Rekentools
Afspraak
Kennisbank
In het kort
- Eeuwigdurende erfpacht betekent dat de jaarlijkse kosten één keer worden vastgesteld en daarna gelijk blijven. Vaak stijgen de kosten nog wel mee met de inflatie.
- Je kunt vaak overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht.
- De afkoop van eeuwigdurende erfpacht is niet aftrekbaar, maar rente over een lening voor die afkoopsom vaak wel.
Wat is erfpacht en wat is eeuwigdurende erfpacht?
Bij erfpacht ben je eigenaar van de woning, maar niet van de grond waarop het huis staat. Die grond is van iemand anders, vaak van de gemeente. Jij hebt het recht om de grond te gebruiken en betaalt daarvoor een vergoeding: de erfpachtcanon.
Er bestaan verschillende soorten erfpacht. Bovendien kan de grond van de gemeente zijn, maar ook van een particuliere eigenaar, zoals een stichting, belegger, kerk of bedrijf. Vooral bij een particuliere eigenaar kan erfpacht ingewikkeld zijn, omdat er sprake kan zijn van specifieke voorwaarden. De bank moet beoordelen of de voorwaarden acceptabel zijn, als je een hypotheek wilt afsluiten om de woning te kopen.
Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon die je betaalt in één keer vastgesteld. Je betaalt jaarlijks een vast bedrag, eventueel plus indexatie voor de inflatie. Let op: je wordt geen eigenaar van de grond, ook niet bij eeuwigdurende erfpacht.
| Begrip | Betekenis |
| Erfpacht | Je gebruikt grond van iemand anders en betaalt daarvoor canon |
| Erfpachtcanon | De jaarlijkse of halfjaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond |
| Voortdurende erfpacht | Erfpacht zonder einddatum, maar met tijdvakken waarin de canon opnieuw kan worden vastgesteld |
| Eeuwigdurende erfpacht | Erfpacht waarbij de canon één keer wordt vastgesteld en daarna meestal alleen nog met inflatie stijgt |
| Afkopen | Je betaalt een bedrag ineens, zodat je geen jaarlijkse canon meer betaalt |
"Vaak kunnen mensen de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht meefinancieren in de hypotheek. Soms moet daarin de waardevermeerdering na het afkopen van de erfpacht meegenomen worden. Ook moet het inkomen hiervoor hoog genoeg zijn."
Sigrid Schuurman, hypotheekadviseur bij Frits
Het verschil met voortdurende erfpacht
Als er geen sprake is van eeuwigdurende erfpacht spreken we van voortdurende erfpacht. Dan is er sprake van een tijdvak, waarvoor je canon betaalt. Bijvoorbeeld 50 of 75 jaar. Aan het einde van dat tijdvak zal de eigenaar (vaak de gemeente) de waarde van de grond opnieuw bepalen en de canon aanpassen.
Vooral in grote steden kan voortdurende erfpacht best spannend zijn, omdat de grond flink in waarde kan stijgen. Eeuwigdurende erfpacht is dan vaak prettiger, omdat je daarmee voorkomt dat de canon ineens veel duurder wordt. De jaarlijkse kosten worden eenmalig vastgesteld, en daarna vaak alleen nog met de inflatie verhoogd.
| Onderdeel | Voortdurende erfpacht | Eeuwigdurende erfpacht |
| Canonherziening | Elke 50 of 75 jaar | Niet opnieuw op basis van grondwaarde |
| Grondwaarde | Wordt later opnieuw bepaald | Wordt bij overstap één keer vastgesteld |
| Risico | Canon kan flink stijgen | Meer zekerheid over woonlasten |
| Indexatie | Afhankelijk van contract | Meestal jaarlijks met inflatie |
| Hypotheek | Bank kijkt extra kritisch bij naderende herziening | Vaak overzichtelijker voor bank en koper |
| Verkoopbaarheid | Kan lastiger zijn bij onduidelijke erfpacht | Vaak beter uitlegbaar aan kopers |
Rekenvoorbeeld
Stel dat je nu 1.200 euro erfpachtcanon per jaar betaalt, bij voortdurende erfpacht. De waarde van de grond was ooit 100.000 euro. De gemeente stelt dat na 30 jaar opnieuw vast, op 350.000 waarde van de grond. De canon kan dan zomaar stijgen naar 4.200 euro per jaar. Dat is bijna vier keer zoveel. Bij eeuwigdurende erfpacht zal de stijging normaal gesproken niet zo groot zijn.
"Ik merk dat veel mensen die op zoek zijn naar een woning en daarbij erfpacht tegenkomen, de voorkeur geven aan eeuwigdurende erfpacht, zeker wanneer de erfpachtcanon is afgekocht. Dit geeft hen meer zekerheid en kan het aanvragen van een hypotheek eenvoudiger maken. Daarom kan het ook met het oog op de toekomstige verkoop van je woning interessant zijn om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht."
Sigrid Schuurman, hypotheekadviseur bij Frits
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht
Je kunt in veel gevallen overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Dat vraagt om een flinke investering, maar je hebt vervolgens meer zekerheid over de kosten die je in de toekomst betaalt.
Hier wordt het tegelijkertijd ingewikkeld, omdat gemeenten hiervoor hun eigen voorwaarden opstellen. En particuliere erfpacht werkt weer anders dan gemeentelijke erfpacht. Check daarom altijd de erfpachtakte en de regels in jouw gemeente. Tip: of vraag het een Frits hypotheekadviseur, die dit precies voor je kan uitzoeken.
Als je denkt aan overstappen naar eeuwigdurende erfpacht zijn er drie opties.
| Keuze | Wat betekent het? | Wanneer kan het slim zijn? |
| Niets veranderen | Je houdt je huidige voortdurende erfpacht | Als je tijdvak nog lang loopt en je niet wilt betalen voor extra zekerheid |
| Overstappen en direct afkopen | Je betaalt een afkoopsom ineens en betaalt daarna geen canon meer | Als je lang wilt blijven wonen of zekerheid belangrijk vindt |
| Vastklikken met jaarlijkse canon | Je stapt over, maar blijft jaarlijks canon betalen | Als je wel zekerheid wilt, maar niet direct wilt of kunt afkopen |
Of afkopen verstandig is hangt ook af van hoe lang je wilt blijven wonen. Vaak verdient afkopen zich terug als je verwacht om nog 15, 20 of meer jaar in het huis te wonen. Tip: een Frits hypotheekadviseur helpt je graag berekenen of het in jouw geval verstandig is om de erfpacht om te zetten naar eeuwigdurend.
"Wat mensen vaak over het hoofd zien is of er sprake is van particuliere erfpacht of erfpacht vanuit de gemeente. Particuliere erfpacht is de bank erg kritisch op en kan het lastig maken om een hypotheekaanvraag rond te krijgen."
Sigrid Schuurman, hypotheekadviseur bij Frits
Wat betekent erfpacht voor jouw hypotheek?
Erfpacht kan invloed hebben op de maximale hypotheek die je kunt krijgen.
Meestal is erfpacht geen probleem, maar banken willen wel weten waar ze aan toe zijn.
Een woning op erfpachtgrond heeft vaak een lagere waarde dan een woning op eigen grond.
Daar staat tegenover dat je waarschijnlijk canon moet betalen. Als je een hypotheek aanvraagt kun je een aantal extra vragen van de bank verwachten.
| Vraag van de bank | Waarom belangrijk? |
| Is de erfpacht afgekocht? | Dan zijn er meestal minder maandlasten en minder onzekerheid |
| Wanneer loopt het tijdvak af? | Een naderende herziening kan risico geven |
| Wat is de jaarlijkse canon? | Als je canon betaalt kun je minder lenen |
| Is het gemeentelijke of particuliere erfpacht? | Particuliere erfpacht kan lastiger te financieren zijn |
| Zijn de voorwaarden acceptabel? | De bank wil weten of het erfpachtrecht voldoende zekerheid biedt |
Bronnen:
Gemeente Amsterdam. Erfpacht. Geraadpleegd op 10 september 2026.Belastingdienst, Eigen woning - welke kosten mag ik aftrekken? Geraadpleegd op 10 september 2026.
.png)
