Wat gebeurt er met jouw aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd?

Er zijn in Nederland heel veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek. Ook deze hypotheken moeten aan het einde van de looptijd afgelost worden. Hoe gaat dit in zijn werk en wat betekent het voor jou? Daar vertel ik je alles over in deze blog.

Update 7 juni 2018: nieuwe tool gelanceerd

Wil je direct berekenen of je mogelijk in de problemen komt aan het einde van de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek? Bereken het zelf met mijn slimme tool. Lees verder om alles te weten te komen over aflossingsvrije hypotheken aan het einde van de looptijd.

Ook een aflossingsvrije hypotheek moet worden afgelost

Je hebt een lange tijd geleden een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Deze hypotheekvorm was voorheen heel populair. Sterker nog: meer dan de helft van de totale hypotheekschuld in Nederland bestaat uit aflossingsvrije leningen. Je betaalt de gehele looptijd alleen hypotheekrente en die mag je ook nog eens grotendeels aftrekken van de belasting. Wat veel mensen echter niet weten is dat je aan het einde van de looptijd de lening gewoon moet terugbetalen. De term ‘aflossingsvrij’ is dus eigenlijk heel krom.

Ik heb nooit iets afgelost, hoe moet ik dan de lening terugbetalen?

Er zijn in Nederland een hoop mensen die nooit iets afgelost hebben op hun hypotheek. Dat betekent dat je aan het einde van de looptijd de complete hypotheeksom als restschuld overhoudt. De kans is natuurlijk vrij klein dat je een paar ton hebt liggen om de schuld in een keer af te betalen. Je huis verkopen doe je waarschijnlijk ook liever niet. In dat geval is het tijd voor een nieuwe hypotheek. Kun je dan niet gewoon dezelfde hypotheek regelen? Nee, de regels voor een nieuwe hypotheek zijn namelijk strenger geworden de afgelopen jaren.

Ik heb toch 30 jaar netjes de rekeningen betaald? Waarom mag ik misschien geen nieuwe hypotheek?

Hele logische vragen, je betaalt al bijna 3 decennia gewoon de rekeningen van de bank. Toch betekent dit niet automatisch dat je de hypotheek kunt verlengen. Wanneer je een nieuwe hypotheek wilt afsluiten om je restschuld te financieren dan gaat de bank opnieuw kijken naar je inkomen en de waarde van je huis. Het zou kunnen dat je niet meer voldoet aan de strengere regels. Misschien ben je wel met pensioen. Dan ligt je inkomen wellicht een stukje lager dan toen je de hypotheek afsloot. Ook kan het zijn dat je huis minder waard is geworden, dan wordt een nieuwe hypotheek ook een lastigere klus. De Nederlandsche Bank (DNB) bracht eind 2017 een rapport uit waarin mensen met een aflossingsvrije hypotheek worden aangemoedigd om hun situatie onder de loep te nemen. Ik heb hiervoor een speciale tool gebouwd:

Waarom maakt De Nederlandsche Bank zich zorgen?

De totale Nederlandse hypotheekschuld bestaat voor bijna 55% uit aflossingsvrije leningen en beleggingshypotheken. DNB probeert dit percentage omlaag te krijgen. Volgens DNB is dit percentage in Nederland structureel te hoog. Een hypotheekmarkt die teveel gebaseerd is op schuld brengt risico’s met zich mee. Dit is de heersende gedachte bij DNB sinds de financiële crisis, die immers begon op de Amerikaanse huizenmarkt. Hiernaast ziet het ernaar uit dat de meeste mensen niet genoeg spaargeld hebben om hun aflossingsvrije hypotheek terug te betalen. Kijk maar naar deze grafiek van het CBS:

De donkerblauwe balk laat de bezittingen (bank- en spaartegoeden, aandelen en obligaties) van Nederlanders zien. De lichtblauwe balk laat de hoogte van de hypotheekschuld zien. In alle leeftijdsgroepen zijn de hypotheekschulden bij elkaar dus een stuk hoger dan de bezittingen. Voor de mensen die met een restschuld blijven zitten en niet hun huis willen verkopen wordt een nieuwe hypotheek dus het devies.

Interessant, die cijfertjes, maar hoe zit het bij mij?

Ik kan het me goed voorstellen als je daar met vragen over zit. Daarom ga ik je helpen. Hoe? Met een handige tool waarmee je snel zelf kunt kijken of je mogelijk in de problemen komt aan het einde van de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek. Een van de dingen die ik hiervoor van je moet weten is wanneer je hypotheekrenteaftrek afloopt, hier wordt namelijk naar gekeken als je opnieuw een hypotheek wilt afsluiten. Waarom? Dat zit zo: als je minder geld van je hypotheekrente mag aftrekken van de belasting dan heb je minder geld over om maandelijks aan je hypotheek uit te geven. Je maximale leencapaciteit gaat dus omlaag. Heb je daarnaast verschillende leningdelen waarvan de hypotheekrenteaftrek op verschillende momenten aflopen? Lees dan mijn extra artikel over verschillende leningdelen en je hypotheekrenteaftrek. Of bereken meteen zelf hoe het bij jou zit:

2 scenario’s, getoetst op 3 factoren

Oké, dit is hoe we het gaan doen. Je vult de volgende dingen in:

• de leningdelen (en wanneer de renteaftrek afloopt) met bijbehorende rentes
• je huidige woningwaarde
• hoeveel je al hebt afgelost
• je inkomen
• eventueel je pensioeninkomen als je al met pensioen bent of binnen 10 jaar met pensioen gaat
• bij welke bank je zit

Dan geeft de tool een uitslag en kun je een PDF downloaden waarin je het allemaal nog eens rustig na kan lezen. Grofweg zijn er 2 scenario’s mogelijk:

1. Je zit goed op het moment, je kan een nieuwe hypotheek afsluiten voor het bedrag dat overblijft als restschuld aan het einde van de looptijd van je huidige aflossingsvrije hypotheek. Let op: de regels voor een nieuwe hypotheek worden de komende jaren waarschijnlijk nog strenger, dus blijf waakzaam wat betreft de regelgeving.
2. Het opnieuw afsluiten van een hypotheek voor je huidige restschuld kan een probleem worden. Je voldoet officieel niet aan de eisen voor het afsluiten van de hypotheek.

Waar kijkt de tool allemaal naar?

Zoals gezegd zijn er 3 factoren die mee worden genomen in het bekijken van jouw situatie, hier komen ze:

1. Je inkomen

Indertijd heb je een hypotheek afgesloten op basis van het inkomen dat je toen had. Wanneer je een nieuwe hypotheek wilt afsluiten dan kijkt de bank naar je huidige inkomen. Maar dat is niet alles. As je binnen 10 jaar met pensioen gaat dan wordt ook het toekomstige pensioeninkomen meegenomen in de berekening van je maximale hypotheek. In Nederland zijn er 250.000 50+’ers met een volledig aflossingsvrije hypotheek. Voor deze mensen is het inkomen straks rond de jaren 30 van deze eeuw waarschijnlijk een stukje lager doordat ze met pensioen zijn.

2. De waarde van je huis

Wanneer je opnieuw een hypotheek afsluit dan kijkt de bank naar de huidige waarde van de woning. Vroeger mocht je in Nederland nog een stuk meer lenen dan de waarde van je woning. De verhouding tussen hoeveel je leent en de waarde van het onderpand heet de LTV: loan-to-value. Tegenwoordig staat de wettelijke maximale LTV op 100%, je mag dus niet meer lenen dan wat je huis waard is. Is je huis op het moment minder waard dan je huidige hypotheekschuld? Dan staat je huis onder water zoals dat heet. Als je straks opnieuw een hypotheek wilt afsluiten voor de restschuld die overblijft aan het einde van de looptijd van je hypotheek dan kan dit een probleem worden. Tel daar nog eens bij op dat de wettelijke maximale LTV de komende jaren waarschijnlijk nog verder wordt teruggeschroefd. Zit je nu net goed qua woningwaarde? Hou dit dan goed in de gaten de komende jaren.

3. Je recht op hypotheekrenteaftrek

Ik noemde het hierboven al even. Je hebt maximaal recht op 30 jaar hypotheekrenteaftrek per leningdeel binnen je hypotheek. Wanneer je geen recht meer hebt op deze aftrek dan hou je minder geld over om maandelijks aan je hypotheek te betalen. Met het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek wordt 10 jaar van tevoren rekening gehouden. Het kan een paar honderd euro per maand schelen als je de aftrek ineens niet meer hebt. Ik geef je een voorbeeld in dit artikel. Hierdoor kun je een stuk meer geld kwijt zijn aan je hypotheek.

Ben je er klaar voor?

Ik hoop dat je nu beter snapt waarover De Nederlandsche Bank zich zorgen over maakt. Het is erg belangrijk om inzicht te krijgen in je situatie voordat je ‘aflossingsvrije’ hypotheek afloopt. Binnenkomt komt hier een tool te staan waarmee je kan berekenen of een nieuwe hypotheek voor je huidige restschuld tot de mogelijkheden behoort. Is dit niet het geval? Dan geven we je tips om iets te doen aan je situatie.

Wat kan ik doen?

Heb je het idee dat een nieuwe hypotheek voor jou een probleem kan worden? Lees dan verder om te kijken wat je kan doen om ervoor te zorgen dat je straks aan het einde van je looptijd niet in de problemen komt. Ik geef je een aantal opties.

Tussentijds aflossen

Heb je spaargeld? Dan kan het een goed idee zijn om dit te gebruiken om af te lossen op je hypotheek. De spaarrentes staan nu heel erg laag. Van rentenieren is dus bepaald geen sprake. Wanneer je aflost op je hypotheek dan word je steeds iets meer eigenaar van je huis. De huizenprijzen stijgen al een tijdje flink. Vorig jaar nog met 3,3% ten opzichte van het jaar ervoor. Voor een groot deel eigenaar van je huis worden is dus een goed idee.

Hoe werkt tussentijds aflossen precies?

Je mag niet zomaar je hele hypotheekschuld in een keer aflossen ook al zou je dat kunnen of willen. Bij de meeste banken mag je per jaar een deel van de hypotheekschuld boetevrij aflossen. Waarom? Wanneer je aflost dan loopt de bank natuurlijk rente mis die je normaal zou betalen voor een groter deel van je schuld. Vaak kun je tussen de 10 en 20% per jaar boetevrij aflossen. Je zou dus in 5 à 10 jaar van je complete schuld af kunnen zijn.

Oversluiten voor je 10 jaar voor je pensioen zit

Het kan zo zijn dat je straks niet opnieuw een hypotheek kan regelen omdat je (bijna) met pensioen gaat. Banken houden hier 10 jaar van tevoren al rekening mee. Ben je dus op het moment jonger dan 57 en heb je een (100%) aflossingsvrije hypotheek? Dan kan oversluiten wellicht de moeite lonen. Vul hiervoor mijn slimme tool in, dan heb je binnen 5 minuten een overzicht.

Zijn de opties hierboven voor jou niet weggelegd?

Kun je niet aflossen maar lijkt het erop dat je in de problemen komt straks aan het einde van de looptijd van je hypotheek? En is oversluiten ook geen optie omdat je niet voldoende inkomen hebt volgens de nieuwe regels? Dan is het belangrijk om contact op te nemen met de bank waar je de hypotheek hebt. In de meeste gevallen is er nu nog genoeg tijd om er iets aan te doen.