Rekentools
Afspraak
Kennisbank
In het kort:
- Een restschuld ontstaat als je woning bij verkoop minder oplevert dan de openstaande hypotheek plus eventuele verkoopkosten.
- Je huis staat dan 'onder water': de hypotheek is hoger dan de woningwaarde.
- Deze restschuld betaal je terug, financier je opnieuw (bijvoorbeeld via een nieuwe hypotheek, persoonlijke lening of familie), of je laat 'm bij een NHG-hypotheek onder voorwaarden kwijtschelden.
- Ongeveer 3% van de hypotheekbezitters heeft een hypotheekschuld die hoger is dan de WOZ-waarde van hun woning.
Wanneer ontstaat een restschuld?
Je krijgt te maken met een restschuld als de hypotheek bij verkoop hoger is dan de waarde van de woning. Verkoop levert dan niet genoeg op, om de hypotheek helemaal af te lossen.
De onderstaande tabel laat een voorbeeld zien van een restschuld, als het huis ‘onder water staat’.
| Bedrag | |
| Openstaande hypotheek | 330.000 euro |
| Verkoopprijs woning | 310.000 euro |
| Verschil | 20.000 euro |
| Verkoopkosten | 3.000 euro |
| Totale restschuld | 23.000 euro |
Uit de AFM Consumentenmonitor Hypotheekbezitters uit Q4 in 2025 blijkt dat drie procent van de hypotheekbezitters een openstaande schuld heeft die hoger is dan de WOZ-waarde. Zij lopen bij verkoop risico op een restschuld.
Wat betekent het als jouw huis ‘onder water staat’?
Als het openstaande hypotheekbedrag hoger is dan de waarde van de woning staat jouw huis ‘onder water’. Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang je de woning niet verkoopt. Pas bij verkoop ontstaat er een verschil tussen de opbrengst en het bedrag waarvoor je de volledige hypotheek moet aflossen.
Als jouw huis nu ‘onder water’ staat kan dat op twee manieren worden opgelost:
- De woning wordt meer waard, meer dan het openstaande hypotheekbedrag
- Het hypotheekbedrag daalt omdat je aflossingen doet, tot onder de waarde van de woning
“Kun je verkoop van de woning uitstellen, tot er weer sprake is van overwaarde? Dan is dat vaak de makkelijkste manier om een restschuld te voorkomen.”
Esmee Hulleman - hypotheekadviseur bij Frits
Restschuld financieren: welke oplossingen zijn er?
Je hebt drie opties om een restschuld te financieren:
- Restschuld betalen met spaargeld
- Restschuld (opnieuw) financieren
- Restschuld laten kwijtschelden door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Restschuld betalen met spaargeld
Heb je voldoende (spaar)geld? Als je de restschuld daarmee betaalt is dat de meest overzichtelijke oplossing. Je hebt daarna geen extra lening en betaalt geen rente over de restschuld. Maar, het moet wel kunnen.
Ga je verhuizen en ontstaat er een restschuld? Houd dan ook rekening met de kosten voor de verhuizing, met overdrachtsbelasting, een eventuele verbouwing en nieuwe meubels die je wilt kopen.
Restschuld (opnieuw) financieren
Er zijn verschillende manieren op een restschuld te financieren:
- Restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek
Sommige banken laten je geld lenen, boven op de hypotheek voor je nieuwe huis.
Of dat kan hangt af van je inkomen, de waarde van de nieuwe woning en het acceptatiebeleid van de bank.. - Persoonlijke lening afsluiten voor de restschuld
Je kunt een aparte lening afsluiten voor de restschuld, los van de hypotheek.
Houd er rekening mee dat een persoonlijke lening meetelt als financiële verplichting. Daardoor kun je vaak minder lenen voor een nieuwe hypotheek. - Lenen van familie of vrienden
Soms helpen ouders, andere familieleden of vrienden, met een lening of schenking.
Leg de afspraken die jullie maken goed vast, om latere problemen te voorkomen.
Restschuld laten kwijtschelden door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Als je een hypotheek hebt met Nationale Hypotheek Garantie kan de NHG extra bescherming bieden. Als je aan de voorwaarden voldoet en de restschuld buiten jouw schuld om is ontstaan kan de restschuld worden kwijtgescholden.
In deze situaties kan NHG de restschuld soms kwijtschelden:
- Jij en je partner gaan uit elkaar
- Jij of je partner raakt arbeidsongeschikt
- Je inkomen daalt buiten je eigen schuld
- Je partner overlijdt
- Er is sprake van een andere zeer bijzondere of schrijnende situatie
Zit je met een restschuld of dreigt er een restschuld en wil je daar een keer met iemand over praten? Onze adviseurs luisteren naar jouw verhaal en denken graag met je mee. Je zit nergens aan vast. Onze adviseurs denken graag met je mee.
Bronnen:
- AFM. AFM Consumentenmonitor Hypotheekbezitters – Q4 2025. Geraadpleegd op 29 juli 2026.
- NHG. Kwijtschelding van een restschuld. Geraadpleegd op 29 juli 2026.
- Rijksoverheid. Welke bescherming biedt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Geraadpleegd op 29 juli 2026.
.png)
