Je hypotheek mag tegenwoordig niet hoger dan 100% van de waarde van je huis zijn. Toch zijn er uitzonderingen. Met geplande verbouwingen waardoor je woningwaarde stijgt, kan je bijvoorbeeld toch meer lenen. Ook met energiebesparende maatregelen is dit het geval.

Casper van Groos

Meer lenen dan je woningwaarde

In principe klopt het dat je niet meer mag lenen dan je huis waard is, maar als je van plan bent om energiebesparende maatregelen te treffen, of als je huis al energiezuinig is, zijn er meerdere mogelijkheden om toch een hogere hypotheek te krijgen. Ik leg het je uit.

Loan to Value

Laten we beginnen bij het begin. Op basis van je inkomen kan de bank je een bepaalde hypotheek verstrekken. Om dit bedrag te bepalen wordt er een inkomenstoets gedaan. Het bedrag dat daar uitkomt wordt de loan-to-income (LTI) genoemd. Daarnaast mag je niet meer lenen dan het huis waard is, 100% van de waarde dus. Dit wordt loan-to value (LTV) genoemd. Wil je een huis kopen en ben je van plan om deze energiezuiniger te maken? Dan kan het zijn dat je tot 106% van de waarde van je huis mag lenen. Is de woning die je koopt vóór 1 januari  2015 beoordeeld als een energiezuinige woning met een A++ label (of hoger)? Ook dan mag je 106% van de marktwaarde lenen.

EBV

Deze extra bedragen mag je niet zomaar lenen. De voorwaarde is dat het geld wordt uitgegeven aan energiebesparende voorzieningen (EBV). Dit zijn voorzieningen die een huis energiezuiniger maken. Onder EBV vallen bijvoorbeeld een HR ketel, een warmtepomp of zonnecellen. Klik hier om te zien welke voorzieningen nog meer worden gerekend als EBV.

Bouwdepot

Als je meer wil lenen dan je LTV, met het plan om je woning te voorzien van energiebesparende voorzieningen, krijg je dit geld helaas niet gewoon op je bankrekening gestort. Om te controleren of het extra geld wel echt naar EBV gaat, maakt je geldverstrekker een bouwdepot.  Het bouwdepot kan je zien als een potje met geld dat de bank achterhoudt totdat jij kan laten zien dat je het goed hebt besteed. Op het moment dat je een nieuwe energiebesparende voorziening in je huis hebt gebouwd, kun je een factuur sturen naar de bank. Zij kijken of het bedrag klopt en of het ook echt is besteed aan energiebesparende maatregelen. Als alles klopt krijg je het geld dat je hebt uitgegeven terug.

Loan to Income

Ook op je LTI is er de mogelijkheid om meer te lenen dan banken in de eerste instantie vaak zeggen. Het is toegestaan om 9.000 euro extra te lenen, bovenop wat je aan de hand van je inkomen mag lenen als je je huis zuiniger wil maken, of als deze al zuinig is. Als je een energieneutrale woning koopt is het zelfs toegestaan om 25.000 euro extra te lenen, bovenop je LTI. Een energieneutrale woning is een huis dat alle energie die door het gebouw wordt verbruikt zelf opwekt. De extra leenbedragen worden berekend op basis van je energie uitgaven. Het is eigenlijk heel simpel. Hoe energiezuiniger een huis is, hoe lager jouw elektriciteitskosten. Het bedrag dat dus normaal wordt gespendeerd aan de energierekening, kan bij zuinige of energieneutrale woningen worden uitgegeven aan het huis zelf.

Waarom?

Het kabinet heeft afspraken gemaakt over het verminderen van energiegebruik. Niet alleen in Nederland, maar in heel Europa moet energiegebruik worden teruggebracht om de afgesproken klimaatdoelstellingen te halen. Door mensen te stimuleren om hun huizen zo zuinig mogelijk te maken, wordt de energienota uiteindelijk lager. Door het terugverdieneffect is het dus verantwoord om 9.000 euro buiten beschouwing te laten voor de berekening van de financieringslast; simpel gezegd: je kan tot 9.000 euro extra lenen. Bij energieneutrale woningen,  kan er zelfs een extra bedrag van 25.000 euro worden geleend.

EPC

Om te kijken hoe zuinig een nieuwbouwwoning is, wordt de EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) gehanteerd. De regel met EPC is: hoe dichter bij de nul, hoe zuiniger het huis. Je wil dus een zo laag mogelijk EPC hebben. De toegestane EPC in nieuwbouwwoningen is tegenwoordig 0,4. In 2020 wordt verwacht dat nieuwbouwwoningen verplicht zijn om een EPC van 0 te hebben. Dit betekent dat alle woningen die vanaf dan worden gebouwd in principe energieneutraal moeten zijn.

NHG met energiebesparende maatregelen

Als je een hypotheek wil afsluiten met een Nationale Hypotheek Garantie, moet je onder een bepaalde kostengrens zitten. Je mag dus niet meer dan een vastgesteld bedrag uitgeven aan een huis om in aanmerking te komen voor NHG. In 2018 is dit bedrag 265.000 euro. Je woningwaarde mag dus niet hoger zijn dat dit bedrag. Volgend jaar wordt deze grens omhoog geschroefd omdat de huizenmarkt momenteel heel druk is, waardoor de prijzen zijn gestegen. In 2019 wordt de kostengrens om een NHG te kunnen krijgen waarschijnlijk vastgezet op 290.000 euro. Ook met NHG kan je de 6% bovenop je woningwaarde lenen als je dit investeert in energiebesparende maatregelen. Dit betekent dat de kostengrens mét EBV de rest van 2018 nog ligt op 280.900 euro. In 2019 wordt dit bedrag hoogstwaarschijnlijk 307.400 euro.

Win-win situatie

Als je een huis wil kopen is het zeker de moeite waard om te kijken of je energiebesparende maatregelen kan nemen. Niet alleen kan je een hogere lening krijgen, de waarde van je huis verhogen en besparen op energiekosten door het installeren van EBV; het is ook een stuk beter voor het milieu.

Spannend hè, een huis kopen!

Download gratis het e-book “Help, ik koop een huis”. Vol met tips over bieden en financiering. Kan je goed voorbereid op huizenjacht.

Waar gaat het allemaal over?

  • Een stappenplan voor het kopen van een woning
  • Uitleg over alle (bijkomende) kosten
  • De 5 gouden tips van Frits voor starters
  • Handige tips, artikelen en info voor huiseigenaren