Bieden op een huis: hoe bepaal je het openingsbod?

In het kort: 

• In Q2 van 2026 werd volgens de NVM bij 71% van de verkochte woningen meer betaald dan de vraagprijs
• Uit onze Frits Overbiedingsmonitor blijkt dat er in juli 2026 bij 70% van de transacties werd overboden, gemiddeld met 7,8%
• Een goed bod vraagt om een goede prijs en om de juiste voorwaarden, zoals duidelijkheid over de financiering, opleverdatum en zekerheid voor de verkoper

Wat moet je bieden op een huis?

Hoeveel je moet bieden op een huis hangt af van de regio, het type woning, de prijsklasse en de populariteit van een woning. In heel Nederland komt overbieden in 2026 nog veel voor, maar per type huis zijn de verschillen groot.

Staat er een huis te koop voor 400.000 euro? Als je 9% zou overbieden moet je daarvoor 436.000 euro bieden. Maar, in een drukke stad als Utrecht kan er meer nodig zijn. En bij een kluswoning in het buitengebied is minder misschien al voldoende. Tip: laat een aankoopmakelaar de woningwaarde checken, voordat je een bod doet.

Hoeveel wordt er overboden per regio en per stad?

Voor welk type woningen wordt veel overboden?

Overbieden komt vooral voor bij populaire en instapklare woningen, in de betaalbare en middeldure prijsklassen. Uit cijfers van NVM blijkt dat in Q2 van 2026 bij tussenwoningen in meer dan 80% van de gevallen meer werd betaald dan de vraagprijs. Bij appartementen was dat 73%. Voor vrijstaande woningen werd juist vaker minder dan de vraagprijs betaald.

De NVM merkte dat er iets meer ruimte is gekomen om te onderhandelen. Toch worden woningen nog altijd snel verkocht, gemiddeld in 28 dagen. De gemiddelde verkoopprijs was 506.000 euro.

Beluister onze podcast 'Help, ik koop een huis' op Spotify

In deze aflevering vertellen we jou de factoren waar je rekening mee moet houden bij het doen van een succesvol bod.

Tip 2: vergelijk de woning met recente verkoopprijzen

Recente verkoopprijzen geven goed aan wat woningen in de omgeving ongeveer waard zijn. Zoek naar verkochte vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Let op het type woning, de staat van het onderhoud, de grootte van het perceel en het energielabel. Een aankoopmakelaar kan je hier opnieuw goed bij helpen. Of kijk zelf bij het Kadaster.

Tip 3: vraag waarom het huis te koop staat

Je kunt bij het bieden op een huis rekening houden met de situatie van de verkoper. Heeft de verkoper al een nieuw huis gekocht? Is er haast bij? Dan kan een snelle datum voor de overdracht interessanter zijn dan het hoogste bod.

Tip 4: praat met mensen in de buurt

Buren weten vaak meer dan dat er in de brochure staat. En zelfs meer dan een verkoop- of aankoopmakelaar weet. Vraag ze naar geluid, of het er makkelijk parkeren is en of er bekende problemen zijn met de fundering of bijvoorbeeld de kozijnen. Loop een paar keer door de straat en probeer wat buurtbewoners aan te spreken.

Tip 5: gebruik een Biedcertificaat of Biedverzekering

Met een Biedverzekering maak je 4x meer kans om het winnende bod uit te brengen. Het laat zien dat je financieel goed bent voorbereid. Daarmee bied je de verkoper extra zekerheid, waardoor je jouw bod aantrekkelijker maakt.

Handig: gebruik deze voorbeeldbrief om een bod op een huis te doen

Let op: dit zijn de risico’s van overbieden

Door hoger te bieden maak je meestal meer kans om een huis te kopen.
Maar, zorg dat je de risico’s van overbieden kent.

Bied je boven de waarde van een huis? De bank mag je maximaal een hypotheek verstrekken tot aan de getaxeerde marktwaarde. Het verschil kun je niet meefinancieren, dus moet je met eigen geld betalen. In Q2 van 2026 zagen we bij Frits dat bij 20% van de woningaankopen door starters meer werd betaald dan de getaxeerde waarde.

Houd daarnaast rekening met het risico op een restschuld. Doe je een hoog bod en sluit je een hoge hypotheek af? Als daarna de waarde van de woning daalt en je plotseling moet verkopen, kan de hypotheek hoger zijn dan de opbrengst uit de verkoop. Het verschil dat overblijft is een restschuld, die je zal moeten terugbetalen.