Woningmarkt derde kwartaal 2026: meer aanbod, meer doorstromers en minder overbieden

In het kort

• Bij NVM-makelaars stonden eind september 39.000 bestaande woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar eerder.
• Doorstromers deden volgens HDN 15 procent meer hypotheekaanvragen, starters 2 procent meer.
• In onze klantdata daalde het aandeel transacties met overbod naar 70 procent bij starters en 58,5 procent bij doorstromers.
• De woningmarkt bleef krap. Als de taxatiewaarde lager is dan je koopsom, heb je meestal extra eigen geld nodig.

Wat gebeurde er in het derde kwartaal van 2026 volgens NVM en HDN?

Volgens de NVM kostte een bestaande woning in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld 503.000 euro. Dat is 1,8 procent meer dan een jaar eerder. NVM-makelaars verkochten ongeveer 41.700 woningen, bijna evenveel als vorig jaar.

Het aanbod groeide wel flink. Eind september stonden bij NVM-makelaars 39.000 woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar eerder. Vooral bij tussenwoningen en hoekwoningen groeide het aanbod: met 30 procent.

Kopers kregen daardoor iets meer ruimte om te onderhandelen. Bijna twee derde van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht, tegenover 71 procent een jaar eerder. Woningen stonden gemiddeld 31 dagen te koop, twee dagen langer dan in het derde kwartaal van 2025.

Toch blijft de woningmarkt krap. De NVM-krapte-indicator stond in het derde kwartaal op 2,8. Deze indicator vergelijkt het aantal woningen dat te koop staat met het aantal verkochte woningen. Hoe lager het cijfer, hoe minder keuze kopers hebben. Bij een waarde onder de 5 spreekt de NVM van een krappe markt.

HDN houdt bij hoeveel hypotheekaanvragen via het HDN Platform binnenkomen. In het derde kwartaal van 2026 waren dat er 142.435, 6 procent meer dan een jaar eerder.

Van die aanvragen waren er 90.874 bedoeld voor het kopen van een huis. Dat is een stijging van ruim 8 procent. Vooral doorstromers vroegen vaker een hypotheek aan:

Bron: HDN, 8 oktober 2026. Cijfers via het HDN Platform.

Waarom vragen doorstromers vaker een hypotheek aan dan starters?

Doorstromers hebben soms een voordeel: ze kunnen hun bestaande hypotheekrente meenemen naar hun nieuwe huis. Dat heet de verhuisregeling, ook wel meeneemregeling genoemd. Vooral als je huidige rente lager is dan de rente die banken nu aanbieden, kan dat interessant zijn.

Het aantal aanvragen waarbij kopers gebruik wilden maken van zo'n regeling steeg in het derde kwartaal met 20 procent. Bij deze aanvragen bestond ruim de helft van het hypotheekvolume uit de bestaande hypotheek. Of je de rente kunt meenemen, hangt af van de voorwaarden van je bank. Ook wordt opnieuw beoordeeld hoeveel je kunt lenen.

Starters hebben dat voordeel niet. Zij betalen de hypotheekrente die op het moment van afsluiten geldt. Ook hebben ze nog steeds weinig keuze uit betaalbare huizen.

Daarnaast lijkt het effect van de verkoop van voormalige huurwoningen af te nemen. Verhuurders verkochten eerder veel huurwoningen, waardoor er extra betaalbare koopwoningen op de markt kwamen. Volgens HDN neemt dat effect inmiddels af.

Kopers brengen ook meer eigen geld mee. Alleenstaande kopers legden gemiddeld 63.045 euro zelf in. Dat is ruim 7 procent meer dan een jaar eerder.

Zij leenden gemiddeld een kleiner deel van de waarde van hun huis: 77 procent, tegenover 79 procent een jaar eerder. HDN noemt deze verhouding de loan-to-value (LTV).

De gemiddelde woningwaarde van alle kopers steeg met bijna 4 procent naar 532.885 euro. Het gemiddelde hypotheekbedrag bleef vrijwel gelijk op 374.795 euro.

Hoe vaak werd er in het derde kwartaal van 2026 overboden?

In onze eigen klantdata zien we dat starters en doorstromers in het derde kwartaal van 2026 minder vaak overboden dan in het kwartaal ervoor. Bij starters daalde het aandeel transacties met overbod met 9,9 procentpunt. Bij doorstromers was dat 9,5 procentpunt.

Bron: Frits Overbiedingsmonitor, eigen klantdata over het tweede en derde kwartaal van 2026. Gebaseerd op transacties in Q2 en transacties in Q3. Een transactie telt als overboden wanneer de koopsom hoger is dan de vraagprijs. De cijfers hebben betrekking op Frits-klanten en zijn niet automatisch representatief voor de hele Nederlandse woningmarkt.

Starters overboden in beide kwartalen vaker dan doorstromers. In het derde kwartaal was het verschil 11,5 procentpunt.

Starters betaalden gemiddeld 449.000 euro voor een huis, bij een gemiddelde vraagprijs van 431.000 euro. Doorstromers betaalden gemiddeld 677.000 euro, bij een gemiddelde vraagprijs van 659.000 euro.

In september werd bij 63 procent van de transacties in onze data overboden. Bij die transacties lag het bod gemiddeld 7,6 procent boven de vraagprijs.

Ook bij de taxatie zien we een verschil. Bij 15 procent van de starterstransacties in onze data was de taxatiewaarde lager dan de koopsom. Bij doorstromers was dat 21 procent.

Een lagere taxatiewaarde kan betekenen dat je extra eigen geld nodig hebt. Je mag namelijk meestal niet meer lenen dan 100 procent van de waarde van het huis. Is je koopsom hoger dan de taxatiewaarde? Dan betaal je het verschil doorgaans zelf. Hoeveel je kunt lenen, hangt ook af van je inkomen en financiële situatie. Voor bepaalde energiebesparende maatregelen gelden uitzonderingen.

Waarom laten NVM en HDN verschillende cijfers zien?

De NVM en HDN meten niet hetzelfde. De NVM telt verkochte woningen via NVM-makelaars. HDN telt hypotheekaanvragen via het HDN Platform.

Een hypotheekaanvraag leidt niet altijd tot een aankoop. Bovendien telt HDN ook aanvragen voor het verhogen of oversluiten van een bestaande hypotheek. Dat waren er in het derde kwartaal 51.561, ruim 2 procent meer dan een jaar eerder.

Ook de gemiddelde bedragen verschillen. Volgens de NVM bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen 503.000 euro. HDN rapporteerde een gemiddelde woningwaarde van 532.885 euro bij kopers die een hypotheek aanvroegen. Omdat de organisaties verschillende groepen meten, kun je deze bedragen niet één op één vergelijken.

Hoe ontwikkelde de nieuwbouwmarkt zich in het derde kwartaal van 2026?

Ook bij nieuwbouwwoningen groeide het aanbod. Eind september stonden er ongeveer 21.500 nieuwbouwwoningen te koop, 17 procent meer dan een jaar eerder. Dat is het hoogste niveau sinds eind 2015.

Toch werden er minder nieuwbouwwoningen verkocht. In het derde kwartaal ging het om ongeveer 6.000 woningen, tegenover 6.400 een jaar eerder. Het is daarmee het vierde kwartaal op rij waarin de nieuwbouwverkopen lager liggen dan een jaar eerder.

Wat betekent dit voor jou als starter of doorstromer?

Wil je verhuizen naar een ander koophuis? Dan geeft het grotere aanbod je op sommige plekken meer keuze en ruimte om te onderhandelen. Heb je al een hypotheek met een lage rente? Dan is het de moeite waard om te bekijken of je die rente kunt meenemen.

Koop je je eerste huis? Dan blijft het lastig. In onze cijfers werd bij zeven op de tien starterstransacties overboden. Bovendien was bij 15 procent de taxatiewaarde lager dan de koopsom. Dat betekent dat je soms meer eigen geld nodig hebt dan je vooraf dacht.

Benieuwd hoe de huizenmarkt zich verder ontwikkelt? Bekijk onze huizenmarktverwachting. De nieuwste overbiedingscijfers vind je in de Overbiedingsmonitor.

Wil je weten hoeveel je kunt lenen? Met onze rekentool krijg je inzicht in je mogelijkheden. Liever even overleggen? Een adviseur van Frits kijkt graag met je mee. Het eerste gesprek is gratis en je zit nergens aan vast.

Bronnen

• NVM, Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil (Q3 2026), 8 oktober 2026. Geraadpleegd op 9 oktober 2026.
• HDN, Doorstromers stuwen kopersmarkt: 15% meer aanvragen van doorstromers in Q3, 8 oktober 2026. Geraadpleegd op 9 oktober 2026.
• Frits, Overbiedingsmonitor (eigen klantdata; september 2026, Q2 en Q3 2026). Geraadpleegd op 9 oktober 2026.