Rekentools
Afspraak
Kennisbank
Bereken direct wat jij kunt lenen
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Laten we beginnen bij het begin. Bij het kopen van een huis, leen je een groot bedrag van de bank. Over dit bedrag betaal je rente. Aangezien het meestal een tijd duurt voor je de hypotheek hebt afbetaald, kan deze rente in het totaal aardig oplopen. Gelukkig kun je een deel van deze hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen. Dit kun je eenvoudig doorgeven tijdens het doen van je jaarlijkse belastingaangifte.
Dat voordeel krijg je alleen als je hypotheek aan de voorwaarden voldoet. Voor leningen die na 2013 zijn afgesloten betekent dit dat je in maximaal 30 jaar moet aflossen, met een annuïtair of lineair schema. Heb je al een oudere hypotheek, dan mag je vaak de rente blijven aftrekken onder de regels die toen golden, zolang je de lening niet aanpast.
Hoe bereken je de hypotheekrenteaftrek?
Het berekenen van de hypotheekrenteaftrek lijkt een hele opgave, maar dat leggen we eenvoudig uit via een rekenvoorbeeld. Het is altijd verstandig om dit te bespreken met een financieel specialist of hypotheekadviseur.
Voorbeeld hypotheekrenteaftrek
Stel: je bruto-inkomen is 70.000 euro per jaar. Ook heb je een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar, van 300.000 euro met een rentepercentage van 4%. Zonder hypotheekrenteaftrek, zou je belasting moeten betalen over de volledige 70.000 euro.
Met hypotheekrenteaftrek betaal je over een lager bedrag inkomenstenbelasting. Je vermenigvuldigt jouw rentepercentage met je leenbedrag. In het eerste jaar betaal je ongeveer 11.900 euro aan rente. (iets minder dan 4% van 300.000 euro omdat je in de tussentijd ook aflost).
Dit bedrag neemt elk jaar af, omdat je tussentijds steeds meer van je lening aflost en daardoor minder rente verschuldigd bent. In je vijfde jaar ziet het er zo uit: Je restschuld is 277.034 en je betaalt in dat jaar ongeveer 11.000 aan rente.
Eigenwoningforfait
Naast de hypotheekrenteaftrek, kan het verstandig zijn om rekening te houden met de eigenwoningforfait. Dit bedrag wordt opgeteld bij je belastbaar inkomen en is afhankelijk van de WOZ-waarde van je huis. (1).
Voorbeeld eigenwoningforfait
In 2025 is dit voor de meeste huizen 0,35% van de WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde van jouw huis 300.000 euro is, dan is het eigenwoningforfait (op dit moment 0,35% van de WOZ-waarde van je huis) dus 1050 euro. Dit bedrag trek je af van de hypotheekrente. In je eerste jaar is dat 11.904 euro - 1.050 euro = 10.854 euro. In het vijfde jaar is dat 10.988 - 1.050 euro = 9.938 euro.
Dit is het bedrag dat in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Hiervan krijg je een percentage terug, afhankelijk van wat je hoogste belastingtarief is. Hiervan krijg je een percentage terug, afhankelijk van het belastingtarief dat voor jou geldt. Met een bruto-inkomen van 70.000 euro val je in 2025 volledig in de eerste belastingschijf. Het belastingtarief in die schijf is 37,48%. Je krijgt dus 0,3748 × 14.600 = ongeveer 5.471 euro terug van de Belastingdienst in je eerste jaar.
Hypotheekrenteaftrek afbouw schema
De maximale hypotheekrenteaftrek is sinds 1 januari 2014 jaarlijks met 0,5 procentpunt verlaagd. Tussen 2020 en 2023 is de aftrek versneld afgebouwd met 3 procentpunt per jaar. Sinds 2023 is het maximale aftrektarief gekoppeld aan het basistarief in box 1. Door de invoering van een extra schijf in 2025 valt dit gelijk aan schijf 2; het maximum aftrektarief bedraagt in 2025 37,48%. Het afbouwproces zag er zo uit:
- 2014
- 51,5%
- 2015
- 51%
- 2016
- 50,5%
- 2017
- 50%
- 2018
- 49,5%
- 2019
- 49%
- 2020
- 46%
- 2021
- 43%
- 2022
- 40%
- 2023
- 36,93%
- 2024
- 36,97%
- 2025
- 37,48%
Heb jij recht op hypotheekrenteaftrek?
Er zijn een aantal voorwaarden waar je aan moet voldoen om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Deze voorwaarden zijn:
- Je hypotheekschuld is bedoeld voor aankoop, verbetering of onderhoud van een huis dat jouw hoofdverblijf is. Als je meerdere huizen hebt, mag je dus alleen hypotheekrente aftrekken van het huis waar je woont.
- Voor nieuwe hypotheken geldt dat je de lening binnen 30 jaar verplicht moet aflossen.
- Heb je je hypotheek vóór 1 januari 2013 afgesloten? Dan heb je ook recht op hypotheekrenteaftrek als je (deels) een aflossingsvrije hypotheek hebt.
- Als je na 1 januari 2013 een hypotheek hebt afgesloten waarbij je niet (volledig) aflost, dan mag je de hypotheekrente niet aftrekken.
- Sinds 2001 mag je de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekken van je inkomstenbelasting. (2).
- Verkoop je je woning? Dan moet je de overwaarde van de verkochte woning binnen drie jaar investeren in een nieuwe hypotheek. Als je dat niet doet en je leent het volledige bedrag voor een nieuwe woning, dan heb je geen recht op de hypotheekrenteaftrek over de hypotheek ter hoogte van de overwaarde. Dit deel van de lening verplaatst naar box 3 en dat heet de bijleenregeling.
Meer weten?
De hypotheekrenteaftrek blijft dus een regeling die in beweging is. Omdat het om veel geld gaat en een regeling met de Belastingdienst, is het altijd een goed idee om de regels te checken op hun website . Daarnaast zetten onze hypotheek-experts graag een extra stap voor je. Plan een gratis hypotheekgesprek als je wilt weten hoeveel jij kunt besparen!
.png)
