Wat is een sleutelverklaring?

In het kort

• Je krijgt de sleutel al voor de juridische overdracht bij de notaris.
• Koper en verkoper leggen afspraken over gebruik, schade en kosten schriftelijk vast.
• Laat een sleutelverklaring altijd controleren door de notaris en check of de bank en verzekeraar(s) akkoord zijn.

Wat is een sleutelverklaring?

Normaal krijg je de sleutel van je nieuwe huis bij de overdracht bij de notaris. Teken je met de verkoper een sleutelverklaring? Dan kun je de sleutel al eerder krijgen.

Je kunt een sleutelverklaring opstellen als je het koopcontract getekend hebt, maar nog geen leveringsakte bij de notaris. In de tussentijd kun je met de verkoper afspreken dat je alvast de sleutel krijgt, ondanks dat je nog geen juridisch eigenaar bent van het huis.

In de praktijk zullen verkopers dit vooral toestaan als ze zelf al zijn verhuisd. Het huis staat dan dus leeg. Jij kunt er met de sleutel alvast in om te schilderen, behangen of een vloer te leggen.

Wat moet er in een sleutelverklaring staan?

Maak duidelijke afspraken met elkaar, om onduidelijkheden te voorkomen. Vanaf wanneer mag je naar binnen? En mag je alleen schilderen of bijvoorbeeld ook alvast verbouwen?

Al deze afspraken staan klaar in onze voorbeeld sleutelverklaring. Je vult alleen jullie gegevens in.

Sleutelverklaring en overdrachtsbelasting

Er geldt sinds 1 januari 2025 een uitzondering voor de overdrachtsbelasting, als je een sleutelverklaring tekent.

Je hoeft nog geen overdrachtsbelasting te betalen als je de leveringsakte tekent binnen zes maanden na de eerdere toegang. Belangrijk is dat voor jou het verlaagde tarief voor eigen bewoning geldt (als je een huis koopt om er zelf te gaan wonen) of dat je zelf startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting hebt.

Wil je al eerder dan zes maanden voor de overdracht toegang tot de woning? Of voldoe je niet aan de andere voorwaarden? Dan kan een sleutelverklaring ertoe leiden dat je alvast overdrachtsbelasting moet betalen, omdat je de economische eigendom verkrijgt. Laat de notaris daarom altijd meekijken als je nadenkt over een sleutelverklaring.

Kun je niet beter de overdracht vervroegen?

Soms kunnen jij en de verkoper ervoor kiezen om de overdracht te vervroegen. Maar, je bent ook afhankelijk van de notaris en of die al eerder beschikbaar is. Lukt dat niet? Dan kan een sleutelverklaring een oplossing bieden.

Ben je nog niet zo ver?

Huis gekocht, maar de hypotheek is nog niet rond? Of ben je nog aan het zoeken? Geen stress. We vergelijken alle banken voor je en leggen in gewone taal uit wat slim is.

Bronnen:

• Belastingdienst. Waarvoor geldt het tarief van 2% (overdrachtsbelasting)? Belastingdienst. Geraadpleegd op 29 september 2026. Belastingdienst
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Wat er vanaf 2025 verandert in de belastingen. KNB. Geraadpleegd op 29 september 2026. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie
• Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM. Toelichting uitgebreide sleutelverklaring. NVM. Geraadpleegd op 29 september 2026. NVM
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. De overdracht bij de notaris. Notaris.nl. Geraadpleegd op 29 september 2026. Notaris.nl
• Belastingdienst. Hoe betaalt u overdrachtsbelasting? Belastingdienst. Geraadpleegd op 29 september 2026.