Wat is een overbruggingshypotheek?

In het kort:

• De bank schiet je de overwaarde voor die nog vastzit in je oude huis.
• Je overbrugt wel meestal minder dan je overwaarde, want de bank rekent met een deel van die woningwaarde.
• Je betaalt rente en lost pas af bij de overdracht. Die rente mag je aftrekken van de belasting.
• Brengt je huis minder op dan je verwacht had? Dan betaal je het verschil zelf.

Overbruggingshypotheek of overbruggingskrediet: is er verschil?

Een overbruggingshypotheek of overbruggingskrediet is hetzelfde. Banken gebruiken beide woorden door elkaar. Soms kom je ook het woord overbruggingsfinanciering tegen.

Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

Wil je een overbruggingshypotheek afsluiten? Dan moet je deze stappen zetten:

1. Je koopt een nieuw huis, terwijl je oude huis nog te koop staat of nog niet is overgedragen.
2. Je vraagt de overbrugging aan, meestal tegelijk met je nieuwe hypotheek.
3. De bank bepaalt je overwaarde, vaak op basis van een taxatie.
4. Je gebruikt dat bedrag voor je nieuwe woning en betaalt alleen rente.
5. Bij de overdracht lost de notaris de overbrugging in één keer af met de opbrengst.

Hoeveel kun je overbruggen?

De bank rekent met een deel van je woningwaarde en trekt daar je hypotheekschuld vanaf. Men rekent met een deel, omdat de bank geld voorschiet voordat de opbrengst van je huis duidelijk is. Valt de verkoop lager uit? Dan is de marge het verschil tussen wel of geen restschuld. Hoe groot de marge is, hangt vooral af van hoe zeker die opbrengst is.

Een rekenvoorbeeld: Je woning is 300.000 euro waard en je hypotheekschuld is 260.000 euro, dus je overwaarde is 40.000 euro. Rekent de bank met negentig procent van die waarde, wat heel normaal is? Dan wordt je overbruggingshypotheek 270.000 euro min 260.000 euro, dus 10.000 euro. De rest van je overwaarde kun je pas opnemen als de nieuwe bewoners in je huis trekken. Reken je situatie door met de rekentool.

Woning al verkocht?

Ligt er een getekende koopovereenkomst en zijn de ontbindende voorwaarden verstreken? Dan staat de opbrengst van je huis grotendeels vast. Vaak rekent de bank nog wel met een afslag op de overwaarde ter hoogte van de verkoopkosten (makelaarskosten bijvoorbeeld) De bank rekent dan met een hoger percentage, soms met het hele bedrag dat na aflossing overblijft. Dit kunnen ze doen omdat ze dan minder risico lopen.

Woning nog niet verkocht?

Is je woning nog niet verkocht als je een overbruggingskrediet aanvraagt? Dan doet de bank een schatting en houden ze een marge aan. Je hebt daardoor minder geld voor de overbruggingsperiode, en het risico ligt bij jou. Brengt je woning minder op? Dan betaal je het verschil zelf. Een realistische vraagprijs is in deze situatie dus belangrijker dan een hoge. Zo verkoop je je huis sneller, en elke maand eerder scheelt een maand dubbele lasten.

Wat kost een overbruggingshypotheek?

Je lost deze hypotheek niet af tijdens de looptijd ervan. Je betaalt wel rente, en die is hoger dan bij een gewone hypotheek. Vaak is de rente ook variabel. Je betaalt tot de dag dat de nieuwe bewoners de sleutel krijgen. Verder heb je een taxatie van je oude huis nodig, waar je ook voor betaalt. Je hoeft meestal geen extra advieskosten te betalen, omdat je de overbruggingshypotheek tegelijk met de hypotheek voor je nieuwe huis aanvraagt.

Een voorbeeld: Je overbrugt 10.000 euro en de rente is vijf procent. Dat is ongeveer 42 euro per maand. Stel, je oude huis staat nog vier maanden te koop nadat je bent verhuisd. Elke maand betaal je dan:

• de hypotheek van je oude huis: 1.100 euro
• de vaste lasten van dat huis, zoals energie, verzekering en gemeentelijke heffingen: 250 euro
• de rente op je overbrugging van 10.000 euro: zo'n 42 euro

Dat is ruim 1.350 euro per maand in totaal. Je moet dan ook de lasten van je nieuwe huis betalen. Dat is in vier maanden ruim 5.400 euro. De rente op de overbrugging is daarvan nog geen 170 euro.

De overbrugging is dus zelden de grootste kostenpost. Dat zijn de dubbele woonlasten wel, want je betaalt tijdelijk voor twee huizen.

Is de rente van een overbruggingshypotheek aftrekbaar?

De hypotheekrente op een overbruggingshypotheek is aftrekbaar, en aflossen hoeft niet.¹ Je lost pas af in een keer na de verkoop van de woning. Voor je oude woning geldt de verhuisregeling. Je trekt die hypotheekrente nog fiscaal af in het jaar waarin je verhuist en de drie jaren daarna. Het huis moet in die periode leeg te koop staan, je mag het niet verhuren en kort daarvoor moet het je hoofdverblijf zijn geweest.¹

Wat als je huis niet verkocht raakt?

Huizen gingen de afgelopen kwartalen snel weg: in het tweede kwartaal van 2026 stond een woning zo’n 28 dagen te koop.³ Loopt het voor jou helaas anders? Dan kun je twee dingen doen:

• Verlengen: Loopt je overbruggingshypotheek af? Dan kun je verlenging vragen. Dat gebeurt regelmatig, maar de bank beslist daarover.
• De vraagprijs verlagen: Dit is vaak verstandiger dan nog een half jaar dubbele lasten dragen. Reken samen met Frits uit wat elke extra maand dubbele lasten je kost. Je komt dan vaak al snel tot de conclusie dat je beter je vraagprijs kunt verlagen.

Soms brengt je huis minder op dan het bedrag waarmee de bank rekende. Dan is de opbrengst niet genoeg om je oude hypotheek en de overbrugging af te lossen. Het verschil betaal je zelf, of het blijft staan als restschuld, die je later alsnog moet betalen.

De bijleenregeling en je overwaarde

Verkoop je je oude huis met overwaarde? Dan verwacht de Belastingdienst dat je die overwaarde in je nieuwe woning steekt. Doe je dat niet? Dan verlies je je renteaftrek over de overwaarde.² Let op één ding dat vaak misgaat: je overbrugging is meestal lager dan je overwaarde, maar de bijleenregeling kijkt naar je hele overwaarde.

Eerst kopen of eerst verkopen?

Verkoop je je oude huis eerst? Dan weet je precies hoeveel overwaarde je hebt en heb je geen overbrugging nodig. Je moet dan wel snel een nieuw huis vinden. Koop je eerst een nieuw huis, dan heb je zeker een dak boven je hoofd, maar dan moet je tijdelijk dubbele woonlasten betalen. Je weet ook nog niet wat je oude huis opbrengt.

Kortom: een goed antwoord voor iedereen bestaat niet. Het hangt af van hoe krap je zit en hoeveel risico je wil nemen.