Nieuws over de huizenmarkt

06 december 2021 33x

Hoe wordt de huizenmarkt eerlijker in plaats van schever? En welke initiatieven worden daarbij genomen? Marieke Henselmans beschrijft het in haar column waarin ze recent hypotheeknieuws behandelt.

Marieke Henselmans

Zet 'm op gemeente!

Meer dan 130 gemeenten willen hun greep op de woningmarkt versterken en willen een zelfbewoningsplicht instellen, meestal voor bestaande- en nieuwbouwwoningen.
Wie de laatste jaren op huizenjacht was, en telkens weer werd overboden snapt waarom.
Investeerders en projectontwikkelaars bieden óók op betaalbare huizen. Hun zakken zijn dieper en al te vaak winnen zij de biedingsstrijd en heeft de gewone consument, die door de leenregels maar tot een bepaald maximum kan bieden, het nakijken. De investeerder gaat zijn nieuwe aankoop zo duur mogelijk verhuren. Maatschappelijk is dit ongewenst. Want door deze gang van zaken stijgen de huizenprijzen én de huren. De zelfbewoningsplicht is een instrument om deze ongewenste effecten tegen te gaan. Sommige gemeenten stellen deze eis alleen bij goedkopere woningen, andere bij woning tot € 325.000 (waarop NHG verkregen kan worden) en soms geldt het voor álle nieuwbouwwoningen. Daarbij geldt soms ook een ander speculatiebeding, waarbij de woning gedurende een bepaalde periode niet mag worden doorverkocht. Aan de zelfbewoningsplicht wordt vaak een ‘ketting-beding’ gekoppeld. Als de eigenaar verkoopt krijgt de volgende eigenaar óók zelfbewoningsplicht. Amsterdam heeft al aangekondigd de maatregelen zo snel mogelijk te willen invoeren. Gemeenten die in de buurt van grote steden liggen zijn er ook mee bezig, uit angst voor het waterbedeffect, waardoor investeerders uitwijken naar randgemeenten waar de regels nog niet gelden.

Leenregels blijven ongeveer hetzelfde in 2022

In een brief aan de Tweede Kamer laat minister Ollongren van Binnenlandse Zaken weten dat de maximale hypotheek in 2022 niet sterk verandert. Inkomens tot € 50.000 zullen zonder inkomensstijging iets meer kunnen lenen terwijl bij inkomens boven dat bedrag de maximale hypotheek juist iets afneemt. Uitgaande van een gemiddelde bruto loonstijging van 2,2%, zoals het Centraal Planbureau verwacht, zal het maximale toegestane bedrag om te lenen voor alle inkomensgroepen iets toenemen. Voor de leennormen van 2022 zullen geen wijzigingen in de leennormensystematiek doorgevoerd worden, precies zoals het Nibud adviseert.

Gaat de jubelton verdwijnen?

Op dit moment mogen ouders en grootouders, (klein)kinderen tussen de 18 en 40 jaar, eenmalig €105.302,- schenken voor de woning. Dit geld mag gebruikt worden voor de aankoop van een huis, het aflossen van de hypotheek, het afkopen van erfpacht of voor een verbouwing. Maar blijft dit zo?
Het lastige is dat het doel van het toestaan van deze schenkingen altijd was om starters te helpen bij het kopen van hun eerste woning. Helaas lijken de schenkingen juist omgekeerd te werken. (Klein)kinderen die een schenking kregen, hebben meer te besteden, en dat heeft er aan bijgedragen dat de huizenprijzen zo sterk stijgen. Hetzelfde is aan de hand met het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters (bij het kopen van een huis onder de 4 ton). De starters kregen hierdoor meer ruimte in hun budget, dus konden ze meer bieden, dus stegen de prijzen. Het is mogelijk dat het schenken van de jubelton tijdens de formatie wordt besproken en dat er vanwege die prijsstijgingen aanpassingen komen. Wie nog wil en kan schenken, kan dat voor de zekerheid het beste zo snel mogelijk doen. Om voor vrijstelling van de schenkbelasting in aanmerking te komen, moet het geld binnen drie jaar gebruikt worden. Wanneer het belastingvrij schenken komt te vervallen, moet de ontvanger over een bedrag van €100.000,- maar liefst €9.339 aan belasting betalen. Betaalt de schenker de belasting dan ligt dit bedrag zelfs nog een stuk hoger en gaat er €10.337,- naar de belastingdienst.

Auteur: Marieke Henselmans

Marieke Henselmans

Marieke Henselmans publiceert al jaren over geldzaken voor bijvoorbeeld Financieel dagblad, AD, Volkskrant, Plus- en Zin Magazine. Ook twittert ze regelmatig op @Mariekebespaart.