
  • Hoe zit 't met als je pas een paar jaar zzp'er bent?