Vraag 't Marieke: waarom kunnen wij niet meer lenen?

03 december 2021 21x

In een terugkerende column beantwoordt Marieke Henselmans vragen van onze klanten. Hypotheek gerelateerd natuurlijk. Of over de huizenmarkt, dat kan ook.

Marieke Henselmans

Waarom kunnen wij niet meer lenen?

Wij zouden graag een huis kopen. Ik ben 32, mijn vriendin 29 en wij verdienen samen ongeveer anderhalf keer modaal. We huren al 3 jaar een appartement voor € 1140. Daarmee laten wij toch zien dat we deze maandelijkse kosten kunnen dragen? Als wij die huur aan hypotheek uitgeven, zouden we toch iets moeten kunnen kopen? Maar met ons inkomen kunnen we nog niet eens 2,5 ton lenen.
Volgens ons kunnen wij makkelijk de bruto maandlasten van € 1400 dragen, dat wordt netto € 1250, en dus zouden wij 4 ton moeten kunnen lenen. Ik heb nog wel een studieschuld bij DUO. Door de hoge huur kunnen we niet veel sparen. En door die strenge leennormen zitten wij vast in ons huurhuis. Dat is toch niet eerlijk?

Marieke:

Ja, het is onuitstaanbaar en het voelt oneerlijk. Waarschijnlijk heb je op verschillende sites rekentools ingevuld en dan komt er een lager hypotheekbedrag uit dan waar je op hoopte.
Dat komt omdat die tools werken met rekenmodellen waarin de regels van de overheid leidend zijn. Die regels zijn bedacht tijdens en na de economische/banken/huizen crisis in Amerika die in 2008 de oceaan over stak richting Nederland. De huizenprijzen begonnen toen ook in Nederland te dalen, tot wel 30% op het dieptepunt in 2012. Huizen stonden toen jaren te koop. Wie toen, bijvoorbeeld door een scheiding, het gezamenlijke huis wilde verkopen kreeg véél minder dan de resthypotheek. Die huizen stonden ‘onder water’. Wie verkocht bleef met een restschuld (soms zelfs oplopend tot een ton) achter. Er waren stellen die wilden scheiden, maar dat niet konden, de schuld zou te groot worden. Die crisis was niet de schuld van de consument, maar de gevolgen kwamen wel 100% op hun bordje. (De bank zei niet ‘wij hebben jullie geadviseerd, dus laten we de schuld delen.’’ De bank wilde elke onverantwoord teveel geleende cent terug).

Vanaf toen is er beleid uitgedacht om dit in de toekomst te voorkomen en de consument te beschermen. De aflossingsvrije hypotheek bleef mogelijk, maar werd ontmoedigd, de rente daarvan kon niet meer afgetrokken. Hypotheekrenteaftrek is nu alleen mogelijk bij de veiligere annuïtaire hypotheek. Daarbij betaal je, net als vroeger rente én aflossing. Veiliger, maar voor de koper dus wel een hoger maandbedrag. Ook zijn de leen-regels aangescherpt. Het Nibud adviseert de regering over de leencapaciteit. Het Ministerie van Financiën neemt het Nibud-advies meestal over en stelt de regeling vast. Dat resulteert in de door jou verfoeide best strenge regels.

Het goede nieuws is dat het invullen van zo’n rekenmodel nog maar een eerste indicatie is. Goed financieel advies is maatwerk. Een goede financieel adviseur zet alles op alles om te kijken of jouw omstandigheden afwijken van de modellen, of er kortom redenen zijn om de bank te vragen voor jou een uitzondering te maken. Zo’n verzoek heeft goede onderbouwing nodig.
Het zou kunnen dat de adviseur er voor jou meer uit kan slepen. Je moet er alleen wel rekening mee houden dat je ‘huur’ niet zomaar kunt vergelijken met de (netto) hypotheek. Woningbezitters hebben veel méér kosten dan huurders. Zij betalen jaarlijks OZB, de onroerende zaak belasting op huizenbezit en moeten geld reserveren voor onderhoud. Ook moet de huizenbezitter een opstalverzekering en waterschapslasten betalen. Het Nibud rekent voor deze bijkomende kosten voor woningbezitters 1,342% van de waarde van de woning. Bij een huis van 4 ton is dat € 450 per maand extra.

Het is voor de adviseur een balanceer-act: hij/zij wil jou helpen je wensen te vervullen (lees: je een zo hoog mogelijke hypotheek bezorgen), maar wil níet dat je klem komt te zitten als de huizenprijzen gaan dalen. Zo’n daling verwachten we niet, maar dat deden we in 2008 ook niet. Tijdens die bankencrisis kreeg de consument de rekening voor de restschuld en daar is niets aan veranderd. Laat de adviseur je helpen het maximale bedrag dat past bij jouw situatie te lenen.

Heb jij ook een vraag over je (toekomstige) hypotheek? Mail je vraag dan naar hallo@ikbenfrits.nl en misschien wordt deze behandeld door Marieke in haar volgende column!

waarom niet meer lenen
Auteur: Marieke Henselmans

Marieke Henselmans

Marieke Henselmans publiceert al jaren over geldzaken voor bijvoorbeeld Financieel dagblad, AD, Volkskrant, Plus- en Zin Magazine. Ook twittert ze regelmatig op @Mariekebespaart.