Rekentools
Afspraak
Kennisbank
Mag ik een kamer verhuren van mijn koophuis?
Wil je graag een kamer verhuren van je koophuis of een gedeelte van jouw huis verhuren? Dan heb je toestemming nodig van de bank. Dit klinkt misschien simpel, maar veel banken staan niet te springen om je toestemming te geven. Dat komt omdat huurders beschermd worden door huurbescherming. Huurbescherming zorgt ervoor dat een huurder in je huis kan blijven, ook wanneer jij dat niet (meer) wilt.
Verhuur je zonder toestemming? Dan kan de bank je hypotheek stopzetten of je verplichten over te stappen op een verhuurhypotheek(1). Dit kan door je te verplichten het openstaande hypotheekbedrag terug te betalen. Ook kan het zo zijn dat de bank jou kan laten herfinancieren naar bijvoorbeeld een verhuurhypotheek.
Hospitaverhuur
Hospitaverhuur is het verhuren van één of meerdere kamers van jouw koophuis of huurhuis, terwijl je er zelf ook woont. Hier heb je geen toestemming voor nodig van de gemeente. (2). Hospitaverhuur kent in het begin beperkte huurbescherming. Meestal zijn de eerste negen maanden een proefperiode. Dat is aantrekkelijk voor de verhuurder, want die kan de overeenkomst eenvoudig beëindigen. Woont de huurder er langer dan negen maanden? Dan heeft hij/zij wel recht op huurbescherming.
Als je een deel van je woning wil verhuren, zitten er wel een aantal voorwaarden aan verbonden.
- Het gedeelte dat je verhuurt mag geen zelfstandige woonruimte zijn met een eigen voordeur. Het is dus de bedoeling dat je de keuken, toilet en badkamer deelt. (Een huis waarbij er een deur aan het trapgat zit, wordt gezien als zelfstandige woonruimte).
- Ook is het belangrijk dat de huurder er echt woont en ingeschreven staat. Het mag dus geen ondernemer zijn die als rechtspersoon de ruimte huurt.
- Geen geregistreerde partners zijn (en dus alleen een zakelijke relatie met elkaar hebben)
Check of er in je hypotheekakte een zelfbewoningsplicht staat. Dan mag je het huis alleen zelf bewonen en niet verhuren.
Belasting over je huurinkomsten
Over je inkomsten betaal je belasting. Ook het geld dat je verdient met de verhuur van (een deel van) je huis valt hieronder. Onder totale huur verstaan we de kosten voor huur, maar ook voor gas, water en licht. Verdien je minder dan 6.324 euro in 2025 aan totale huur? Dan hoef je hier geen belasting over te betalen. Goed om te weten is dat deze vrijstelling niet geldt voor een tweede woning of complete woning. (3)
Wanneer je je aan deze regel houdt, mag je voor hospitaverhuur ook gewoon hypotheekrente aftrekken. Bij het volledig verhuren van je woning geldt dit niet, omdat je woning verhuist naar box 3. (4) Verhuur je tijdelijk aan vakantiegangers via platforms als Airbnb of Booking? Dan moet je de volledige inkomsten opgeven bij de Belastingdienst.
Sommige gemeentes kunnen een kamerhuur vergunning eisen voor hospitaverhuur.
De Leegstandswet
Wil je jouw hele huis verhuren? Dan komen hier meer zaken bij kijken. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je de hypotheek moet aanpassen naar een verhuurhypotheek. Dan heb je geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Je kunt je huis ook verhuren onder de Leegstandswet. Om hier gebruik van te maken, moet je aan een paar eisen voldoen:
- Je huis staat te koop (maar is wel minimaal twaalf maanden door jou bewoond geweest) of is nieuwbouw en nooit bewoond, maar wel voor verkoop bedoeld.
- Er mag niemand ingeschreven staan bij het huis dat je wilt verhuren.
- Je vraagt een vergunning aan bij de gemeente. Een vergunning is meestal twee jaar geldig en in enkele uitzonderingen tot maximaal vijf jaar. De vergunning verlenen ze alleen als:
- Het huis leegstaat.
- De eigenaar het huis niet kan verkopen omdat je onredelijk benadeeld wordt door verkoop (bijvoorbeeld verlies lijdt).
- Je als verhuurder aan kunt tonen dat het huis voldoende wordt bewoond.
Denk goed na voordat je je koophuis gaat verhuren
Een kamer verhuren kan een slimme manier zijn om je woonlasten te verlagen. Maar vraag altijd toestemming aan je bank en maak duidelijke afspraken met de huurder. Twijfel je wat mag met jouw hypotheek? Frits helpt je graag inzicht te krijgen in je mogelijkheden. (5)
Bronnen:
1. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/vraag-en-antwoord/wat-moet-ik-weten-als-ik-een-hospitakamer-wil-verhuren
2. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/woning-verhuren-wat-moet-ik-regelen
3. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/verhuur-kamer-belasting-betalen
.png)
