Check het bestemmingsplan wanneer je koopt of verbouwt

In het kort:

• Check vóór aankoop of verbouwing altijd het bestemmingsplan (omgevingsplan).
• Je ziet welke bestemming een woning heeft, wat je mag bouwen en wat er in de omgeving mogelijk is.
• Controleer ook of de woning een woonbestemming heeft. Dat kan belangrijk zijn voor je hypotheek.
• Je bekijkt de regels gratis via het Omgevingsloket.

Waarom het bestemmingsplan controleren?

Door de woonbestemming te checken weet je waar je aan toe bent. Wel zo fijn voordat je een huis koopt. Bijvoorbeeld omdat een dakkapel of een grote uitbouw niet is toegestaan. Of omdat jouw vrije uitzicht straks verandert in een parkeerterrein.

Let op: sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Daardoor heeft elke gemeente één omgevingsplan voor het hele grondgebied. Daarin staan de regels voor bestemmingen (het oude bestemmingsplan) en bredere regels over de leefomgeving. Maar, bestaande bestemmingsplannen zijn nog steeds geldig. Gemeenten hebben tot eind 2031 de tijd om alle regels om te zetten naar het nieuwe omgevingsplan.

Bestemmingsplan van een woning checken: bij kopen of verbouwen

• Als je een huis gaat kopen
  Vaak is het simpel: een woonhuis heeft een woonbestemming. Bij bijzondere panden zoals voormalige bedrijfsruimtes of gemengde functies kan dat minder vanzelfsprekend zijn. Door het bestemmingsplan te checken voorkom je vervelende verrassingen.

Tip: check in het bestemmingsplan ook meteen wat er gebeurt met dat lege veldje waarop de woning uitkijkt. Staat het omgevingsplan woningbouw, winkels of bedrijven toe? Dan kan dat fijne uitzicht op termijn veranderen.

• Als je wilt verbouwen
  Denk je aan een uitbouw, dakopbouw, dakkapel, garage of tuinhuis? De regels bepalen of dat mag, hoe hoog je mag bouwen en of je een vergunning nodig hebt.

Wat staat er in het bestemmingsplan?

Het bestemmingsplan van een woning of omgevingsplan leest als een juridisch document.
Een paar praktische zaken zorgen ervoor dat je snel op de hoogte bent van wat er belangrijk is:

• De bestemming: bijvoorbeeld wonen, groen, bedrijf, verkeer of gemengd
• Bouwvlak: het deel van jouw perceel waar gebouwd mag worden
• Maximale bouwhoogte: hoe hoog een gebouw of uitbreiding mag zijn.
  Handig als je denkt aan een extra verdieping of dakopbouw
• Gebruiksregels: wat je wel en niet met het pand of perceel mag doen
• Bijgebouwen: regels voor garages, schuren, tuinhuizen of aanbouwen
• Beschermde zones: bijvoorbeeld bij monumenten, natuur, water of leidingen.
  Hier gelden vaak extra regels voor verbouwen.
• Plannen in de buurt: regels voor omliggende percelen

Tip: je kunt het bestemmingsplan of omgevingsplan gratis inzien bij het Omgevingsloket, als je kiest voor ‘Regels op de kaart’. Twijfel je over jouw adres? Bel dan de gemeente en vraag of er iemand met je mee wil kijken.

De woonbestemming checken: wat als er iets niet mag?

Koop je een woning die niet volledig een woonbestemming heeft? Of wil je de woning anders gebruiken dan het omgevingsplan toestaat? Dan kan dat gevolgen hebben voor je hypotheekaanvraag. Een bank kan je aanvraag afwijzen als de woning officieel niet bedoeld is om in te wonen.

Controleer daarom altijd of de woning een woonbestemming heeft voordat je een bod uitbrengt. Dat kun je bekijken via de BAG Viewer van het Kadaster of via het Omgevingsloket.

Wil je de woning op een andere manier gebruiken dan het bestemmingsplan voorschrijft? In sommige gevallen kun je een vergunning aanvragen om af te wijken van het plan. De gemeente kijkt daarbij naar je plan, de buurt en de gevolgen voor omwonenden.

Let op: een wijziging van het bestemmingsplan duurt vaak lang. Houd rekening met een traject dat meerdere jaren kan duren.

Woonbestemming checken: niet vergeten

Als je een huis wilt kopen check je de vraagprijs, jouw maximale hypotheek, de maandlasten en de hypotheekrente voor de financiering. Check daarom altijd ook het bestemmingsplan. Dat geldt wanneer je een woning wilt kopen en als je wilt verbouwen. Zo weet je wat je met een woning mag doen en wat er in de buurt mogelijk is.

Tip: denk je aan verbouwen? Bereken of je de hypotheek kunt verhogen voor een verbouwing.