Kan ik een huis kopen zonder eigen geld?

In het kort:

• Volledig zonder eigen geld een huis kopen lukt bijna nooit, want de kosten koper mag je niet meefinancieren.
• Reken op ongeveer vier procent van de koopsom aan bijkomende kosten. Bij een huis van 400.000 euro is dat rond de 16.000 euro.
• Ben je tussen de achttien en 35 jaar en kost het huis dat je op het oog hebt maximaal 555.000 euro? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting en heb je ongeveer de helft minder nodig.²
• Bij nieuwbouw koop je vrij op naam, dus daar vervalt de overdrachtsbelasting helemaal.
• In juni 2026 werd bij 76 procent van de woningtransacties overboden. Alles boven de taxatiewaarde betaal je uit eigen zak.⁵

Wat betekent "zonder eigen geld" bij een hypotheek?

Met ‘zonder eigen geld’ bedoelen we een woning financieren zonder eigen spaargeld of andere middelen in te leggen.

Sinds 2018 kun je maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Je hypotheek is dus nooit hoger dan de taxatiewaarde van het huis.³ Kosten zoals overdrachtsbelasting, de notaris, de taxatie en het advies financier je niet mee. Die betaal je uit eigen middelen. Reken op ongeveer vier procent van de aankoopprijs aan bijkomende kosten.

Op die grens van 100 procent bestaat één uitzondering: investeer je in energiebesparende maatregelen? Dan mag je maximaal 106 procent van de woningwaarde lenen.

Moet ik oppassen met overbieden?

Ja, en dat is de belangrijkste valkuil op deze pagina. Een taxateur stelt de waarde van de woning vast. Bied je boven die taxatiewaarde, dan betaal je het verschil uit eigen zak.

Uit onze eigen Overbiedingsmonitor blijkt dat er in juni 2026 bij 76 procent van de woningtransacties werd overboden, gemiddeld negen procent boven de vraagprijs.⁵

Het venijn zit hem in de timing: de taxatie volgt meestal pas na het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Op het moment dat je biedt, weet je die waarde dus nog niet. In het tweede kwartaal van 2026 kreeg twintig procent van de starters te maken met een taxatie onder de koopsom. Zij legden gemiddeld 24.000 euro eigen geld bij.⁵

Hoeveel eigen geld heb je in 2026 nodig?

Hoeveel eigen geld je nodig hebt om een woning te kopen, hangt vooral af van je leeftijd. Een voorbeeld bij een huis van 400.000 euro:

Rekenvoorbeeld: starter tot 35 jaar versus doorstromer

Hetzelfde huis van 400.000 euro, twee kopers:

Dat verschil van 8.000 euro komt volledig uit de startersvrijstelling. Voor precies de groep met het minste spaargeld is dat het verschil tussen wel en niet kunnen kopen.

De vrijstelling van starters voor de overdrachtsbelasting geldt onder vier voorwaarden:²

• Je bent achttien jaar of ouder en nog geen 35 op het moment van de levering bij de notaris.
• Je gaat zelf wonen in het huis dat je koopt.
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.
• De woning kost maximaal 555.000 euro.

Koop je samen een huis? Dan geldt de vrijstelling per persoon. Is één van jullie 35 jaar of ouder, dan betaalt die over zijn of haar deel wel overdrachtsbelasting. De volledige voorwaarden en de tarieven staan op onze pagina over overdrachtsbelasting.

Wanneer mag je meer dan 100 procent van de woningwaarde lenen?

In 2026 mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen, op één voorwaarde: het bedrag boven de 100 procent gaat volledig naar erkende energiebesparende maatregelen.³

Je gebruikt het bijvoorbeeld voor isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen, en niet voor bijvoorbeeld de kosten koper of je inrichting. Hoop je op een extra zakcentje voor andere uitgaven aan je nieuwe huis? Dan kom je bedrogen uit.

Hoeveel extra je kunt lenen, hangt ook af van het energielabel van je woning:³

Wil je gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie? Dan geldt in 2026 een woningwaardegrens van 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meeneemt.⁴

Zes situaties als je bijna geen spaargeld hebt

Heb je bijna geen spaargeld? Deze zes situaties verlagen het bedrag dat je zelf inlegt. Vaak werkt een combinatie het beste:

1. De taxatiewaarde valt hoger uit dan de koopprijs. Werkt als je niet of nauwelijks overbiedt.
2. Je koopt nieuwbouw. Werkt als je kunt wachten tot de oplevering.
3. Je ouders schenken je geld. Werkt als zij vermogen hebben.
4. Je sluit een familiehypotheek af voor de kosten koper. Werkt als je ouders geld kunnen uitlenen en je bank de constructie accepteert.
5. Je vraagt een starterslening aan bij je gemeente. Werkt als jouw gemeente hem aanbiedt.
6. Je sluit een extra lening af naast je hypotheek. Werkt als je op je inkomen ruim meer leent dan het huis waard is.

Hieronder leggen we ze alle zes uit.

De taxatiewaarde valt hoger uit dan de koopprijs

Waardeert de taxateur de woning hoger dan wat jij hebt geboden? Dan ontstaat er ruimte. Koop je een huis voor 380.000 euro dat op 395.000 euro wordt getaxeerd? Dan leen je maximaal die 395.000 euro. De extra 15.000 euro gebruik je voor je bijkomende kosten.

Ga hier niet klakkeloos van uit. De taxatie volgt na het ondertekenen, dus je weet vooraf niet of die ruimte er komt.

Nieuwbouw kopen: vrij op naam

Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting, omdat je ‘vrij op naam’ koopt. Ook de kosten van de notaris voor de leveringsakte zitten meestal in de prijs van een nieuwbouwwoning. Daardoor heb je bij nieuwbouw duidelijk minder eigen geld nodig.

Je betaalt bij hypotheken op nieuwbouwhuizen wel bouwrente over de periode tussen de koop en de start van de bouw. Extra aanpassingen betaal je uit eigen zak. Tijdens de bouw heb je vaak dubbele lasten omdat de huur of hypotheek van je huidige huis doorloopt.

Een schenking van je ouders

Je ouders kunnen je in 2026 eenmalig 33.129 euro belastingvrij schenken, voor een vrij besteedbaar doel.¹ Dat bedrag gebruik je dus ook voor de aankoop van een huis.

Daar zitten wel twee voorwaarden: je bent tussen de achttien en veertig jaar, en je beide ouders gelden als één schenker. Ze schenken dus niet ieder afzonderlijk dat bedrag. Meer hierover staat op onze pagina over belastingvrij schenken.

Een familiehypotheek voor de kosten koper

Dit is de meest concrete route naar kopen met minimaal spaargeld. Met een familiehypotheek dek je de aankoopkosten, en daarmee kom je in totaal wél boven 100 procent van de woningwaarde uit. Met een gewone hypotheek mag je niet zoveel lenen.

Spreek wel een marktconforme rente af. De lening verlaagt je maximale hypotheek bij de bank, en niet elke bank accepteert de constructie. Je moet ook een overeenkomst opstellen. Een voorbeeld daarvoor staat op de pagina over de familiehypotheek.

De starterslening van je gemeente

Een starterslening is een aanvullende lening naast je hypotheek, bedoeld voor precies deze doelgroep. Deze lening wordt aangeboden door de gemeente. Gemeenten bepalen zelf of zij hem aanbieden en onder welke voorwaarden, dus de bedragen en regels verschillen ook per gemeente. Soms betaal je de eerste periode geen rente en aflossing.

De lening telt mee in je maandlasten. Check de voorwaarden van je eigen gemeente voordat je erop rekent.

Een extra lening naast je hypotheek

Kun je op basis van je inkomen ruim meer lenen dan het huis waard is, dan is een extra lening soms mogelijk. Stel, je leent op je inkomen 400.000 euro terwijl het huis 350.000 euro waard is. Voor de woning leen je dan nog steeds maar 350.000 euro, want dat is 100 procent van de waarde. Voor de bijkomende kosten sluit je soms een extra lening af.

Houd rekening met twee dingen: dit verhoogt je maandlasten en verlaagt je maximale hypotheek. Een consumptief krediet komt bovendien in het BKR-register, en daar kijkt de bank naar bij je hypotheekaanvraag.

Waarom kopen zonder eigen geld ook risico's heeft

Het lijkt ideaal om een huis te kunnen kopen zonder eigen geld. Er zitten echter ook risico’s aan:

• Je hebt geen buffer. Financier je 100 procent, dan begin je zonder reserve. Een kapotte ketel of een lekkend dak komt dan direct op je creditcard terecht.
• Bij een prijsdaling ontstaat sneller een restschuld. Daalt de waarde van je huis onder je hypotheek en moet je verkopen, bijvoorbeeld door een scheiding of een baan elders, dan blijf je met een schuld zitten zonder huis.
• Een onverwachte reparatie leidt sneller tot betaalproblemen. Zonder spaargeld heb je geen ruimte om iets op te vangen.

De Nationale Hypotheek Garantie dempt dat laatste risico: bij een gedwongen verkoop scheldt NHG onder voorwaarden een deel van de restschuld kwijt. Je krijgt dan ook een rentekorting.⁴ Loop je toch tegen betaalproblemen aan, dan lees je op onze pagina over je hypotheek niet meer kunnen betalen wat je stap voor stap doet.

Wanneer lukt het niet?

Bij je hypotheekaanvraag kijkt de bank naar al je inkomsten en uitgaven. Heb je een studieschuld? Dan gaat daar maandelijks geld naartoe en leen je dus minder. Hetzelfde geldt voor een creditcardschuld of private lease. Een private lease weegt relatief zwaar, want de bank rekent met je volledige maandtermijn en die staat geregistreerd bij het BKR.

De strenge controle voert de bank niet uit om je te pesten. Hierover zijn landelijke afspraken gemaakt, in overleg met het Nibud.⁶

Bij een studieschuld weegt sinds de gewijzigde wegingsregels je actuele maandtermijn mee in plaats van een vast percentage van je oorspronkelijke schuld. Hoeveel dat in jouw situatie scheelt, hangt af van je restschuld en je aflostermijn. Reken het door met onze tool of leg het bij een adviseur van Frits neer.

Wil je een extra lening naast je hypotheek? Die werkt alleen als je voor je huis minder leent dan het huis waard is.

Bellen met een expert

Wil je weten of een huis kopen zonder eigen geld in jouw situatie lukt? Onze adviseurs leggen het je uit. Met je eigen dashboard als handige spiekbrief. Het eerste gesprek is gratis, dus maak een afspraak.