Wat is een sleutelverklaring?

Wat is een sleutelverklaring?

Een sleutelverklaring komt van pas als de koper al eerder toegang tot de woning wilt krijgen dan te wachten tot de officiële koopovereenkomst is getekend. Als je daarover  geen afspraken zou vastleggen, zou er voor de verkoper veel risico's aan vastzitten. De koop kan bijvoorbeeld uiteindelijk toch niet doorgaan, omdat de koper de financiering niet rond heeft. Een sleutelverklaring haalt zulke risico's weg. 

Wat staat er in een sleutelverklaring?

In een sleutelverklaring zijn vaak de volgende dingen opgenomen:

1. Sleuteloverdracht. De koper krijgt van tevoren al toegang tot de woning en krijgt dus een sleutel.
2. Toegestaan gebruik. In de sleutelverklaring wordt ook opgenomen welke dingen de koper al voor de officiële koopovereenkomst mag veranderen aan de woning. 
3. Inspectie. Normaal gesproken vindt de inspectie pas plaats bij de eigendomsoverdracht, maar als de koper de sleutel van de woning eerder krijgt, moet de inspectie ook op dat moment al plaatsvinden.
4. Lasten van de woning. Vanaf de sleutelverklaring komen ook gelijk de lasten van de woning voor de rekening van de koper. 
5. Risico van de woning. Ook het risico van de woning komt vanaf de sleutelverklaring op de rekening van de koper. De koper moet dus vanaf dat moment ook de woning al verzekeren.
6. Definitieve koopovereenkomst. Vanaf het moment dat de sleutelverklaring is getekend is ook gelijk de koop definitief, en vervallen alle voorbehouden (zoals het financieringsvoorbehoud).
7. Vergoeding. Het kan zo zijn dat de verkoper een vergoeding vraagt voor het eerder gebruiken van de woning door de koper. Deze wordt dan ook meegenomen in de sleutelverklaring.

Overdrachtsbelasting

Maar hoe werkt het dan precies met de overdrachtsbelasting bij een sleutelverklaring? De Belastingdienst kan het eerder overhandigen van de sleutel al zien als een economische transactie. Als de Belastingdienst het daadwerkelijk al als overdracht ziet, dan zijn zowel verkoper én koper aansprakelijk voor het voldoen van de overdrachtsbelasting. 

Sleutelverklaring nieuwbouw

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning kan er geen sprake zijn van een sleutelverklaring. De koper kan namelijk pas de sleutel ontvangen op het moment van oplevering van de woning, eerder is de woning nog niet klaar.