Wat doet een makelaar?

In het kort:

• Een makelaar helpt je onderhandelen bij de koop of verkoop van een huis en staat je bij tijdens het kopen van een huis, tot en met de overdracht bij de notaris.
• De aankoopmakelaar werkt voor de koper, de verkoopmakelaar voor de verkoper.
• Een makelaar rekent courtage (een percentage van de koop- of verkoopprijs), een vast tarief of een prestatietarief. Wat je betaalt? Dat weet je al van tevoren.
• Een huis kopen zonder makelaar mag ook. Je hoeft dan geen makelaarskosten te betalen. Je moet dan wel zelf op huizenjacht en de bezichtigingen regelen. Het kost je wel handenvol tijd
• Makelaarskosten kun je niet aftrekken van de belasting. De kosten voor je hypotheek, zoals advies- en taxatiekosten, wel².

Wat doet een makelaar precies?

Een makelaar neemt veel werk van je over als je een huis gaat kopen of verkopen. Zo hou jij zelf extra tijd over. Je makelaar heeft veel kennis van de markt en weet goed hoe hij of zij moet onderhandelen. Maar wat doet een makelaar nu precies tijdens het aankoopproces?

1. Aanbod selecteren. De makelaar kijkt welke huizen die voldoen aan jouw wensen er te koop staan. Hij of zij let natuurlijk op je budget, en hoort vaak eerder van woningen die er op de markt komen dan jij.
2. Bezichtigingen. De makelaar gaat mee als je een woning bezichtigt, let erop hoe het huis erbij staat en stelt de vragen die jij door de spanning vergeet te stellen.
3. Waardebepaling. De makelaar vergelijkt de woning met al verkochte huizen in de buurt en beoordeelt of de vraagprijs een beetje eerlijk is.
4. Bieden of een bod beoordelen. De makelaar bepaalt samen met jou een bod en brengt het bod uit. Verkoop je je huis? Dan kijkt de makelaar met je mee of het bod dat je hebt gekregen een beetje redelijk is.
5. Voorwaarden en ontbindende bepalingen. Je makelaar maakt de koopovereenkomst en zet daar ook dingen zoals het financieringsvoorbehoud en de bouwtechnische keuring in.
6. De overdracht. De makelaar controleert de stukken van de notaris en checkt of je oude huis er goed uitziet voor de sleuteloverdracht.

Aankoopmakelaar of verkoopmakelaar: wat is het verschil?

De aankoopmakelaar werkt voor jou als je een huis koopt en probeert de prijs omlaag te krijgen. De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en probeert de prijs juist zo hoog mogelijk te houden. Het werk van een verkoopmakelaar en dat van een aankoopmakelaar is dus echt anders.

Wanneer schakel je een makelaar in?

Een makelaar kan op drie momenten iets voor je doen: bij het zoeken naar een huis, bij het bieden en bij de overdracht. Voordat je gaat zoeken, zet de makelaar je wensen en budget op een rijtje en vergelijkt dat met het aanbod. Bereken eerst zelf je maximale hypotheek en bepaal in welke buurten je zoekt.

Is je bod geaccepteerd? De makelaar checkt dan de koopovereenkomst, de ontbindende voorwaarden en de waarborgsom. Sommige makelaars nemen alleen de werkzaamheden in deze fase op zich als je dat wilt, tegen een lager tarief. De hypotheek regel je zelf, maar doe dat wel op tijd.

Wat als de financiering niet lukt? In de koopovereenkomst staat tot welke datum je nog van de koop af kunt als de financiering niet rondkomt. Is die datum voorbij? Dan staat de koop vast, ook als de bank je hypotheek afwijst.

Ben je bezig met de verkoop van de woning waar je nu woont? Dan bepaalt een verkoopmakelaar de vraagprijs, zorgt voor mooie foto’s op Funda en organiseert de bezichtigingen. Je hoeft zelf alleen je huis netjes te maken en het in de verkoop te zetten als je daar klaar voor bent.

Wat kost een makelaar?

Een makelaar werkt met courtage, een vast tarief of een prestatietarief. Wat je uiteindelijk betaalt, hangt af van wat de makelaar allemaal voor je doet. Lees hieronder meer info en tips.

Courtage, vast tarief of prestatietarief

* Alleen aankoopmakelaars werken met het prestatietarief

Wanneer jouw droomhuis in de verkoop staat voor 250.000 euro, maar de aankoopmakelaar weet er 230.000 euro van te maken, betaal jij 10% van het verschil, dus 10% van 20.000 euro. De kosten zijn dus 2000 euro. Blijft de oorspronkelijke prijs staan? Dan betaal je het verschilpercentage natuurlijk niet.

Let wel op wat er verder in de opdracht tot dienstverlening (het overzicht van je afspraken met de makelaar) staat: makelaars rekenen naast het prestatietarief een basisvergoeding of opstartkosten. Die moet je sowieso betalen.

Bespaar je geld zonder aankoopmakelaar?

Heb je een huis op het oog en je twijfel je of je een aankoopmakelaar moet zoeken? Die rekening van een paar duizend euro voelt als een makkelijke besparing, zeker als je zelf al weet wat je wilt bieden. Toch is dat niet altijd verstandig.

Of je onder de streep goedkoper uitkomt, hangt af van de onderhandeling. Levert het meer op als een makelaar die een goede prijs voor je onderhandelt dan de rekening van de makelaar? Dan verdient de makelaar zichzelf terug.

Kijk vooral naar de hoogte van je bod als je je afvraagt of je een makelaar moet inschakelen. Je makelaar helpt je namelijk vooral met onderhandelen. In juli 2026 werd bij 70 procent van de woningverkopen overboden. Bij de transacties waarin werd overboden, lag het bod gemiddeld 7,8 procent boven de vraagprijs.⁴

Bij een vraagprijs van 350.000 euro bied je dan ruim 27.000 euro extra. Elke procent die een makelaar van dat bod af krijgt, scheelt jou 3.500 euro. Dat is een flink bedrag, dus een makelaar verdient zich vaak terug.

Makelaar, taxateur, notaris en hypotheekadviseur: wie doet wat?

Bij het kopen van een huis krijg je met vier partijen te maken, elk met een eigen rol en een eigen rekening.

Deze vier partijen werken los van elkaar. Je makelaar kiest dus niet je hypotheek, en je adviseur onderhandelt niet over de koopprijs.

En dan: je hypotheekadviseur

Wat je betaalt voor je hypotheek hangt af van jouw keuzes. Frits helpt je graag met het maken van die keuzes.

Onze adviseurs helpen je ook met het regelen van je hypotheek. Want hoeveel lenen is verantwoord, wat is de beste bank voor jou en waar krijg je de beste rente? Onze experts helpen je voor een lage prijs. Even bellen? Plan een gratis hypotheekgesprek in, we helpen je graag!