Is bieden zonder voorbehoud van financiering slim?

In het kort:

• Bied je zonder voorbehoud van financiering? Dan zit je vast aan de koop. Ook als de bank je hypotheek afwijst.
• De boete als je je afspraken niet nakomt is in de regel tien procent van de koopsom. Bij een huis van 400.000 euro is dat 40.000 euro. ¹
• Houdt daarnaast rekening met de waarborgsom of de bankgarantie bij: deze is tien procent. De waarborgsom geldt trouwens ook als je mét voorbehoud biedt.
• Eigen geld bepaalt of dit verstandig is. Je leent maximaal de taxatiewaarde van de woning, en de taxatie komt pas ná het ondertekenen. ⁴
• In het tweede kwartaal van 2026 lag bij twintig procent van de starters de taxatiewaarde onder de koopsom. Starters legden in 2025 gemiddeld 24.000 euro eigen geld bij. ⁶
• Er zijn tussenvormen van voorbehoud van financiering, van een kortere termijn tot een verzekering die de boete dekt.

Wat is bieden zonder voorbehoud van financiering?

Normaal gesproken staat er een ontbindende voorwaarde in je koopovereenkomst. Krijg je de hypotheek niet rond? Dan gaat de koop niet door. In de overeenkomst van de NVM wordt er een datum genoemd. Tot die datum heb je een uitweg.

Laat je de ontbindende voorwaarde weg, dan is die uitweg er niet en kun je niet bieden onder voorbehoud van financiering. De koop staat. Punt.

Ook mét voorbehoud van financiering is de uitweg trouwens geen vrijbrief. Onderbouw op tijd waarom je van de koop wilt afzien, schriftelijk en met bewijs. Dat bewijs is minimaal één afwijzing op papier van een erkende bank.

De standaard bedenktijd van drie dagen is iets anders dan bieden onder voorbehoud van financiering. Deze twee halen mensen vaak door elkaar. Als particuliere koper heb je drie dagen wettelijke bedenktijd nadat je de koopovereenkomst hebt ondertekend. ² In die dagen stap je eruit zonder reden en zonder boete. Die drie dagen blijven ook staan als je zonder financieringsvoorbehoud biedt. Zie het als een noodrem.

Waarom kopers hier toch voor kiezen

Kijk even door de ogen van de verkoper. Die wil zekerheid. Een bod met voorbehoud betekent zes tot acht weken duimen draaien, met de kans dat de koop alsnog afketst en het huis opnieuw in de verkoop moet.

Een bod zonder voorbehoud van financiering haalt die onzekerheid weg. Dat is geld waard. Soms wint een lager bod zonder voorbehoud dus van een hoger bod met voorbehoud.

Je hoeft als koper dus niet altijd het hoogste te bieden om het huis te krijgen. Je neemt alleen wel het hele risico over.

In onze podcast "Help, ik koop een huis" bespreken we hoe dat in de praktijk uitpakt.

Beluister onze podcast 'Help, ik koop een huis' op Spotify

Wil je meer weten over de mogelijkheden en risico's van bieden zonder voorbehoud van financiering? In deze aflevering van onze podcast vertelt onze hypotheekadviseur Ilona er meer over.

Wat gebeurt er als je de financiering niet rondkrijgt?

Stel, je koopt een huis van 400.000 euro zonder voorbehoud en je krijgt de financiering niet rond. Dan verloopt het proces als volgt:

1. De bank wijst je aanvraag af, of verstrekt minder dan je nodig hebt.
2. Een beroep op het financieringsvoorbehoud lukt niet, want dat staat niet in je koopovereenkomst.
3. De verkoper stelt je in gebreke. Je krijgt acht dagen om je belofte alsnog na te komen. ¹
4. Lukt het alsnog niet om de financiering rond te krijgen? Dan ontbindt de verkoper de koop. Jij bent 40.000 euro boete verschuldigd, en je hebt geen huis.

De boete van 10%: waar die vandaan komt

Dat je tien procent boete moet betalen als je je financiële verplichtingen niet nakomt, staat niet in de wet. Het is een afspraak uit je eigen koopovereenkomst. In het gangbare NVM-model staat hij in artikel 11. ¹ In de praktijk is het vrijwel altijd tien procent van de koopsom.

Twee dingen die mensen vaak verrassen:

• De rechter matigt zo'n boete zelden. Je mag de rechter vragen de boete te verlagen. De wet biedt die ruimte ook. ³ In de rechtspraak slaagt zo'n verzoek weinig.
• De boete is niet altijd het eindbedrag. Verkoopt de verkoper het huis daarna voor minder dan jouw bod, en loopt zijn schade op boven de 40.000 euro? Dan betaal je dat bij.

De bankgarantie of waarborgsom van 10%

De waarborgsom vergeet bijna iedereen. In de koopovereenkomst staat meestal dat je binnen een paar weken tien procent van de koopsom betaalt aan de notaris, of een bankgarantie stelt van dat bedrag. Bij ons voorbeeld van 400.000 euro gaat het dus om 40.000 euro.

Drie dingen die goed zijn om te weten:

• De waarborging ben je ook verschuldigd als je mét voorbehoud biedt.
• Een waarborgsom betekent dat je dat bedrag echt overmaakt. Je krijgt het terug bij de overdracht, maar je moet het wel kunnen overmaken.
• Een bankgarantie kost geld. Regel je die bij ons via de Biedverzekering? Dan betaal je 300 euro tot een koopsom van 500.000 euro. Daarboven betaal je 400 euro.⁶ Ga je naar je eigen bank? Dan betaal je hun tarief.

Hoeveel eigen geld heb je nodig om zonder voorbehoud te bieden?

Het antwoord op deze vraag is belangrijk, maar het is ook moeilijk te bepalen. Je leent namelijk maximaal de taxatiewaarde van de woning. ⁴ Alles wat je meer biedt, leg je zelf bij. De kosten koper komen daarbovenop.

Een voorbeeld:

De kosten koper komen daar nog bovenop. Je hebt natuurlijk ook de 25.000 euro die je zelf moet bijleggen nodig.

Nu de kern: de taxatie komt meestal pas ná het ondertekenen van de koopovereenkomst. Op het moment dat je biedt, weet je de taxatiewaarde dus niet. Precies daarom kun je dit risico niet vooraf uitsluiten. Je rekent met een getal dat je nog niet kent. Bij één op de vijf aankopen valt dat getal lager uit dan verwacht en moet er bijbetaald worden. ⁶

Een huis kopen zonder eigen geld kan soms wel, maar het is best lastig.

Wanneer is het risico klein en wanneer juist groot?

Natuurlijk is niet elke situatie hetzelfde. Vind jouw situatie in deze tabel.

Nog een tip: laat je het financieringsvoorbehoud weg? Laat dan het voorbehoud van een bouwkundige keuring staan. Dat beschermt je tegen verborgen gebreken.

Alternatieven voor bieden zonder voorbehoud

Je hebt meer opties dan wel of geen voorbehoud. Deze drie tussenvormen komen vaak niet ter sprake.

Bieden met de Biedverzekering

Bieden zonder voorbehoud met een garantieconstructie regel je bij ons met de Biedverzekering. Die dekt de boete als de financiering onverwacht niet doorgaat. Zo loop je dat risico niet zelf.

Zo werkt het:

1. Je plant een gratis eerste gesprek en we bespreken je situatie.
2. Je vraagt de Biedverzekering aan. Dit doe je vóórdat je biedt.
3. Wij regelen de bijbehorende bankgarantie.
4. Je brengt je bod uit zonder financieringsvoorbehoud.
5. Wordt je bod geaccepteerd, dan betaal je de premie van 775 euro bij de notaris (peildatum 30 juli 2026). ⁶

Wat de Biedverzekering niet dekt

We vertellen het eerlijke verhaal, want hier zit het misverstand.

• De verzekering dekt de boete, niet het verschil met de taxatie. Ligt de taxatiewaarde onder je bod, dan betaal je dat verschil nog steeds zelf.
• Niet iedereen krijgt een Biedverzekering. Ongeveer vier van de vijf aanvragers wel.⁶ Je adviseur checkt eerst je hele financiële situatie, en daarna volgt per huis een taxatie op afstand. Past je bod niet bij je inkomen of niet bij die taxatiewaarde? Dan gaat het niet door.
• De dekking loopt op tot 750.000 euro. Bied je 850.000 euro, dan ben je zelf verantwoordelijk voor de boete over die laatste 100.000 euro. Dat is 10.000 euro.⁶
• Je regelt je hypotheek dan ook bij ons. Los afsluiten kan niet, want wij staan er garant voor dat de hypotheek op tijd rond komt.
• Je vraagt de verzekering aan vóórdat je een bod doet. Achteraf aanvragen kan niet. Bel je op een werkdag voor 12.00 uur en zijn je documenten compleet? Dan is hij binnen 24 uur klaar.

Alle voorwaarden staan in de Verzekeringskaart. Een verzekering haalt dus één risico weg, niet alle. Dat vertellen we je liever vooraf dan achteraf.

Hoe vaak wordt er zonder voorbehoud geboden?

In het vierde kwartaal van 2025 bood 40 procent van de kopers zonder financieringsvoorbehoud, precies evenveel als een jaar eerder.⁵ Dat aandeel blijft dus hoog, ook nu er meer huizen te koop staan en er gemiddeld minder biedingen per woning binnenkomen.

Interessant is wat er daarna gebeurt. Uit onze eigen klantdata blijkt hoe vaak zo'n bod tegen de taxatie aanloopt:

^{Bron: Frits' Overbiedingsmonitor.⁶}

Waarom die twee cijfers bij elkaar horen? Bieden zonder voorbehoud gaat pas mis als je hypotheek te laag uitvalt. De meest voorkomende oorzaak daarvan is een taxatie onder de koopsom.

Het ene cijfer zegt dus hoeveel kopers risico nemen. Het andere zegt hoe vaak dat risico zich voordoet.

Loopt het inderdaad mis? Dan betaal je het verschil tussen je bod en de taxatiewaarde zelf. Je leent namelijk maximaal de taxatiewaarde van de woning.⁴ Bij starters die dit in 2025 meemaakten, ging het om gemiddeld 24.000 euro.⁶

Met voorbehoud heb je op dat moment een uitweg. Zonder voorbehoud betaal je zelf het verschil tussen de taxatiewaarde en je bod, of een boete.

Dat is het venijn: op het moment dat je biedt, weet je de taxatiewaarde nog niet. Die volgt pas na het ondertekenen.

Alle dergelijke cijfers per provincie en per stad staan in de Overbiedingsmonitor.