De valkuilen van het oversluiten van je hypotheek

Hypotheek oversluiten kan heel aantrekkelijk zijn. Je moet wel rekening houden met een aantal zaken, zodat niet achteraf blijkt dat je de verkeerde beslissing hebt genomen.

1. Einde rentevaste periode

De meeste online rekenmodules berekenen de besparing van het oversluiten door je huidige hoge rente te vergelijken met de nieuwe lage rente. Waar ze geen rekening mee houden is dat je van je huidige bank aan het einde van je rentevaste periode weer een nieuwe rente aangeboden krijgt. Niemand weet wat de rentes over een aantal jaar zullen zijn, maar om aan te nemen dat ze net zo hoog zullen zijn als de hoge rente die je nu betaalt is niet juist. De tool van Ikbenfrits rekent voor de besparing met twee verschillende rentes:

  1. Je huidige hoge rente tot aan het einde van je rentevaste periode
  2. De rente die jouw huidige bank op dit moment zou hanteren na het einde van je rentevaste periode

Op deze manier maak je een eerlijke vergelijking en reken je jezelf niet rijk.

Ikbenfrits: besparing bij oversluiten

2. Bruto versus netto besparing

Als je een hypotheek oversluit naar een lagere rente, daalt daarmee ook je hypotheekrenteaftrek. Dit heeft een negatief effect op je besparing. Aan de andere kant mag je al je oversluitkosten zoals de boeterente, advieskosten en notariskosten eenmalig van je inkomen aftrekken in het jaar van oversluiten. Het is daarom belangrijk om naar je nettobesparing te kijken, waarbij alle belastingeffecten mee moeten worden genomen. Als je alleen naar de brutobesparing kijkt, krijg je een vertekend beeld.

3. Terugverdientijd

Bij het oversluiten van je hypotheek moet je een aantal dingen tegen elkaar afwegen:

  1. Lagere maandlasten door een lagere rente
  2. Hoogte van de oversluitkosten (boeterente, advieskosten, notariskosten, e.d.)
  3. Zekerheid van een lage rente door een nieuwe (langere) rentevaste periode

Om te bepalen of het oversluiten van je hypotheek de moeite waard is, is het belangrijk om de terugverdientijd te weten. Als je terugverdientijd langer is dan de resterende rentevaste periode is het meestal niet de moeite waard om over te sluiten. Omdat de rente afhankelijk is van hoe lang je de hypotheek opnieuw vastzet, moet je daar met de terugverdientijd rekening houden. Tijdens de Fritsanalyse laten we precies zien hoe snel je de kosten terugverdient.

Hypotheek oversluiten besparing

4. Bankspaarhypotheek

Een bankspaarhypotheek is fiscaal erg aantrekkelijk. Het is daarom zelden interessant om deze hypotheek over te sluiten. Als je hypotheek uit meerdere leningdelen bestaat met verschillende aflosvormen, dan kan het anders liggen. Nagenoeg alle rekentools die online beschikbaar zijn, houden geen rekening met de fiscale aspecten van de leningdelen. Daarom worden er vaak verkeerde adviezen gegeven rondom bankspaarhypotheken. Ikbenfrits is de enige die hier wel rekening mee houdt. Als het niet de moeite waard is om je hypotheek over te sluiten, dan vertellen we dat ook. Dan weet je dat je goed zit.

5. Laagste rente

Banken rekenen voor een hypotheek een basisrente die verhoogd wordt met een risico-opslag. Deze risico-opslag is afhankelijk van de verhouding tussen je hypotheekbedrag en de waarde van je huis. Omdat de meeste mensen de hypotheek (gedeeltelijk) aflossen, verandert deze verhouding gedurende de loop van je hypotheek. Dat betekent dat je bij het kiezen van de bank niet alleen moet kijken naar de bank met de laagste rente op dit moment, maar naar de bank die gedurende de looptijd van je hypotheek het goedkoopste is. Als je hier geen rekening mee houdt blijkt in veel gevallen dat goedkoop duurkoop is. Tijdens het adviestraject vergelijkt Ikbenfrits alle kosten over de hele looptijd.

Michiel Lensink