Hoe werkt je partner uitkopen na een scheiding?

In het kort:

• Wil je je ex-partner uitkopen? Bereken dan eerst wat het huis waard is en haal daar de openstaande hypotheekschuld van af. Wat overblijft is de overwaarde. Het afgesproken deel daarvan betaal je uit aan je ex-partner.
• De bank moet eerst met de uitkoop instemmen en moet bepalen dat jouw ex-partner niet meer verantwoordelijk is voor de hypotheek. Gebeurt dat laatste niet, dan kan de bank hem of haar bij betalingsproblemen nog steeds aanspreken op de hele hypotheek.
• De notaris stelt de overdracht van het huis vast in een akte van verdeling. Dat de afspraak in jullie scheidingspapieren staat, is juridisch gezien niet genoeg.
• Neem je het huis over na een huwelijk in gemeenschap van goederen? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting.¹
• Voor de partner die vertrekt zijn er twee regelingen om rekening mee te houden: nog twee jaar renteaftrek op het oude huis, en drie jaar om zijn of haar deel van de overwaarde in een volgend huis te stoppen.² ³
• Naast de uitkoopsom betaal je als vertrekkende partner de notariskosten.⁴

Wat betekent je partner uitkopen?

Als je samen een huis hebt dan moet je samen afspreken hoe jullie daarmee verder gaan als jullie uit elkaar gaan. Wordt het huis verkocht of blijft één van jullie in het huis wonen? Als één van jullie in het huis blijft wonen dan moet de ander meestal worden uitgekocht. Bij een gezamenlijk huis hebben jullie drie opties:

• Samen verkopen. De overwaarde of de restschuld verdelen jullie volgens de afspraken over hoe het huis op papier verdeeld is. Dit is de eenvoudigste route en meestal de snelste.
• Samen eigenaar blijven. Dat kan bijvoorbeeld tijdelijk, tot de kinderen van school af zijn. Jullie blijven dan beiden aansprakelijk voor de hypotheek.
• Eén van jullie koopt de ander uit. Deze optie is passend als één van jullie in het huis blijft wonen en de lasten alleen draagt. ontvangt dan zijn of haar deel van de overwaarde. Dit is de route die de rest van deze pagina uitlegt.

Hoe bereken je de uitkoopsom?

Uitkoopsom = (woningwaarde − restschuld) × het aandeel van je ex-partner

De woningwaarde min restschuld is de overwaarde. Daarvan betaal je het deel waar je ex-partner recht op heeft, aan hem of haar.

Twee dingen veranderen die uitkomst. Ten eerste een afwijkende eigendomsverhouding: is de waarde van jullie huis niet gelijk tussen jullie verdeeld? Dan volgt de verdeling die verhouding die er wel is. Houd ook rekening met eerder ingebracht eigen geld, bijvoorbeeld als één van jullie de aankoop deels met een schenking betaalde. Wat daarover in jullie samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden staat, gaat voor.

Een rekenvoorbeeld met een gelijke verdeling:

1. Woningwaarde: 420.000 euro
2. Resterende hypotheek: 280.000 euro
3. Overwaarde: 140.000 euro
4. Uitkoopsom: 70.000 euro

Bij een 60/40 procent verhouding ziet het er anders uit. Is je ex-partner voor 40 procent eigenaar? Dan is de uitkoopsom 40 procent van 140.000 euro, dus 56.000 euro. Behalve de uitkoopsom betaal je de notaris, een eventuele taxatie en advieskosten. Die kosten staan verderop uitgelegd op deze pagina.

Wat als er onderwaarde is?

Is je huidige hypotheek hoger dan de woningwaarde? Dan is er geen uitkoopsom. Er is dan een restschuld, en die verdelen jullie zoals jullie de overwaarde zouden verdelen.

Degene die het huis overneemt, neemt ook die restschuld over. De bank toetst of je dat alleen kunt dragen. Lukt dat niet? Dan zijn er drie opties: tijdelijk samen eigenaar blijven, de restschuld deels aflossen met spaargeld, of het huis verkopen en de restschuld samen dragen.

Valt jullie hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie? Dan bestaat er in bepaalde situaties een kwijtscheldingsregeling voor een restschuld na verkoop. Aan die regeling zijn strikte voorwaarden verbonden. Een scheiding valt er niet automatisch onder. Laat een adviseur dit voor jullie situatie nagaan.

Hoe bepaal je de waarde van je woning?

Er zijn drie manieren, met een belangrijk praktisch verschil.

Onderling een waarde afspreken mag en scheelt kosten. Voor de bank is dat niet genoeg: bij een hypotheekwijziging vraagt de bank vrijwel altijd een volledige taxatie. Reken daar dus op zodra duidelijk is dat jij het huis overneemt.

Wie waar recht op heeft bij het verdelen van de woningwaarde, hangt af van jullie samenlevingsvorm:

Bij een huwelijk vanaf 2018 geldt de beperkte gemeenschap. Dat houdt in dat wat ieder vóór het huwelijk had, privé is. Kocht één van jullie het huis dus al voor de trouwdag? Dan valt het huis buiten de gemeenschap, tenzij jullie iets anders vastlegden. Droegen jullie de kosten samen? Dan ontstaat er alsnog een vergoedingsrecht.

Bij ongehuwd samenwonen is de leveringsakte bepalend. Wat daarin staat, weegt zwaarder dan wie er de afgelopen jaren het meeste aan kosten betaalde.

De hypotheek op één naam: wat de bank toetst

De bank toetst twee dingen als je de hypotheek op één naam wilt zetten: of je met jouw inkomen alleen de hypotheek kunt dragen, en wat het beleid van die bank toestaat bij een uitkoop na scheiding.

De volledige route ziet er zo uit:

1. Je vraagt de wijziging aan bij de bank.
2. De bank toetst je inkomen en laat het huis taxeren.
3. De bank geeft akkoord.
4. Je ex-partner wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
5. De notaris maakt de akte van verdeling op en jullie ondertekenen.

Waarom je na een scheiding soms iets meer kunt lenen

Banken hanteren twee sets regels: acceptatiecriteria en beheercriteria. Acceptatiecriteria gelden bij een nieuwe hypotheek en komen voort uit wettelijke normen. Beheercriteria gelden bij een wijziging van een bestaande hypotheek, en die zijn vaak ruimer.

Bij een uitkoop gaat het om een wijziging, dus soms leen je meer dan bij een nieuwe aanvraag. Belangrijk: recht op beheercriteria bestaat niet. De bank beslist zelf of zij die ruimte toepast.

Daar zit precies het verschil dat een onafhankelijk adviseur als Frits maakt. Het beleid verschilt per bank, en jullie huidige bank is niet automatisch de bank met de meeste ruimte. Wij zoeken deze bank graag voor je uit.

Waar kijkt de bank naar bij een verhoging? Een lijstje

1. Je inkomen en je vaste lasten
2. Alimentatie die je betaalt of ontvangt
3. Jullie afspraken in het convenant
4. Je maximale leenruimte

Hoe betaal je de uitkoopsom?

Je kunt de uitkoopsom op verschillende manieren bekostigen, ook met een lening:

Kun je de uitkoopsom niet volledig uit spaargeld of een schenking betalen? Dan kun je de hypotheek verhogen. Dat gebeurt vaak bij een scheiding en het werkt anders dan bij een nieuwe hypotheek.

Het bedrag dat je bijleent om je ex-partner uit te kopen, ziet de Belastingdienst als een nieuw hypotheekdeel. Dat betekent dat je het annuïtair of lineair af moet lossen om de rente aftrekbaar te houden.¹

Je hypotheek bestaat daarna dus vaak uit twee delen met verschillende voorwaarden. Dat maakt de berekening van je netto maandlast minder overzichtelijk dan je misschien verwacht.

Uitkopen met een schenking van je ouders

Een schenking gebruiken voor de uitkoopsom mag. De bank wil dan wel twee dingen zien: een schenkingsverklaring en de herkomst van het geld.

Let wel op de fiscale kant, want boven een vrijgesteld bedrag betaalt de ontvanger schenkbelasting. De actuele bedragen en voorwaarden staan op onze pagina over belastingvrij schenken.

Wat kost het om je partner uit te kopen?

Naast de uitkoopsom zelf komen er kosten bij om je partner uit te kopen.

Vraag bij de notaris een prijsopgave voor het geheel, dus de akte van verdeling en de hypotheekakte samen. De tarieven verschillen sterk per notaris, en een losse opgave per akte maakt vergelijken lastig.

Let op: de afspraak in jullie echtscheidingsconvenant maakt jou niet automatisch de enige eigenaar. Daarvoor is altijd een notariële akte van verdeling nodig, die daarna wordt ingeschreven bij het Kadaster.

Bij het verdelen van bezittingen na een scheiding is de overname in enkele gevallen vrijgesteld van overdrachtsbelasting.¹ Voor ongehuwd samenwonenden en gehuwden met voorwaarden geldt een aparte vrijstelling. Die gaat alleen op als de oorspronkelijke eigendomsverhouding tussen 40 en 60 procent lag.¹

Twee fiscale termijnen die je niet mag missen

Blijft één van jullie in de woning wonen en vertrekt de ander? Dan krijgt de vertrekkende partner met twee fiscale regelingen te maken. De ene bepaalt hoelang je nog profiteert van renteaftrek, de andere bepaalt wat je met je deel van de overwaarde moet doen als je opnieuw een huis koopt. De regelingen worden vaak door elkaar gehaald, dus hier een overzicht:

De scheidingsregeling: twee jaar renteaftrek

Vertrek je uit de woning waar je met je ex-partner woonde? Dan mag je die woning nog twee jaar als je eigen woning zien. In die periode trek je jouw deel van de hypotheekrente af. Daar horen twee voorwaarden bij: je ex-partner blijft er ook wonen en jij betaalt de hypotheekrente die je deels kunt aftrekken. Na twee jaar stopt de aftrekregeling en verhuist jouw deel van de woning naar box 3.²

De bijleenregeling: drie jaar om je overwaarde mee te nemen

Koop je binnen drie jaar na je scheiding een ander huis? Dan moet je volgens de bijleenregeling jouw deel van de overwaarde van het ‘oude’ huis investeren in je nieuwe huis. Doe je dat niet? Dan mag je de rente over dat deel niet aftrekken.³

De twee regelingen bestaan los van elkaar. Koop je bijvoorbeeld na tweeënhalf jaar na de scheiding een nieuw huis? Dan is de renteaftrek op je oude huis al gestopt. De bijleenregeling geldt dan nog wel.

Fiscale gevolgen voor beide partners

De gevolgen van uitkoop verschillen per persoon. We beschrijven ze hieronder:

De vertrekkende partner

Ben jij de vertrekkende partner? Jij verlaat het huis en ontvangt de uitkoopsom. Koop je binnen drie jaar een ander huis, dan brengt de bijleenregeling je aandeel in de overwaarde daarin mee. Doe je dat niet, dan leen je dat bedrag opnieuw en heb je over dat deel geen recht op renteaftrek.³ Na drie jaar verhuist je eigen aandeel in de woning naar box 3.²

De achterblijvende partner

Fiscale regels zijn persoonsgebonden. Jouw eigen deel van de hypotheek houdt dus de regels aan van het moment waarop jullie het huis kochten. Het deel dat je overneemt valt onder de regels van nu, dus je lost het annuïtair of lineair af om de rente aftrekbaar te houden.¹

Dat scheelt in je netto maandlasten. Bij een overgenomen deel van 70.000 euro is een annuïtaire aflossing over dertig jaar duurder per maand dan een aflossingsvrij deel, terwijl je hypotheek in totaal groeit. Laat dit doorrekenen voordat je akkoord gaat, want dit is het bedrag dat je de komende jaren maandelijks betaalt.

Een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013

Sloten jullie voor 1 januari 2013 een aflossingsvrije hypotheek af? Dan blijft de rente dertig jaar aftrekbaar vanaf het moment dat de hypotheek inging. Voor dat oorspronkelijke deel gelden de oude regels. Een scheiding verandert daar niets aan. Het deel dat je overneemt van je ex-partner ziet de Belastingdienst wel als een nieuw hypotheekdeel.

Je hypotheek bestaat daarna dus uit twee delen. Een voorbeeld: je hebt 140.000 euro aflossingsvrij geleend, met behoud van de oude regels. Na 2013 leende je 70.000 euro die je annuïtair aflost. Voor beide delen geldt een eigen berekening van je aftrek.

Een adviseur van Frits vergelijkt jouw hypotheek met de regels en rekent voor wat het overnemen van de woning betekent voor je maandlasten en je aftrek. Plan een gratis hypotheekgesprek in en je weet waar je aan toe bent.