ESIS voor jouw hypotheek: hypotheekaanbieders eerlijk vergelijken

In het kort:

• Het ESIS (Europees gestandaardiseerd informatieblad) is een verplicht informatiedocument dat je van elke hypotheekaanbieder krijgt, met dezelfde opbouw en dezelfde onderdelen.
• Je krijgt het op tijd voordat je ergens aan vastzit, en het is toegespitst op jouw situatie. Zo vergelijk je concrete aanbiedingen in plaats van algemene rentetarieven.
• Het document bestaat uit een vaste inleidende tekst en 15 genummerde rubrieken, van "1. Kredietgever" tot "15. Toezichthouder".
• In rubriek 4 staat het jaarlijks kostenpercentage (JKP): rente en verplichte kosten samen in één percentage, volgens een voorgeschreven rekenmethode. Dat maakt aanbiedingen onderling vergelijkbaar.
• Let naast het JKP ook op de rubrieken over vervroegd aflossen, flexibele voorwaarden en aanvullende verplichtingen. Daar zitten verschillen die het JKP niet laat zien.

Wat heb je aan het ESIS-model?

Het ESIS-model somt alle belangrijke informatie over een hypotheek overzichtelijk op, in een vaste opzet. Voor de meesten is vooral het deel over rente en andere kosten interessant. Daarin staat het jaarlijks kostenpercentage (JKP). Dit is de optelsom van rente, advieskosten, verplichte verzekeringen en andere noodzakelijke kosten.

Het JKP is opgebouwd uit:

1. De debetrente: de rente die je betaalt over de hypotheek
2. Eenmalige kosten, zoals advieskosten, taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte en NHG-kosten.
3. Doorlopende kosten, zoals een verplichte overlijdensrisicoverzekering of verplichte betaalrekening, als die nodig is voor de hypotheek.

Het JKP is dus completer dan de hypotheekrente alleen. In sommige gevallen kan een hypotheek met een lagere rente uiteindelijk toch duurder blijken. De onderstaande tabel laat zien hoe het JKP belangrijker is dan de hypotheekrente.

Wat staat er in het ESIS-model voor hypotheken?

Het ESIS-model bestaat uit een vast intro en vijftien vaste rubrieken.
De onderstaande tabel laat zien wat er allemaal in het ESIS-model voor hypotheken staat.

Kritiek op het ESIS-model

Het ESIS-model voor hypotheken maakt vergelijken makkelijker, maar is niet perfect.
Dit is de belangrijkste kritiek op het model om hypotheken te vergelijken:

• Veel mensen vergelijken maar één ESIS
  In theorie maakt het ESIS vergelijken makkelijker. In de praktijk vragen veel mensen maar één hypotheekaanbod aan. Dan gebruik je het document vooral als controle, niet als vergelijking.
• Het JKP houdt geen rekening met hypotheekrenteaftrek
  Het JKP kijkt naar bruto kosten. Het houdt geen rekening met belastingvoordeel, zoals hypotheekrenteaftrek. Let op: hypotheekrenteaftrek is persoonlijk en hangt af van fiscale regels. Laat dit altijd controleren als je een keuze maakt op netto maandlasten.
• Niet elke meegerekende kostenpost voelt even relevant
  Sommige kosten moeten volgens de regels worden meegenomen, ook als ze voor jou minder belangrijk zijn. Dat maakt het JKP soms wat afstandelijk. Het klopt technisch, maar het beantwoordt niet altijd de vraag wat je straks per maand betaalt en wat je daarvoor terugkrijgt.

ESIS uit bredere Europese hypotheekwetgeving

Het ESIS komt uit het Mortgage Credit Directive. Dat is de Europese Hypothekenrichtlijn. In Nederland is die richtlijn op 16 juli 2016 in de wetgeving verwerkt. De regels gaan niet alleen over het ESIS-model, maar ook over zorgvuldige advisering, duidelijke kosteninformatie, vervroegd aflossen en bijvoorbeeld hulp bij betalingsproblemen.

Belangrijke regels uit de richtlijn zijn bijvoorbeeld:

• 14 dagen bedenktijd bij het bindende hypotheekaanbod
  Vanaf de dag waarop je het bindende aanbod krijgt, heb je 14 dagen bedenktijd. In die periode mag de geldverstrekker het aanbod niet intrekken of in jouw nadeel wijzigen. Dit is iets anders dan de wettelijke bedenktijd bij het kopen van een woning. Die is 3 dagen na ontvangst van het getekende koopcontract.
• Vervroegd aflossen mag, maar soms met een vergoeding
  De bank mag bij vervroegd aflossen of oversluiten alleen het directe financiële nadeel in rekening brengen.
• Betalingsproblemen moeten zorgvuldig worden behandeld
  Kom je in de problemen met betalen? Dan moet de aanbieder zorgvuldig met je omgaan en mag die niet zomaar meer kosten rekenen dan de schade door niet-betalen.